Investice do pozemků jsou stále „vrcholem“? 3 pozemky v městské oblasti Thu Thiem se chystají do dražby, podklady pro určení typu pozemku

Nejnovějšími zprávami z realitního trhu je zahájení výstavby projektu sociálního bydlení v Dong Anh ( Hanoj ), nadcházející aukce 3 pozemků v městské oblasti Thu Thiem (HCMC) a podklady pro určení typů pozemků.

Nemovitosti: Očekává se, že 3 pozemky v nové městské oblasti Thu Thiem budou vydraženy ve druhém čtvrtletí roku 2025.

Do kterého segmentu bych měl investovat?

Investor v Hanoji má na bankovním účtu více než 3 miliardy VND a chce je vybrat, aby investoval do nemovitostí. Zkoumá segmenty pozemků, pozemků v dražbě a bytů.

Vzhledem k tomu, že ceny pozemků mají tendenci časem rostout, je těžké o ně přijít, plánuje tento investor investovat dostupné peníze do pozemku a někdy si chce koupit byt v Hanoji a pronajímat ho.

V reakci na obavy investorů pan Nguyen Anh Que, předseda představenstva skupiny G6, analyzoval, že dražené pozemky jsou speciálním segmentem nemovitostí s dobrým právním statusem, krásnou infrastrukturou a rozumnými cenami, takže investory dlouhodobě lákají. Nákup dražených pozemků je však velmi náchylný k jevu fomo (psychologie davu), tedy nákupu za cenu vyšší než tržní úroveň.

Proto by investoři účastnící se aukce tohoto typu nemovitostí měli podle pana Quea pečlivě konzultovat tržní cenu, měli by využít volný kapitál, porozumět plánování a v případě dobrého hodnocení přijmout střednědobé a dlouhodobé investice. Zároveň musí být psychicky stabilní, aby se vyhnuli ztrátě vkladů, ztrátě negativních dopadů, a to i trestnímu řízení.

Pokud jde o byty, průměrná cena komerčních bytů k prodeji v Hanoji se pohybuje kolem 65–85 milionů VND/m2, přičemž mnoho projektů se pohybuje v rozmezí 100–200 milionů VND/m2. S touto prodejní cenou mají zájem téměř pouze kupující domů, protože koupě za účelem investice bude trvat 30–50 let, než se kapitál vrátí, a tato cena je navíc nad rámec příjmů lidí.

Spolu s tím bude podle lídra skupiny G6 nabídka sociálního bydlení v Hanoji v letech 2025 až 2030 velmi vysoká. V současné době probíhá výběr investorů u přibližně 14 velkých projektů, realizuje se 67 projektů a k dispozici je 83 čistých pozemků s dokončenou infrastrukturou, které patří do 20% pozemkového fondu pro sociální bydlení. V roce 2025 bude v Hanoji uvedeno do prodeje více než 6 000 jednotek sociálního bydlení.

To ovlivní cenu bytů v budoucnu, stejně jako likviditu. Když si mnoho lidí koupí domy, ovlivní to také poptávku po nájemním bydlení a ceny nájmů.

Ceny nemovitostí v Hanoji v poslední době prudce vzrostly, přičemž ceny bytů vzrostly o 50–200 %, domů a pozemků o 20–50 %. Ceny nemovitostí na okraji Hanoje, jako jsou Hung Yen, Bac Ninh a Ha Nam, se v poslední době také zvýšily o 10–50 %, takže již nebudou atraktivní. V současné době se peněžní tok přesouvá na jih do Ho Či Minova Města, Phu Quoc a Da Nangu... V roce 2025 by investoři mohli mít zájem o pozemkový segment nebo víceúčelovou zemědělskou půdu,“ uvedl pan Que.

Mezitím pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analyzoval, že s ohledem na silnou urbanizaci bude poptávka v lokalitách vysoká, takže investování do zvýšení kapitálových zisků a nákup pozemků je stále výhodné a bezpečné.

