Nový ceník pozemků v Hanoji se mnohonásobně zvýšil, vyjadřují se odborníci

(Dan Tri) - Právě byl vydán nový ceník pozemků v Hanoji . Kromě názorů, že pomůže schvalovat projekty a zajistit daňovou transparentnost... se odborníci obávají, že spekulanti toho zneužijí ke zvýšení cen.

Ceník pozemků v Hanoji je nejvyšší a dosahuje 695 milionů VND/m2.

Hanojský lidový výbor právě vydal upravený ceník pozemků platný od 20. prosince do 31. prosince 2025. Ve srovnání se starým ceníkem pozemků je upravený ceník rezidenčních pozemků 2–6krát vyšší.

Zejména ceny pozemků na mnoha ulicích v okrese Hoan Kiem včetně Ba Trieu (z Hang Khay do Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (z Le Thanh Tong do Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho (Tranh Tran Hung Dao) mají nejvyšší cenu více než 695,3 milionů VND/m2.

Podle předem upraveného ceníku pozemků je nejvyšší cena městských pozemků v centru Hanoje 188 milionů VND/m2 na třech ulicích: Hang Ngang, Hang Dao a Le Thai To. Nejvyšší upravená cena pozemků je tedy téměř 3,7krát vyšší než před úpravou.

Nejvyšší cena pozemku v upraveném ceníku pozemků v Hanoji je vyšší než upravený ceník pozemků v Ho Či Minově Městě oznámený loni v říjnu, s nejvyšší cenou více než 687 milionů VND/m2 v ulicích Dong Khoi, Le Loi a Nguyen Hue (1. obvod).

V další centrální čtvrti, Ba Dinh, je ulicí s nejvyšší cenou pozemků Phan Dinh Phung s více než 450 miliony VND/m2. Tato cena je 3,4krát vyšší než starý rámec cen pozemků. Některé další ulice mají také ceny přes 400 milionů VND/m2, například Tran Phu a Doc Lap.

V okrese Hai Ba Trung je nejvyšší upravená cena pozemku na ulici Nguyen Du (úsek Quang Trung až Tran Binh Trong) a ulici Hue (úsek Nguyen Du až Nguyen Cong Tru) s více než 368 miliony VND/m2. Tato cena je také téměř 3,5krát vyšší než starý ceník.

V okrese Tay Ho má ulice Van Cao nejvyšší cenu, přesahující 256 milionů VND/m2. Tato cena je téměř 3,3krát vyšší než současná cena.

Realitní projekt v okrese Hoang Mai v Hanoji (Foto: Tran Khang).

Kromě toho se po úpravě očekává, že se 5 okresů Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc a Dan Phuong stanou okresy Hanoje s nejvyšší cenou téměř 117 milionů VND/m2.

Pokud jde o upravený ceník pozemků, hanojský úřad pro přírodní zdroje a životní prostředí uvedl, že nový ceník pomáhá snížit rozdíl a přibližuje ceny pozemků v hlavním městě tržním cenám. To pomáhá zavést synchronní politiku v oblasti hospodaření s půdou a harmonizovat zájmy státu, uživatelů a těch, kteří potřebují půdu využívat k realizaci projektů. Díky tomu se zvyšují rozpočtové příjmy prostřednictvím plnění finančních závazků vůči půdě pro osoby a podniky.

V případech, kdy jsou daně a poplatky z pozemků vysoké a neodpovídají příjmům lidí, se správcovská agentura domnívá, že je nutné zkoumat snížení sazeb daní a poplatků, nikoli snižování cen pozemků.

Ministerstvo potvrdilo, že upravený ceník nemá vliv na kompenzace a podporu za vyklízení pozemků, když stát rekultivuje pozemky. Naopak pozitivně přispívá k vyklízení pozemků, přilákání investic a rozvoji hlavního města.

„Práva lidí, jejichž pozemky jsou rekultivovány, jsou také lépe zaručena, což lidi povzbuzuje k dodržování zásad pro vyklízení pozemků,“ uvedlo ministerstvo.

Odborníci se obávají, že ceny nemovitostí budou i nadále „nafukované“

V rozhovoru s reportérem Dan Tri paní Pham Mien - zástupkyně vedoucího průzkumu trhu a poradenství v oddělení podpory investic Vietnamské asociace realitních makléřů - uvedla, že vydání nového ceníku pozemků ukazuje, že předpisy pozemkového zákona z roku 2024 postupně vstoupily v platnost.

