Co říká Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí?

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí v tomto dokumentu navrhuje změnit a doplnit metodu oceňování pozemků směrem k regulaci 3 metod oceňování pozemků, a to: metody porovnávání, metody příjmu a metody úpravy ceny pozemků. Ve srovnání s vyhláškou č. 44/2014/ND-CP tedy návrh vyhlášky omezil počet metod oceňování pozemků o 2.

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí zajistila regulace 3 metod oceňování pozemků (srovnávací, příjmová, koeficient úpravy ceny pozemků) pokrytí všech případů oceňování pozemků sloužících státní správě pozemků.

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí zajistila regulace tří metod oceňování pozemků pokrytí všech případů oceňování pozemků, které slouží státní správě pozemků. (Foto: DM)

Konkrétně je metoda odpočtu integrována do metody porovnání, protože metoda odpočtu je krokem při aplikaci metody porovnání na pozemky s aktivy připojenými k pozemku, který se používá k oddělení hodnoty aktiv připojených k pozemku porovnávaného pozemku.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí zároveň v návrhu vyhlášky č. 44 navrhlo nepoužívat k oceňování pozemků metodu přebytku.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí vysvětlilo, proč se k oceňování pozemků nepoužívá metoda přebytku. Podle návrhu předloženého vládě uvedlo, že metoda přebytku je metoda oceňování pozemků výpočtem celkových předpokládaných výnosů z rozvoje nemovitosti mínus celkové předpokládané náklady na rozvoj.

Výpočet celkových předpokládaných výnosů z rozvoje nemovitostí musí být proto založen na předpokládaných faktorech: převodní cena, cena pronájmu, doba prodeje, míra prodeje, trendy a kolísání převodní ceny, budoucí cena pronájmu, míra obsazenosti... a musí diskontovat peněžní tok na dobu ocenění dle úrokové sazby banky z úvěru.

Výpočet celkových předpokládaných nákladů na výstavbu nemovitostí, kromě toho, že vychází z norem a jednotkových cen vydaných příslušnými státními orgány, závisí také na době výstavby, ročním tempu výstavby, nákladech na nepředvídané události, nákladech na úroky z úvěrů, ziscích investorů s přihlédnutím k rizikovým faktorům, nákladech na reklamu a prodej atd.

Výpočet výše uvedených předpokládaných faktorů celkových příjmů z rozvoje a celkových nákladů na rozvoj je velmi složitý, výsledky ocenění jsou nejisté, nepřesné a mají velké chyby (u stejného pozemku změna pouhého jednoho ukazatele v předpokládaných faktorech změní výsledky ocenění); je snadno zneužitelný a představuje riziko pro pracovníky zabývající se oceňováním pozemků a osoby, které rozhodují o cenách konkrétních pozemků v lokalitách.

To je hlavní příčina obtíží a zpoždění při určování, oceňování a rozhodování o cenách konkrétních pozemků v poslední době.

Na druhou stranu, v realitním obchodu vždy existuje pozemek jako první a jeho cena se stanoví před procesem tvorby nemovitosti. Za předpokladu, že se odhaduje hodnota nemovitosti v budoucnu, není určení ceny pozemku vhodné, což vede k tomu, že cena pozemku závisí na obchodní metodě investora v oblasti nemovitostí a neodráží skutečnou tržní hodnotu pozemku.

Kromě toho investoři často používají metodu přebytku k výpočtu výnosů získaných předpokladem příjmů a odhadem vynaložených nákladů, čímž se rozhodují, zda investovat či neinvestovat.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí se domnívá, že v duchu usnesení č. 18-NQ/TW musí metoda stanovení cen pozemků zajistit soulad s tržními principy. Návrh vyhlášky 44 proto nepoužívá metodu přebytku k určení cen pozemků za účelem výpočtu finančních závazků uživatelů pozemků a kompenzací při rekultivaci pozemků státem, což je v souladu s politikou strany.

Aby se překonala omezení plynoucí z neuplatňování metody přebytku, návrh vyhlášky 44 změnil a doplnil obsah porovnávací metody.

V němž je návod k oceňování pozemků a pozemkových ploch, které nebyly investovány do technické infrastruktury, založen na kombinaci odpočtových technik pro odečtení nákladů na investice do technické infrastruktury. Zároveň je doplněn o nařízení, že při stanovení cen pozemků musí být pro porovnání a odsouhlasení použita metoda ročního vyrovnávacího koeficientu, aby byla zajištěna přesnost výsledků oceňování pozemků.

Zdroj: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html