Blokovat spekulace s pozemky, „pozastavené“ projekty

Od 1. srpna 2024 budou projekty, které jsou zpožděné, bez náhrady zrušeny. Toto nařízení vytvoří „očištění“ investorů, zabrání spekulacím s pozemky a bude se zabývat „pozastavenými“ projekty.

Projekt IFC One Saigon (1. obvod, Ho Či Minovo Město) po 17 letech stále není dokončen.

Důrazná opatření k zastavení spekulací s pozemky a „pozastavených“ projektů

Projekt IFC One Saigon (dříve Saigon One Tower), nacházející se na „zlaté zemi“ přímo na rohu ulic Ham Nghi a Ton Duc Thang (1. obvod, Ho Či Minovo Město), je po krátkém období rušného restartu stále nedokončený.

Stavba IFC One Saigon, postavená na pozemku o rozloze 6 672 m2 s 5 sklepy, 3 technickými podlažími a 41 nadzemními podlažími, byla zahájena před 17 lety, ale po 5 letech pomalé realizace byla v roce 2011 projekt oficiálně zastavena. Po mnoha změnách vlastnictví se IFC One Saigon nepodařilo projekt dokončit. Tento projekt byl mnohokrát zmíněn v seznamu projektů, které město ponižují.

Naproti trhu Ben Thanh (HCMC), přímo u rušné stanice metra č. 1, se nachází hrubý betonový blok s názvem One Central Saigon (dříve známý jako The Spirit of Saigon). Jedná se o komplex obchodních center, kanceláří, bytů, super apartmánů a 6hvězdičkových hotelů s celkovou rozlohou pozemku přes 8 500 m2, který se nachází na čtyřúhelníku Ben Thanh na prvotřídním místě přímo v centru 1. čtvrti se 4 fasádami. Tento projekt také vystřídal mnoho majitelů, ale dosud nebyl dokončen.

Podobně byl v roce 2017 zahájen projekt Lancaster Lincoln (okres 4), investovaný společností Trung Thuy Lancaster Company Limited, ale po dokončení podzemní výstavby byl „neaktivní“. Mezitím byl v roce 2016 schválen projekt D-One Saigon (okres Go Vap) společnosti DHA Company, ale dodnes je to stále jen prázdný pozemek.

Jedním z nových bodů pozemkového zákona z roku 2024 je uplatňování sankcí na projekty, které mění účel, uznávají práva k užívání pozemků a dostávají převody práv k užívání pozemků, zatímco předchozí zákon uplatňoval odebrání práv z důvodu porušení pouze na projekty, kterým byly přiděleny pozemky nebo pronajaty pozemky.

Toto je jen několik případů projektů, které byly v Ho Či Minově Městě na mnoho let „pozastaveny“. Pozemkový zákon z roku 2013 stanoví, že po schválení investiční politiky má projekt 12měsíční lhůtu na realizaci, nebo 24 měsíců, pokud je prodloužena. Pokud tato lhůta nebude realizována, bude projekt zrušen. Zrušení těchto projektů však není jednoduché, zejména pokud podnik do daného pozemku provedl základní investice.

Zákon o pozemkech z roku 2024 (účinný od 1. srpna 2024) má mnoho přísnějších předpisů. Například investiční projekt, který není využíván po dobu 12 po sobě jdoucích měsíců od data předání, nebo jehož pokrok ve využívání pozemku je o 24 měsíců pozadu za pokrokem zaznamenaným v investičním rozhodnutí, bude zrušen.

V případě, že pozemek nebude uveden do užívání nebo bude uveden do užívání s opožděním, je investorovi poskytnuto prodloužení o maximálně 24 měsíců a musí státu zaplatit dodatečnou finanční částku. Pokud po uplynutí prodloužené doby pozemek stále nebude uveden do užívání, stát jej získá zpět bez náhrady za pozemek, majetek s ním spojený a investiční náklady na pozemek.

Je třeba vzít v úvahu případ „vyšší moci“

Obnova pozastavených projektů na regeneraci půdních zdrojů je velmi důležitá, ale podle odborníků je nutné vzít v úvahu případy vyšší moci, jako jsou soudní řízení, která trvají mnoho let. I samotné podniky totiž chtějí co nejdříve dokončit právní postupy, aby mohly zahájit výstavbu, prodej a získat zpět kapitál.

V rozhovoru s reportéry deníku Dau Tu Newspaper pan Angus Liew, předseda představenstva společnosti Gamuda Land Vietnam, zhodnotil, že nařízení o rekultivaci půdy u projektů, které nebudou realizovány po uplynutí prodloužené lhůty v pozemkovém zákoně z roku 2024, má zabránit plýtvání půdními zdroji. V některých případech však může být prodloužená lhůta delší, například během pandemie Covid-19.

Pan Le Huu Nghia, generální ředitel společnosti Le Thanh Construction Company Limited, na základě svých obchodních zkušeností uvedl, že ve skutečnosti existuje mnoho případů vyšší moci. Například podniky nemohou realizovat projekty kvůli pomalým postupům týkajícím se úřadů. Proto je podle pana Nghie nutné, aby vyhláška, kterou se řídí pozemkový zákon, tento obsah doplnila a objasnila, jinak budou podniky v mnoha případech „nespravedlivě zabity“.

„Jakmile jsme předložili projektovou dokumentaci, museli jsme sepsat časový harmonogram, ale po schválení investice jsme ji stále nemohli okamžitě realizovat, protože žádost o investiční licenci a další postupy trvaly mnoho let,“ sdělil pan Nghia.

Výchozím bodem pro podniky, které chtějí pokračovat v realizaci projektů, i když je postup zpoždění oproti harmonogramu, je skutečnost, že zákon stanoví podmínky pro pomalou realizaci z důvodu vyšší moci, jako jsou přírodní katastrofy, nepřátelské útoky, a pokud lze prokázat, že projekt je zpožděn vinou příslušných orgánů nebo vinou osob vykonávajících veřejné povinnosti, nebude zrušen. Podniky však také doporučují, aby v řídících vyhláškách byly podrobnější předpisy a konkrétní sankce pro jednotlivce a organizace, které nepřímo způsobují zpoždění projektu.

Spolu s přísnějšími předpisy v pozemkovém zákoně z roku 2024 obsahuje zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 mnoho změn týkajících se finančních podmínek investorů. Například realitní podniky musí mít vlastní kapitál ve výši nejméně 20 % celkového investičního kapitálu u projektů s rozlohou využití půdy menší než 20 hektarů, nejméně 15 % celkového investičního kapitálu u projektů s rozlohou využití půdy 20 hektarů a více a musí zajistit schopnost mobilizovat kapitál k realizaci investičních projektů.

V případě, že realitní podnik realizuje mnoho projektů současně, musí mít dostatečný vlastní kapitál, aby zajistil výše uvedený poměr každého projektu k realizaci všech projektů. Zákon o realitním podnikání z roku 2023 dále stanoví podmínky, jako je limit zůstatku úvěru, korporátní dluhopisy...

S tak přísnými předpisy musí firmy před zahájením projektu pečlivě kalkulovat, aby se vyhnuly neefektivním investicím, stagnaci projektu a plýtvání zdroji.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html