Na trhu s nemovitostmi je mnoho realitních projektů pozastaveno kvůli problémům se stanovením poplatků za užívání pozemků. Vydání nového ceníku pozemků pomáhá projektům získat právní základ pro pokračování ve výstavbě, realizaci a dodávání nových nemovitostí na realitní trh.

Kromě toho pozitivní aspekt stanovení cen pozemků blízkých trhu pomůže státu vybírat správné a dostatečné daně z transakcí s převodem nemovitostí.

Podle ní však existuje omezení, že v poslední době ceny nemovitostí v Hanoji velmi vysoko vzrostly, jsou virtuální a daleko za hranicí finančních možností lidí. Tento nárůst cen vykazuje známky dopadu investičních a spekulativních skupin, kdy je nabídka na trhu nízká a koncentrovaná pouze v rukou skupiny investorů.

„Ceník pozemků je tedy založen na současné vysoké tržní ceně, což tuto vysokou cenu neviditelně legitimizuje,“ zdůraznila paní Mienová.

Podle ní současný vysoký ceník pozemků zvýší náklady na realizaci projektu a investoři budou i nadále zvyšovat prodejní cenu. Současná cena je pro ty, kteří mají skutečnou poptávku, obtížně koupí.

Odborníci se obávají, že spekulanti zneužívají rostoucích cen pozemků k jejich zvyšování (ilustrace: Duong Tam).

Na straně investora paní Mien uvedla, že se také objeví potíže s procesem vyklízení lokality a vyvlastňování pozemků pro realizaci projektu. U velkých projektů se stát může podílet na procesu vyvlastňování pozemků. Naopak u malých a středních projektů bude muset investor s lidmi vyjednat cenu vyvlastnění pozemků.

„Stanovení ceníku pozemků blízkého trhu pomůže harmonizovat zájmy tří stran: státu, investorů a lidí. Současný ceník pozemků však zvyšuje vstupní náklady, což nutí investory zvyšovat prodejní ceny, což ztěžuje situaci koncovým spotřebitelům,“ uvedla.

Podle paní Mienové potřebuje stát k přesnému určení ceny blízké trhu nástroj, který by index měřil po mnoho let na základě údajů o prodeji v každé oblasti. Na základě toho budou obce schopny poskytovat údaje o cenách pozemků, které jsou pro trh přiměřené.

Pan Tran Khanh Quang - realitní expert - uvedl, že nedávno vydaný ceník pozemků zaznamenal velmi velký nárůst, v příměstských oblastech Ho Či Minova Města se zvýšil přibližně 10krát a v Hanoji přibližně 4-6krát.

Projekty jsou realizovány, poplatky za užívání pozemků v současné době tvoří přibližně 15–20 % celkového investičního kapitálu projektu. Náhlý nárůst cen pozemků zvýší investiční náklady projektu. Investoři jsou proto nuceni zvyšovat ceny nemovitostí.

„Prvních 6 měsíců uplatňování nového ceníku pozemků nebude mít jasný dopad, protože transakce v této době většinou dokončily právní postupy. Poté však produkty vypočítané podle nového ceníku pozemků způsobí místní nárůst cen o přibližně 30 %. Ho Či Minovo Město ve skutečnosti uplatnilo nový ceník pozemků dříve než Hanoj ​​a v některých oblastech došlo k nárůstu cen,“ uvedl.

Pan Quang uvedl, že kromě pozitivních aspektů nového ceníku pozemků, jako je transparentnost daně z převodu nemovitostí a spravedlnost vůči lidem, jejichž pozemky jsou odebrány... budou existovat i další omezení.

Konkrétně budou mít firmy větší potíže s vyklízením pozemků, protože lidé budou očekávat vyšší cenu, až bude pozemek znovu získán. Spekulanti, kteří byli o krok napřed v získávání těchto nemovitostí, navíc zneužijí nového ceníku pozemků k tomu, aby cenu velmi zvýšili.

Dokonce i velcí investoři, kteří mají realitní produkty, toho zneužívají k nafukování cen. Od té doby budou skuteční kupci domů i nadále čelit potížím.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm