Blokování spekulací s pozemky a zastavených projektů.

Od 1. srpna 2024 budou projekty, které jsou zpožděné, bez náhrady zrušeny. Toto nařízení vytvoří „očištění“ investorů, zabrání spekulacím s pozemky a vyřeší pozastavené projekty.

Projekt IFC One Saigon (1. obvod, Ho Či Minovo Město) zůstává po 17 letech nedokončený.

Přijměte rázná opatření k omezení spekulací s pozemky a pozastavených projektů.

Projekt IFC One Saigon (dříve známý jako Saigon One Tower), nacházející se na prvotřídním pozemku na rohu ulic Ham Nghi a Ton Duc Thang (1. obvod Ho Či Minova Města), zůstává nedokončený i přes krátké období významného restartu.

Stavba budovy IFC One Saigon, postavené na pozemku o rozloze 6 672 m2 s 5 podzemními podlažími, 3 technickými podlažími a 41 nadzemními podlažími, byla zahájena před 17 lety, ale po 5 letech pomalé realizace byla stavba v roce 2011 oficiálně zastavena. Navzdory několika změnám vlastnictví zůstává IFC One Saigon nedokončený. Tato budova se opakovaně objevuje v seznamech projektů, které kazí vzhled města.

Naproti trhu Ben Thanh (Ho Či Minovo Město), hned vedle rušné stanice metra linky 1, stojí hrubá betonová stavba s názvem One Central Saigon (dříve známá jako The Spirit of Saigon). Jedná se o víceúčelový komplex, který zahrnuje nákupní centrum, kanceláře, byty, luxusní apartmány a 6hvězdičkový hotel, a rozkládá se na celkové ploše přes 8 500 m². Nachází se na výborném místě v srdci 1. čtvrti se čtyřmi uličními průčelími. Projekt několikrát změnil majitele, ale datum dokončení je v nedohlednu.

Podobně byl v roce 2017 zahájen projekt Lancaster Lincoln (District 4), investovaný společností Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., ale po dokončení podzemní výstavby se zastavil. A projekt D-One Saigon (Go Vap District) od společnosti DHA, schválený v roce 2016, zůstává dodnes jen prázdným pozemkem.

Jednou z novinek zákona o pozemkech z roku 2024 je uplatňování sankcí na projekty zahrnující přeměnu využití půdy, uznávání práv k užívání půdy a převod práv k užívání půdy, zatímco předchozí zákony se v případě porušení předpisů vztahovaly pouze na rekultivaci půdy u projektů, kde byla půda přidělena nebo pronajata.

Výše uvedené je jen několik příkladů projektů, které byly v Ho Či Minově Městě po mnoho let pozastaveny. Pozemkový zákon z roku 2013 stanoví, že po schválení investičního rozhodnutí má projekt 12 měsíců na realizaci, nebo 24 měsíců, pokud je lhůta prodloužena. Pokud není projekt v této lhůtě realizován, bude zrušen. Zrušení těchto projektů však není jednoduché, zejména pokud podnik již do pozemku provedl základní investice.

Zákon o pozemkech z roku 2024 (účinný od 1. srpna 2024) obsahuje přísnější předpisy. Například investiční projekty, které nejsou využívány po dobu 12 po sobě jdoucích měsíců od data předání nebo jejichž postup ve využívání pozemků je 24 měsíců zpožděn oproti plánu uvedenému v investičním rozhodnutí, budou zrušeny.

V případech, kdy pozemek není uveden do užívání nebo je projekt zpožděn, může být investorovi uděleno prodloužení o maximálně 24 měsíců a musí státu zaplatit dodatečnou částku odpovídající prodloužené době. Pokud po uplynutí prodloužené doby pozemek stále není uveden do užívání, stát jej bez náhrady za pozemek, majetek s ním spojený a investiční náklady vezme zpět.

Je třeba vzít v úvahu možnost „vyšší moci“.

Obnova pozastavených projektů s cílem revitalizace půdních zdrojů je nezbytná, ale odborníci se domnívají, že by se měly zohlednit okolnosti vyšší moci, jako jsou zdlouhavé právní postupy. Je to proto, že samotné podniky chtějí co nejrychleji dokončit právní postupy, aby mohly zahájit výstavbu, prodej a návrat kapitálu.

V rozhovoru s reportérem Investment Newspaper pan Angus Liew, předseda představenstva společnosti Gamuda Land Vietnam, zhodnotil, že cílem regulace rekultivace půdy u projektů, které nebudou realizovány po uplynutí prodloužené lhůty v pozemkovém zákoně z roku 2024, je zabránit plýtvání půdními zdroji. V některých případech však může být prodloužená lhůta delší, například během pandemie Covid-19.

Pan Le Huu Nghia, generální ředitel společnosti Le Thanh Construction Co., Ltd., na základě svých obchodních zkušeností uvedl, že ve skutečnosti existuje mnoho případů vyšší moci. Například podniky nemohou realizovat projekty kvůli zpožděním v postupech týkajících se příslušných orgánů. Proto je podle pana Nghie nutné, aby vyhláška, kterou se řídí pozemkový zákon, tento obsah doplnila a objasnila, jinak budou v mnoha případech podniky nespravedlivě „zabíjeny“.

„Jakmile jsme podali žádost o projekt, museli jsme specifikovat časový harmonogram, ale ani po schválení investice jsme nemohli okamžitě zahájit realizaci, protože získání investičních licencí a dalších postupů trvá mnoho let,“ sdělil pan Nghia.

Pozitivní vývoj pro podniky, které chtějí pokračovat v realizaci projektů v případě zpoždění, spočívá v tom, že zákon stanoví podmínky pro zpoždění v důsledku událostí vyšší moci, jako jsou přírodní katastrofy nebo válka. Dále, pokud lze prokázat, že zpoždění bylo způsobeno vinou úřadů nebo osob odpovědných za vymáhání práva, projekt nebude zrušen. Podniky však také navrhují, aby řídící vyhlášky obsahovaly podrobnější pravidla a konkrétní sankce pro jednotlivce a organizace nepřímo odpovědné za zpoždění projektu.

Spolu s přísnějšími předpisy v pozemkovém zákoně z roku 2024 zavádí zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 mnoho změn týkajících se finančních požadavků investorů. Například realitní podniky musí mít vlastní kapitál ve výši nejméně 20 % celkového investičního kapitálu u projektů s rozlohou pozemku menší než 20 hektarů a nejméně 15 % celkového investičního kapitálu u projektů s rozlohou pozemku 20 hektarů a více a musí zajistit schopnost získat kapitál k realizaci investičního projektu.

V případech, kdy realitní kancelář realizuje více projektů současně, musí mít dostatečný vlastní kapitál alokovaný k zajištění výše uvedeného poměru pro každý projekt, aby mohla dokončit všechny projekty. Zákon o realitním podnikání z roku 2023 dále stanoví podmínky, jako jsou úvěrové limity, podnikové dluhopisy atd.

Vzhledem k tak přísným předpisům musí firmy před zahájením projektu pečlivě zvážit všechny faktory a vyhnout se neefektivním a rozptýleným investicím, které by mohly vést ke zpoždění projektu a plýtvání zdroji.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html