Podle něj je možné s 3–4 miliardami VND investovat do pozemků v okolí Hanoje, ekonomických os spojených s průmyslovými parky jako Bac Ninh, Bac Giang nebo Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

Generální ředitel společnosti SGO Homes však poznamenal, že investoři se při nákupu pozemků musí zaměřit na projekty, které splňují zákonné podmínky, alespoň podepsání kupní smlouvy nebo zapsání do červené knihy. Zároveň je nutné zvážit kapacity investora; vybrat lokality, které splňují potřeby a v budoucnu přilákají lidi k bydlení.

Pokud jde o dražené pozemky, podle pana Chunga se většina aukcí provádí psychologicky s nadějí na prodej o několik set milionů dongů více. Z hlediska investic nebude tato metoda efektivní.

„Do tohoto typu pozemků lze investovat pouze krátkodobě, když je trh „horký“, pak se používá „surfování“; dlouhodobé investice, zejména v této době, nebudou tak ziskové jako investice do projektových pozemků,“ řekl pan Chung.

Podrobnosti o pozemcích v hodnotě 3 miliard dolarů v městské oblasti Thu Thiem, které se chystají do dražby

Odbor přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města (HCMC) uvedl, že se očekává, že město ve druhém čtvrtletí roku 2025 uspořádá aukci 3 pozemků v nové městské oblasti Thu Thiem ve městě Thu Duc.

Jedná se o parcely 1-2 a 1-3 ve funkční oblasti č. 1 a parcely 3-5 ve funkční oblasti č. 3. Z nich byla parcela 3-5 v listopadu 2021 vydražena, ale vítězný uchazeč později smlouvu zrušil a akceptoval ztrátu jistoty.

Parcely 1-2 a 1-3 jsou součástí plánu 9 parcel pro multifunkční rezidenční a komerční účely. Obě parcely se nacházejí na čistém pozemku, v prvotřídní lokalitě se 4 průčelími, s 1 suterénem a 14 nadzemními podlažími.

Konkrétně parcely 1-2 mají rozlohu přes 7 886 m2 s 205 byty. Parcely 1-3 mají rozlohu přes 5 006 m2 se 152 byty.

Zbývající položka 3-5 je jednou ze čtyř položek, které Ho Či Minovo Město dalo do aukce v listopadu 2021. Aukci o tuto položku vyhrála jedna společnost za 3 820 miliard VND, což je 7krát více než vyvolávací cena.

Poté, co však Výbor lidu Ho Či Minova města schválil výsledky aukce a městský daňový úřad vydal výzvu k zaplacení, vítězný podnik nezaplatil a souhlasil se ztrátou zálohy.

Pozemek č. 3-5 se nachází v Severní obytné zóně, která je součástí funkční oblasti č. 3. Jeho rozloha činí 6 446 m2. Zastavěná plocha pozemku je 15 000 m2, s rozlohou 76 bytů a maximální kapacitou 608 osob.

Podle městského odboru přírodních zdrojů a životního prostředí se vzhledem k tomu, že ceny pozemků jsou uplatňovány dle upraveného ceníku, očekává, že vyvolávací cena výše uvedených 3 pozemků přesáhne 5 000 miliard VND.

Slavnostní zahájení projektu sociálního bydlení CT3 v Dong An v Hanoji

Projekt sociálního bydlení CT3 v nové městské oblasti Kim Chung v okrese Dong Anh (Hanoj) oficiálně zahájil výstavbu 3. března a nabízí více než 1 100 bytů s očekávanou cenou 18,4 milionu VND/m2.

Perspektiva projektu sociálního bydlení CT3 v Dong Anh v Hanoji. (Zdroj: Investor)

Projekt je investován společným podnikem společností Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) a Viglacera Corporation, který se nachází v projektu sociálního bydlení Thang Long Green City v městské oblasti Kim Chung.

