Có nên mua thêm đất vùng ven khi đã sở hữu ba bất động sản?

Tôi năm nay 38 tuổi, vợ 33 tuổi, đang có một bé 5 tuổi và vợ cũng đang mang bầu bé thứ hai. Gia đình chỉ có tôi đi làm, vợ ở nhà buôn bán online, chủ yếu nội trợ. Thu nhập của tôi từ làm công ăn lương ổn định tầm 100-120 triệu đồng mỗi tháng và chi phí cho gia đình tầm 50 triệu.

Hiện tại, tôi có 2 căn nhà ở quận nội thành, giá khoảng 6-7 tỷ đồng mỗi căn và cho thuê 12 triệu mỗi căn một tháng, tổng 24 triệu đồng. Cả nhà đang thuê chung cư để ở 13 triệu hàng tháng. Tôi còn có một mảnh đất ở quê tầm 1 tỷ và một khoản tiết kiệm 2 tỷ đồng.

Lãi suất tiết kiệm thấp nên năm nay tôi muốn rút 2 tỷ tiết kiệm ra để đầu tư. Bản thân có thể vay thêm với lãi suất tốt từ ngân hàng nước ngoài (cố định 3 năm với lãi suất 7-8% mỗi năm) và trả nợ dựa trên số tiền còn dư mỗi tháng.

Tôi chủ yếu làm công ăn lương, không giỏi kinh doanh, rủi ro có thể chấp nhận ở mức tương đối, không hiểu biết nhiều về thị trường bất động sản như đất vùng ven… Trước đến giờ chủ yếu tích góp đủ tiền rồi mua nhà nội thành cho thuê. Tôi nghe thông tin năm nay là thời điểm tốt để đầu tư đất vùng ven, với điều kiện phải để lâu dài 3-5 năm. Tuy nhiên, tôi e sắp tới luật đánh thuế bất động sản thứ hai được thông qua, người sở hữu nhiều bất động sản như tôi sẽ phải chịu thuế rất lớn.

Nhờ chuyên gia tư vấn hướng đầu tư thích hợp trong thời gian sắp tới.

Thiên Sơn

Chuyên gia tư vấn:

Với thông tin trên, tôi sẽ đưa ra một số phân tích và tư vấn để giúp bạn có cái nhìn tổng quan về sức khỏe tài chính của gia đình mình. Từ đó, bạn có thể đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp.

Trước tiên, chúng ta sẽ phân tích sức khỏe tài chính. Tổng thu nhập từ lương của gia đình bạn khoảng 110 triệu đồng một tháng (mức bình quân), thu nhập cho thuê hai căn nhà 24 triệu. Tổng chi tiêu gia đình khoảng 50 triệu đồng một tháng (giả định đã bao gồm tiền thuê chung cư 13 triệu, các nhu cầu chi tiêu thiết yếu và thụ hưởng). Như vậy, thặng dư hàng tháng của gia đình sẽ là 84 triệu đồng một tháng.

Gia đình bạn đang có một thặng dư khá tốt, với tỷ lệ lên tới 63%. Tuy nhiên, việc bé lớn sắp bước vào lớp 1 và gia đình sắp đón thêm thành viên mới, nhu cầu tài chính sẽ tăng lên, đặc biệt là chi phí giáo dục và chăm sóc sức khỏe. Điều này đòi hỏi sự linh hoạt và kế hoạch chi tiết hơn để đảm bảo an toàn tài chính lâu dài cho gia đình.

Tiếp theo, chúng ta đánh giá danh mục tài sản hiện tại. Hai căn nhà nội thành trị giá 12 tỷ, đất ở quê 1 tỷ, tiền tiết kiệm 2 tỷ. Tổng tài sản đang là 15 tỷ đồng và không vay nợ.

Gia đình bạn hiện nắm giữ một danh mục tài sản đáng kể, chủ yếu tập trung vào lớp bất động sản (87%). Hiệu suất đầu tư chưa cao do lãi suất tiết kiệm đang giảm xuống mức 5-6% một năm với tiền gửi kỳ hạn 1 năm và tỷ lệ tăng trưởng về giá của nhà nội thành theo số liệu theo dõi của FIDT đang dao động ở mức bình quân 8-9% một năm. Mặc dù bất động sản thường mang lại lợi nhuận cao hơn lãi suất tiết kiệm, việc tập trung quá nhiều vào một loại tài sản cũng tiềm ẩn rủi ro và có thể làm giảm tính thanh khoản của danh mục đầu tư.

Lãi suất cho vay hiện ở mức thấp, chỉ từ 5-8% trong thời gian ưu đãi và 9,5-10% một năm sau ưu đãi. Đây là cơ hội để sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm tăng cường hiệu suất đầu tư.

