Přeměna zahradních pozemků na pozemky určené k bydlení: Náklady se snížily, ale překážky přetrvávají.

Podle usnesení, které nedávno schválilo Národní shromáždění, budou od roku 2026 osoby, které přeměňují zemědělskou půdu, zahradní pozemky nebo pozemky s rybníky v rámci stejného pozemku jako obytný pozemek na obytný pozemek, muset platit pouze 30–50 % rozdílu v poplatcích za užívání pozemků, namísto 100 %, jak je tomu v současnosti.

Advokát Pham Thanh Tuan z Hanojské advokátní komory zhodnotil, že nová nařízení pomohla snížit finanční závazky až o 70 % při změně účelu využití pozemků v rámci povoleného limitu, čímž se výrazně snížila finanční zátěž pro lidi.

Uvedl příklad: pokud je cena pozemku podle místního ceníku pozemků 2 000 000 VND/m2, zatímco cena pozemku pro bydlení je 10 000 000 VND/m2, pak podle současného pozemkového zákona z roku 2024 musí lidé při změně účelu využití pozemku zaplatit celý rozdíl ve výši 8 000 000 VND/m2.

Nicméně dle nových předpisů účinných od 1. ledna 2026 se v případech změny účelu využití pozemku v rámci limitu místního pozemkového přídělu pro rezidenční účely výrazně změní výše vybírané finanční povinnosti.

Například s místním limitem přidělení pozemku 200 m2 musí lidé při změně účelu využití pozemku v této oblasti zaplatit pouze 30 % rozdílu. Místo 8 000 000 VND/m2 tedy musí lidé zaplatit pouze 2 400 000 VND/m2.

„ Nová nařízení přispívají ke snížení finanční zátěže a zároveň zajišťují spravedlnost a přiměřenost politiky a prokazují lidskost při řešení případů, kdy finanční závazky byly splněny, ale dosud nejsou v souladu se současnými postupy ,“ zdůraznil pan Tuan.

Stejný názor sdílí i právník Nguyen Van Dinh, který ji považuje za rozumnou a nezbytnou úpravu v kontextu nového ceníku pozemků, který se v mnoha lokalitách zvyšuje a vede k nadměrně vysokým poplatkům za užívání pozemků.

Náklady na přeměnu zahradních pozemků na pozemky určené k bydlení se snížily. (Ilustrační obrázek).

Uvedl příklad: obyvatel vlastní 1 000 metrů čtverečních zemědělské půdy na stejné parcele jako pozemek určený pro bydlení v obytné zóně a chce změnit účel využití pozemku na pozemek určený pro bydlení, ale místní limit přidělení pozemku pro pozemek určený pro bydlení je 200 metrů čtverečních.

Podle nových předpisů musí lidé zaplatit za prvních 200 metrů čtverečních pouze 30 % rozdílu mezi poplatkem za užívání pozemků vypočítaným na základě cen pozemků pro bydlení a cen zemědělských pozemků, za dalších 200 metrů čtverečních zaplatí 50 % rozdílu a za zbývajících 600 metrů čtverečních 100 % rozdílu.

Nová metoda výpočtu výrazně snižuje náklady pro lidi ve srovnání s dřívější dobou, zejména pro ty s velkými pozemky nebo domácnostmi v příměstských a venkovských oblastech.

„ Nařízení, které stanoví, že preferenční poplatky za užívání pozemků se vztahují pouze jednou na domácnost nebo jednotlivce a na jeden pozemek a že snížení je omezeno maximálně na dvojnásobek limitu přidělení pozemků pro rezidenční účely, zajistí přísnou kontrolu, zabrání zneužívání politiky a vyhne se situacím, kdy lidé zneužívají politiku k „hromadění pozemků“, změně jejich účelu a následnému jejich dalšímu prodeji za účelem zisku,“ uvedl pan Dinh.

Podle právníka Dinha je i přechodné ustanovení velmi rozumné. Pokud tedy domácnost nebo jednotlivec již změnil účel využití pozemku od doby, kdy vstoupil v platnost pozemkový zákon z roku 2024 (1. srpna 2024), až do doby, než vstoupí v platnost nová úprava (1. ledna 2026), je povoleno uplatnit „retroaktivní“ účinek způsobem, který je výhodný a zajišťuje spravedlnost mezi těmi, kteří poplatek za změnu účelu využití pozemku zaplatili, a těmi, kteří jej dosud nezaplatili.

Stále existují nevyřešené problémy.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), byly ceníky pozemků v mnoha lokalitách výrazně upraveny směrem nahoru. Například Ho Či Minovo Město zvýšilo ceny velmi vysoko, z 2,56násobku na 38násobek ve srovnání s ceníkem pozemků z roku 2020. I při metodě výběru poplatků odečtením ceny zemědělské půdy od ceny pozemků pro bydlení a vynásobením 30 % (v rámci limitu) a 50 % (mimo limit) zůstává částka, kterou lidé platí, vysoká.

Uvedl příklad: ceník pozemků ve výši 10 milionů VND/m2, cena zemědělské půdy 300 000 VND/m2, limit přidělení pozemků pro rezidenční účely 200 m2 a koeficient úpravy ceny pozemků 1,5.

V takovém případě, pokud domácnost požádá o přeměnu 50 m2 zemědělské půdy na pozemek určený k bydlení, bude poplatek za užívání pozemku o 70,9 % nižší a bude činit 218,25 milionu VND.

„ Pokud se poplatek sníží na 20 %, tato domácnost zaplatí za poplatky za užívání pozemků pouze o 80,6 % méně, což odpovídá pouhým 145,5 milionům VND ,“ uvedl pan Chau.

Podle pana Chaua navíc toto nařízení neodráží skutečné využití půdy lidmi. V mnoha rodinách se zahradní půda hromadila po mnoho období, nebo potřeba přeměny vzniká v různých časech v závislosti na finančních možnostech a bytových potřebách různých generací.

Tvrdil, že povolení pouze jednorázových dávek znamená, že politika plně neřeší problémy, zejména pro domácnosti s mnoha dětmi, které si potřebovaly rozdělit pozemek, aby si zajistily dlouhodobé bydlení.

Stejný názor sdílí i nezávislý finanční a realitní konzultant Le Quoc Kien, který uvedl, že ačkoliv tato politika výrazně snížila míru výběru daní, celková částka, kterou musí lidé zaplatit, zůstává vysoká, protože nový ceník pozemků se mnohonásobně zvýšil. Ty, kteří v době podání žádosti o přeměnu nemají dostatečnou finanční kapacitu, může nucená jednorázová platba celé částky nadále odrazovat.

Pan Kien proto navrhl, aby byl prozkoumán mechanismus, který by lidem umožnil odložit nebo zpozdit platbu poplatků za užívání pozemků a splnit své finanční závazky až po převodu nebo darování pozemku, čímž by se zvýšila proveditelnost této politiky.

Zdroj: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html