Vietnamské nemovitosti mají potenciál, ale administrativní postupy jsou jako síť nebe a země.

Překrývání mezi stávajícími zákony

V diskusi v rámci Fóra „Udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi a udělování certifikátů obyvatelných projektů 2023“ Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), uvedl, že v současné době se trh s nemovitostmi potýká s nedostatkem sociálního bydlení a levného komerčního bydlení.

Kromě problému s nedostatkem dostupného bydlení existují i jiné problémy, jako je nedostatek mechanismů a určení mnoha lokalit, což vede k situaci, kdy mnoho projektů nebylo vyřešeno a realitní kanceláře se stále potýkají s mnoha obtížemi.

I přes velmi dobrou poptávku na trhu proto stále dochází k poklesu transakcí s nemovitostmi, který byl zaznamenán jako pokles o více než 90 %, protože investoři čelí problému „zakopávání“ kapitálu a musí řešit finanční problémy.

Nemovitosti - Vietnamské nemovitosti mají potenciál, ale administrativní postupy jsou jako „nebeská síť“ — Dr. Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů.

V této souvislosti předseda VARS uvedl, že úsilí vlády a příslušných ministerstev o vydání řady politik k odstranění problémů na trhu s nemovitostmi mělo na trh pozitivní dopad.

Podle pana Dinha proběhlo v prvním čtvrtletí roku 2023 téměř 3 000 úspěšných realitních transakcí a ve druhém čtvrtletí roku 2023 se tento počet zvýšil o 30 %. Doposud se důvěra investorů postupně obnovuje a na trhu se začalo otevírat mnoho nových projektů k prodeji, což vedlo k nárůstu počtu realitních transakcí.

Expert však zhodnotil, že zlepšení nabídky nového bydlení a stabilita psychologie kupujících probíhají stále pomalu a dokončení nových projektů vyžaduje hodně času. Zároveň se sice psychologie investorů postupně stabilizuje, ale stále je poměrně opatrná, zejména u těch, kteří čelí finančnímu tlaku z předchozích investic.

Pokud jde o důvody současných obtíží na trhu s nemovitostmi, pan Nguyen Quoc Hiep - předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů (VACC) uvedl, že největším problémem, kterému trh s nemovitostmi čelí, je právní aspekt.

Pan Hiep vysvětlil, že v současnosti se na trh nemovitostí vztahuje 12 zákonů, které se ho přímo dotýkají, a pokud by se to rozšířilo i na nepřímý dopad, existovalo by až 20 zákonů, jako je zákon o plánování, zákon o požární prevenci a hašení atd. Aby se tedy vyřešily potíže na trhu, musí existovat synchronní a zásadní řešení, jak tyto zákony rozmotat.

„Zejména podle státních předpisů jsou ministerstva odpovědná za tvorbu zákonů pod jejich vedením, ale mezi ministerstvy neexistuje jednotný mechanismus. Proto i když je proces implementace velmi dobrý, proces tvorby zákonů má stále překrývání,“ uvedl pan Hiep.

Nemovitosti – Vietnamský trh s nemovitostmi má potenciál, ale administrativní postupy jsou jako „nebeská síť“ (obrázek 2). — Pan Nguyen Quoc Hiep - předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů.

Podle pana Hiepa je navíc příjem připomínek během procesu tvorby zákona stále omezený. Předseda VACC uvedl, že nedávno přijatý zákon o nabídkových řízeních vykazuje určité nedostatky a že v nadcházející době Asociace předloží správní agentuře doporučení.

„Firmy chtějí, aby zákony měly delší platnost, a ne aby byly krátkodobé, jako je tomu nyní. Zvláště pokud je zákon chybný, ale jeho novelizace trvá 10 let, firmy nebudou mít právní prostor pro provozování obchodních aktivit,“ řekl pan Hiep.

Pan Hiep proto poukázal na 4 problémy v zákoně, které vyžadují zvláštní pozornost vlády: vyklízení pozemků, plánování, oceňování pozemků a přeměna využití půdy. Pan Hiep uvedl, že k vyřešení trhu se zákon musí zaměřit pouze na výše uvedené problémy.

Pan Hiep se podělil o svůj vlastní příběh a uvedl, že na projektu pracoval 12 let, ale stále nebyl schopen dokončit vyčištění staveniště. Dlouhodobé zpoždění ho nutilo neustále docházet do práce k provinčním představitelům. Do práce chodil tolikrát, že si od místních pana Hiepa vysloužili slovy: „Stydím se, když vás vidím.“ Mechanismus vyčištění staveniště však stále nikdo neřešil.

Nemovitosti – Vietnamský trh s nemovitostmi má potenciál, ale administrativní postupy jsou jako „nebeská síť“ (obrázek 3). — Vietnamský trh s nemovitostmi v současné době zažívá nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou (Foto: Huu Thang).

Kromě toho je otázka administrativních postupů také jedním z problémů, které předseda VACC považuje za klíčový problém, který dnes podnikům způsobuje potíže. Plán ministerstva stavebnictví na zjednodušení administrativních postupů a některých souvisejících politik je velmi praktický.

Pan Hiep potvrdil: „Vietnamské nemovitosti mají velký potenciál, ale administrativní postupy jsou jako síť. Premiér vydal pokyny ke zkrácení a zjednodušení administrativních postupů, ale současný proces zpracování administrativních postupů je stále zdlouhavý, je nutná revoluce... Pokud se to podaří, bude to také jedno z praktických řešení na podporu podniků a propagaci současného trhu s nemovitostmi.“

Nerovnováha nabídky a poptávky

Dr. Le Xuan Nghia, člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, se k otázce kapitálových zdrojů pro realitní podniky více podělil o to, že krizi na trhu s nemovitostmi odborníci předem předpovídali, ale že se jí nelze vyhnout.

Podle experta jsou nemovitosti dlouhodobě nezbytným produktem, takže když jsou nabídka a poptávka v nerovnováze, nastane krize. Předchozí krize však spočívala v nadměrné nabídce, zatímco tato je krizí nedostatku nabídky. Podniky navíc čelí vážnému nedostatku kapitálu, nejsou schopny otevírat další projekty a trh „zamrzl“.

„Sledujeme, zda se důvěra na trhu obnoví, až realitní společnosti a podniky vydají dluhopisy. Naposledy největší realitní společnost v zemi vydala dluhopisy bez jakéhokoli nesplaceného bankovního dluhu. S napětím sledujeme, ale výsledky ukazují, že trh se pouze „plíží“ a „opatrně“ zotavuje přibližně o 30 % ve srovnání s očekáváním,“ uvedl Dr. Le Xuan Nghia.

Podle experta celá ekonomika v současné době stagnuje, likvidita čelí vážným potížím v mnoha odvětvích, nejen v oblasti nemovitostí. S ohledem na tyto komentáře se pan Nghia domnívá, že trh s nemovitostmi může být v potížích až do druhého a třetího čtvrtletí příštího roku.

„Ještě jsme se nedostali do „oka bouře“, ještě jsme nezvýšili nabídku levného bydlení, takže jsme problém ještě nevyřešili. Jak mohou firmy „volně“ vstoupit na trh s levným bydlením? Je nezbytné, aby vláda regulovala cenový rámec pro levné bydlení podobně jako v Číně, aby neodrazovala investory do levného bydlení. Ještě jsme nevytvořili úroveň cen nemovitostí, takže jsme tržní krizi ještě nevyřešili,“ uvedl expert .

Zdroj