Kế tiếp, chúng ta bàn luận về các yếu tố cân nhắc đầu tư bất động sản vùng ven. Bạn có ý định rút 2 tỷ từ tiền gửi tiết kiệm, cộng thêm với khoản vay từ ngân hàng để nắm giữ bất động sản vùng ven trong vòng 5 năm. Với cách đi này, bạn sẽ đa dạng danh mục bất động sản, tỷ lệ tăng trưởng của địa ốc vùng ven dao động 12-15% mỗi năm, tuy nhiên sẽ làm giảm tính thanh khoản của lớp tài sản đang nắm giữ.

Đầu tư đất vùng ven khi bạn chưa có kiến thức và thời gian, sẽ có rủi ro khá lớn là không chọn được miếng đất thực sự tiềm năng. Ngoài ra, bạn cũng có thể gặp các rủi ro liên quan tới pháp lý, khả năng thanh khoản và dư địa tăng trưởng của khu đất đó. Do vậy việc bạn tìm gặp được những người môi giới tốt hay ủy thác cho các tổ chức uy tín để tìm kiếm các bất động sản vùng ven tiềm năng là yếu tố nên cân nhắc.

Khả năng đánh thuế cao với bất động sản thứ hai cũng sẽ là một yếu tố cân nhắc. Hiện tại theo lộ trình, đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản sẽ được trình tại Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp VIII (tháng 10/2024) và thông qua tại kỳ họp IX (tháng 5/2025). Chưa rõ khi nào luật sẽ được triển khai và biểu mức thuế cụ thể khi chuyển nhượng. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư và phân bổ một số tiền phù hợp trong bức tranh tài chính tổng thể của bạn cho đất vùng ven sẽ hạn chế sự tác động của thuế đối với tài sản.

Tôi muốn lưu ý thêm về các giải pháp bảo vệ tài chính. Bạn không nói rõ rằng cả gia đình đã có bảo hiểm nhân thọ hay chưa, nên lời khuyên của tôi là hãy đảm bảo sở hữu bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe cho mỗi thành viên trong gia đình. Bảo hiểm sẽ bảo vệ bạn trước những rủi ro không lường trước, đồng thời duy trì sự ổn định của dòng tiền thu nhập. Mức khuyến nghị đóng hàng năm sẽ là 5-8% tổng thu nhập trong năm.

Lớp tài sản tiếp theo bạn sẽ cần chuẩn bị trước khi tiếp tục thực hiện việc đầu tư là dành ra khoản dự phòng cho gia đình bạn để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp khẩn cấp, thông thường sẽ từ 3-6 tháng chi tiêu. Cụ thể trong trường hợp của gia đình bạn, sẽ rơi vào mức 150-300 triệu đồng. Khoản dự phòng này có thể được chia thành các gói tiền gửi tiết kiệm với kỳ hạn 1 tháng, 6 tháng và 12 tháng.

Về các giải pháp đầu tư, tôi có một số phân tích như sau. Hiện tại, nền kinh tế đang dịch chuyển sang một chu kỳ mới đi từ phục hồi – tăng trưởng – bão hòa – suy thoái. Mỗi pha sẽ có từng lớp tài sản có đặc tính phù hợp để tăng trưởng tốt trong thời kỳ đó.

Trong pha phục hồi của chu kỳ mới, chứng khoán nói chung và cổ phiếu nói riêng được kỳ vọng tăng trưởng tốt nhất. Do đó, để có hiệu suất tăng trưởng tài sản tốt, bạn nên có một lớp tài sản cổ phiếu trong 2-3 năm tới. Không có thời gian, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro ở mức tương đối, bạn có thể đầu tư vào chứng chỉ quỹ, tích sản cổ phiếu hoặc thực hiện ủy thác đầu tư cho các tổ chức tài chính uy tín và lựa chọn các phân khúc đầu tư phù hợp với rủi ro của bạn.

Vàng cũng sẽ là một kênh đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro. Hiện tại kim loại quý đang neo ở mức giá khá cao và có sự biến động. Ở những giai đoạn giá vàng phù hợp, bạn cũng có thể cân nhắc để nắm giữ. Tuy nhiên, bạn không nên đầu tư quá 10% tổng tài sản của gia đình.

Cuối cùng, mọi quyết định đầu tư của bạn nên được xem xét trong khuôn khổ của một kế hoạch tài chính tổng thể, được thiết kế để cân nhắc đến mức độ rủi ro có thể chấp nhận, mục tiêu tài chính dài hạn và nhu cầu lập tức của gia đình. Hy vọng những tư vấn trên sẽ giúp ích cho bạn trong việc quản lý và phát triển tài chính cá nhân.

Vũ Thị Hương
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT