Co říká Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí?

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí v tomto dokumentu navrhuje změnit a doplnit metodu oceňování pozemků směrem k regulaci 3 metod oceňování pozemků, a to: porovnávací metody, metody příjmů a metody úpravy ceny pozemků. Ve srovnání s vyhláškou č. 44/2014/ND-CP tedy návrh vyhlášky omezil počet metod oceňování pozemků o 2.

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí zajistila regulace 3 metod oceňování pozemků (srovnávací, příjmová, koeficient úpravy ceny pozemků) pokrytí všech případů oceňování pozemků sloužících státní správě pozemků.

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí zajistila regulace tří metod oceňování pozemků pokrytí všech případů oceňování pozemků, které slouží státní správě pozemků. (Foto: DM)

Konkrétně je metoda odpočtu integrována do metody porovnání, protože metoda odpočtu je krokem při aplikaci metody porovnání na pozemky s aktivy připojenými k pozemku, který se používá k oddělení hodnoty aktiv připojených k pozemku porovnávaného pozemku.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí zároveň v návrhu vyhlášky č. 44 navrhlo nepoužívat k oceňování pozemků metodu přebytku.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí ve svém vysvětlení , proč se k oceňování pozemků nepoužívá metoda přebytku, uvedlo, že metoda přebytku je metoda oceňování pozemků výpočtem celkových předpokládaných výnosů z rozvoje nemovitosti mínus celkové předpokládané náklady na rozvoj.

Výpočet celkových předpokládaných výnosů z rozvoje nemovitostí musí být proto založen na předpokládaných faktorech: převodní cena, cena pronájmu, doba prodeje, míra prodeje, trend a volatilita převodní ceny, budoucí cena pronájmu, míra obsazenosti... a musí diskontovat peněžní tok na dobu ocenění dle úrokové sazby banky z úvěru.

Výpočet celkových předpokládaných nákladů na výstavbu nemovitostí, kromě toho, že vychází z norem a jednotkových cen vydaných příslušnými státními orgány, závisí také na době výstavby, ročním tempu výstavby, nákladech na nepředvídané události, úrokových nákladech, ziscích investorů s přihlédnutím k rizikovým faktorům, nákladech na reklamu a prodej atd.

Výpočet výše uvedených předpokládaných faktorů celkových příjmů z rozvoje a celkových nákladů na rozvoj je velmi složitý, výsledky ocenění jsou nejisté, nepřesné a mají velké chyby (u stejného pozemku změna pouhého jednoho ukazatele v předpokládaných faktorech změní výsledky ocenění); je snadno zneužitelný a představuje rizika pro pracovníky zabývající se oceňováním pozemků a osoby, které rozhodují o cenách konkrétních pozemků v lokalitách.

To je hlavní příčina obtíží a zpoždění při určování, oceňování a rozhodování o cenách konkrétních pozemků v poslední době.

Na druhou stranu, v realitním obchodu vždy nejdříve existuje pozemek a jeho cena je stanovena před procesem tvorby nemovitosti. Za předpokladu odhadu hodnoty nemovitosti v budoucnu není určení ceny pozemku vhodné, což vede k tomu, že cena pozemku závisí na obchodní metodě investora v oblasti nemovitostí a neodráží skutečnou tržní hodnotu pozemku.

Kromě toho investoři často používají metodu přebytku k výpočtu výnosů získaných předpokladem příjmů a odhadem vynaložených nákladů, čímž se rozhodují, zda investovat či neinvestovat.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí se domnívá, že v duchu usnesení č. 18-NQ/TW musí metoda stanovení cen pozemků zajistit soulad s tržními principy. Skutečnost, že návrh vyhlášky 44 nepoužívá metodu přebytku k určení cen pozemků za účelem výpočtu finančních závazků uživatelů pozemků a kompenzací v případě, že stát rekultivuje pozemky, je proto v souladu s politikou strany.

Aby se překonala omezení plynoucí z neuplatňování metody přebytku, návrh vyhlášky 44 změnil a doplnil obsah porovnávací metody.

Zejména je poskytován návod k oceňování pozemků a pozemkových ploch, které nebyly investovány do technické infrastruktury, na základě kombinace odpočtových technik za účelem odečtení investičních nákladů na technickou infrastrukturu. Zároveň jsou doplněna další pravidla, že při určování cen pozemků musí být pro porovnání a odsouhlasení použita metoda ročního vyrovnávacího koeficientu, aby byla zajištěna přesnost výsledků oceňování pozemků.

Zdroj: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html