Bố mẹ sang tên cho anh trai tôi căn nhà đang ở, hợp đồng tặng cho có công chứng. Khi tặng cho nhà, ông bà ra điều kiện không được bán mà dùng để thờ cúng, chỉ nói miệng, có sự chứng kiến của hàng xóm. Sau đó, anh trai tôi bán nhà cho người khác và người mua đã được cấp giấy chứng nhận.
Tôi muốn hỏi, việc mua bán nhà của anh trai tôi có hiệu lực không? Có hủy hợp đồng tặng cho nhà và hợp đồng mua bán được không? Lẽ ra bố mẹ tôi cần phải làm gì trước khi tặng cho?
Bạn đọc Phan Cường thắc mắc với Thanh Niên.
Luật sư tư vấn
Theo luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM), tại điều 122 luật Nhà ở quy định hợp đồng tặng cho nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Còn theo điều 462 của bộ luật Dân sự quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
Thứ nhất, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Thứ hai, trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản, thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Thứ ba, trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Hợp đồng tặng cho phải được công chứng, hoặc chứng thực mới có hiệu lực
Ngoài ra, cũng theo điều 122 luật Nhà ở, điều 462 bộ luật Dân sự và Án lệ số 14 năm 2017 của TAND tối cao, thì bắt buộc cha mẹ bạn khi tặng nhà cho con với điều kiện dùng để thờ cúng, không được bán, thì phải ghi vào hợp đồng tặng cho, có công chứng, chứng thực. Hoặc cha mẹ và anh của bạn có thể làm riêng văn bản cam kết về điều kiện tặng cho nhà, tại thời điểm trước hoặc ngay tại thời điểm ký công chứng, chứng thực hợp đồng.
Căn cứ vào những quy định trên, việc tặng cho căn nhà với điều kiện “làm nơi thờ cúng, không được bán” chỉ bằng lời nói, không có văn bản, tài liệu khác thể hiện cha mẹ và anh trai bạn có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho là hợp pháp. Do đó, khi có tranh chấp thì không có chứng cứ chứng minh.
Theo luật Nhà ở và luật Đất đai, thì hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà, đất phải được công chứng, chứng thực và có hiệu lực tại thời điểm đăng bộ sang tên chủ sở hữu nhà ở và chủ sử dụng đất.
Như vậy, người mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận, nên hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh trai bạn và người mua đã phát sinh hiệu lực.
“Pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà vì việc mua bán này là hợp pháp, ngay tình. Cho nên cho dù cha mẹ bạn có kiện ra tòa, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho và hợp đồng mua bán, thì cũng khó được tòa án chấp nhận”, luật sư Hoan phân tích.
Cũng theo luật sư Hoan, nếu cha mẹ muốn tặng cho con nhà đất, nhưng không cho giao dịch như: mua bán, thế chấp, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh thì nội dung này phải được thể hiện trong hợp đồng tặng cho, có công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