Projekt Thang Long Green City má celkovou plochu téměř 3,7 hektaru se 4 budovami. Z toho sociální budova na parcele CT4 byla uvedena do užívání od čtvrtého čtvrtletí roku 2021 se 484 byty, které poskytují ubytování pro více než 1 500 osob.

Na pozemku CT3 se nacházejí 3 budovy s celkovou podlahovou plochou přibližně 109 000 metrů čtverečních. Budovy mají 12 podlaží a podkroví a nabízejí více než 1 100 bytů s kapacitou pro více než 3 900 osob.

Zástupce investora společného podniku, pan Pham Tien Duc, generální ředitel společnosti Handico Corporation, uvedl, že projekt navrhli singapurští architekti s moderními a synchronními užitnými prvky, jako je dětské hřiště, zelená zahrada... a vytváří tak pohodlný a moderní obytný prostor. Každý byt je navržen s ohledem na optimalizaci využití funkcí s vhodnou plochou 50-64 m2 včetně 2-3 ložnic...

Konkrétně se očekává, že prodejní cena této oblasti sociálního bydlení bude okolo 18,4 milionu VND/m2 (včetně 5% DPH a 2% poplatku za údržbu). Při výše uvedené jednotkové ceně stojí byt o rozloze 49,8 m2 v projektu přibližně 920 milionů VND. Největší byt o rozloze 64 m2 stojí přibližně 1,2 miliardy VND.

Místopředseda Hanojského lidového výboru Duong Duc Tuan na slavnostním zahájení výstavby požádal investora do společného podniku o zavedení pokročilých stavebních opatření a řešení s cílem dokončit projekt na začátku třetího čtvrtletí roku 2026, tedy o 5 měsíců dříve, než bylo plánováno, ve srovnání s očekávaným pokrokem ve čtvrtém čtvrtletí roku 2026.

Vedoucí představitelé Městského lidového výboru rovněž požádali obě korporace, aby nařídily svým členským jednotkám urychlit postupy přípravy projektů pro zbývající práce a investiční projekty ve městě. Zejména práce na pozemku CT5 v nové městské oblasti Kim Chung, aby brzy dokončily postupy pro úpravu investiční politiky s cílem pokračovat ve výstavbě v roce 2025, dokončit synchronní infrastrukturu nové městské oblasti Kim Chung a navýšit fond sociálního bydlení pro město.

Základy pro určení typu půdy

Při určování typu půdy, jaké jsou základy?

Článek 10, odstavec 1, zákona o pozemkech z roku 2024 stanoví určení druhu pozemku na základě jednoho z následujících důvodů:

a) Osvědčení o právu k užívání pozemku; Osvědčení o vlastnictví domu a právu k užívání pozemku; Osvědčení o právu k užívání pozemku, vlastnictví domu a dalšího majetku připojeného k pozemku; Osvědčení o právu k užívání pozemku, vlastnictví majetku připojeného k pozemku;

b) dokumenty o právech k užívání pozemků předepsané v článku 137 tohoto zákona v případech, kdy nebylo vydáno osvědčení předepsané v bodě a tohoto ustanovení;

c) Rozhodnutí o přidělení pozemku, pronájmu pozemku, povolení ke změně účelu využití pozemku příslušnými státními orgány v případech, kdy nebylo vydáno osvědčení uvedené v bodě a tohoto článku.

Článek 10, odstavec 2, zákona o pozemkech z roku 2024 stanoví: V případech, kdy neexistují žádné dokumenty uvedené v odstavci 1 tohoto článku, a v případech, kdy se druh pozemku stanovený na vydaných dokumentech liší od klasifikace pozemků podle ustanovení tohoto zákona nebo se liší od aktuálního stavu využití půdy, se určení druhu pozemku provede podle nařízení vlády.

Určení typu půdy tedy bude založeno na výše uvedených kritériích.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html