Návrh na uvalení vysoké daně na vlastníky pozemků v dražbě, kteří pozemky nevyužívají

V posledních dnech veřejné mínění neustále rozvířil vývoj a výsledky pozemkových dražeb v příměstských čtvrtích Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc, s velkým počtem registrací a vítěznými nabídkami, které prudce stoupají a desítkykrát převyšují vyvolávací cenu. Tento vývoj a výsledky vyvolávají velkou otázku, zda se nejedná o spekulativní účely?

Je vítězná nabídka příliš vysoká a „abnormální“?

V souladu s tím okres Thanh Oai dne 10. srpna úspěšně uspořádal aukci 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoj) o rozloze od 60 m² do 85 m² s vyvolávacími cenami od 8,6 milionu VND/m² do 12,5 milionu VND/m². Aukce přilákala 4 600 žádostí, ale pouze 4 201 kvalifikovaných žádostí od 1 545 osob.

Je pozoruhodné, že na konci aukce byla nejvyšší vítězná cena rohového pozemku téměř 100,5 milionu VND/m2, což je 8krát více než vyvolávací cena. Běžné pozemky měly vítězné ceny 63–80 milionů VND/m2, což je 5 až 6,4krát více než vyvolávací cena.

Veřejné mínění neustále hýbe tématem a výsledky pozemkových dražeb v příměstských čtvrtích Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc. (Foto: VARS)

Poté, co pozemková dražba v okrese Thanh Oai vyvolala rozruch ve veřejném mínění, nedávno, 19. srpna, se dražba 19 pozemků v oblasti LK04, vesnice Long Khuc, obec Tien Yen, okres Hoai Duc, v Hanoji i nadále těší velké účasti a zájmu mnoha lidí.

Do dražby bylo nabídnuto 19 pozemků o velikosti od 74 m² do 118 m². Vyvolávací cena v dražbě byla 7,3 milionu/m². Kauce se pohybovala od 109 do 172 milionů VND/parcela.

Po 19hodinové aukci bylo úspěšně prodáno 19 pozemků. Nejvyšší vítězná nabídka byla 133,3 milionu VND/m2, což je téměř 20krát více než vyvolávací cena, zatímco nejnižší nabídka byla 91,3 milionu VND/m2, což je 12,5krát více než vyvolávací cena.

VARS se domnívá, že vývoj a výsledky těchto pozemkových aukcí jsou neobvyklé i normální. V dnešní době se totiž hranice mezi normálními a abnormálními věcmi zdá být nejasná. Abnormální se stalo normálním a pak to bezostyšně existuje jako abnormální „normalita“.

Ve skutečnosti se nejedná o nový jev. V prvních 6 měsících roku 2024, kdy byl trh s pozemky obecně stále klidný, některé pozemkové aukce v některých lokalitách stále přilákaly tisíce až desítky tisíc účastníků, zejména investorů. Výsledky aukcí na některých místech zaznamenaly i vítězné ceny 10krát vyšší než vyvolávací cena.

VARS vysvětlil důvod: Zaprvé, v nadcházející době se peněžní tok jistě „přelije“ do dražených pozemků v městských oblastech a obytných zónách, kdy obce pořádají mnoho dražeb za účelem zvýšení rozpočtových příjmů. Jedná se totiž o čistý pozemek, který není předmětem soudních sporů, má evidenční číslo, infrastrukturu a je připraven k výstavbě domů pro podnikání, pronájmu a měsíčnímu zisku.

Hanoj, obzvláště atraktivní v kontextu posledních let, téměř nerealizovala žádné nové projekty. Nabídka pozemků se podle předpovědí bude stále vzácnější, jelikož nový zákon o podnikání s nemovitostmi zakazuje dělení a prodej pozemků ve 105 městech a obcích, což nutí firmy stavět domy na pozemcích určených k prodeji v těchto oblastech. Poptávka po nemovitostech, včetně těch, které si lidé kupují za účelem bydlení a investic, je mezitím velmi silná a neustále roste.

Za druhé, cena se zvýšila desítkykrát, což zní velmi neobvykle, ale ve skutečnosti je to způsobeno nízkou vyvolávací cenou dražených pozemků. Konkrétně dříve předpisy pro stanovení cen pozemků umožňovaly najímání konzultantů.

Pozemek vydražený v aukci 10. srpna v okrese Thanh Oai byl rovněž pronajat pro konzultační účely, přičemž konzultační služba stanovila vyvolávací cenu ve výši 40–45 milionů VND/m2. Vyhláška č. 12 (vyhláška, kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášky č. 44, kterými se řídí provádění pozemkového zákona z roku 2013), v současnosti vyhláška č. 71 (vyhláška upravující ceny pozemků, vydaná vládou 27. dubna 2024), však zrušila regulaci najímání konzultantů a přešla k určování ceny koeficientem K vynásobeným ceníkem pozemků města.

Mezitím, dle rozhodnutí č. 46 ze dne 18. července 2024 Hanojského lidového výboru, je koeficient úpravy ceny pozemků v okrese Thanh Oai 2,35. Aktuální platný ceník pozemků vydaný v roce 2020 se pohybuje mezi 3,6 a 5,3 miliony VND/m2. Vynásobením těchto dvou koeficientů tedy dosáhneme ceny pouze 8,6 až 12,5 milionu VND/m2.

Bezpečné produkty s nízkými vyvolávacími cenami a nízkými zálohami (od 100 do 200 milionů VND) jsou pro kupující velmi atraktivní. Není proto těžké pochopit, proč se této aukce zúčastnily tisíce lidí. Tak vysoký počet účastníků je zcela normální.

Vysoké daně z hromadění půdy

Analytici s přidanou hodnotou (VAR) se domnívají, že tato vysoká vítězná cena odráží běžnou realitu rozdílu mezi nabídkou a poptávkou, kdy počet zúčastněných žádostí mnohonásobně převyšuje počet pozemků v aukci.

Skutečnost, že ceny pozemků v lokalitách s nevýraznou infrastrukturou a inženýrskými sítěmi, v příměstské oblasti s potenciálem pro normální růst cen, dosahují až 100 milionů VND/m2, což se rovná cenám pozemků v městských a hustě osídlených oblastech, je abnormální a daleko převyšuje skutečnou hodnotu. Je to důsledek nezdravého využití.

Konkrétně mnoho investorů účastnících se těchto aukcí jsou lidé s „profesí“ v pozemkových aukcích. Často se účastní s „jednoduchým“ účelem „surfování“, nestarají se o skutečnou hodnotu, jen vyhrají a poté okamžitě nakupují a prodávají, aby dosáhli zisku, nebo jsou připraveni propadnout svůj vklad, pokud trh nereaguje.

VARs navrhuje vysoké daně z hromadění půdy. (Foto: VS)

Nebo je „nebezpečnějším“ účelem vyvolat pozemkovou „horečku“. Tito jedinci zneužívají dražební kauci k nafouknutí ceny souvisejících pozemků. Dokonce ignorují rizika, legalizují cenu zaplacením plné částky dle vítězné nabídky, aby tuto cenu použili jako základ pro stimulaci cen pozemků v odlehlých okresech, což na mnoha místech způsobuje eskalaci cen pozemků, a to prakticky k „horečce“.

Důsledkem těchto situací je, že již tak vysoké ceny nemovitostí ještě více vzrostly, což lidem, zejména mladým lidem, činí sen o vlastnictví bydlení stále vzdálenějším. Vysoké aukční ceny „daleko přesahující“ skutečnou hodnotu způsobují nejen potíže s oceňováním majetku pro následné aukce v místě konání aukce, ale i na mnoha místech po celé zemi.

Spolu s šířením médií, když ceny nemovitostí dostatečně dlouho rostou, „vzroste“ mentalita FOMO (strach z pozadu), investoři budou očekávat, že ceny budou i nadále růst, a poté budou činit riskantní rozhodnutí.

Toto rozhodnutí je motivováno také představou, že úprava cen pozemků v nadcházející době v lokalitách nepřímo zvýší jejich ceny. V důsledku toho má mnoho investorů vázaný kapitál, čímž vznikají opuštěné pozemky, což negativně ovlivňuje proces obnovy a rozvoje bezpečným a zdravým směrem.

Aby byly aukce transparentní a zvýšily se příjmy rozpočtu, stát potřebuje brzy k dispozici další mechanismy pro kontrolu spekulativních aktivit. Aby se vyřešil problém spekulací a zvyšování cen, a tím i snížení cen bydlení ve městech, je nutné změnit myšlení lidí o bydlení tak, aby bydlení bylo místem k životu, řešením životních potřeb lidí, nikoli nahromaděným majetkem.

Uvalením daní na ty, kteří hromadí a spekulují, namísto na ty, kteří si kupují nemovitosti za účelem bydlení nebo organizace výroby a podnikání, se sníží faktor nahromaděného majetku.

Daňové sazby se mohou postupně zvyšovat u transakcí s nemovitostmi, u kterých má prodávající krátkou dobu držení nemovitosti nebo pokud vlastník nemovitosti po obdržení pozemku nezačne podnikat nebo neprovede stavební práce...

Zdanění nemovitostí správným směrem omezí nebo eliminuje motivaci lidí spekulovat s nemovitostmi, protože s úrokovými náklady a dalšími náklady příležitosti se vlastnictví spekulativních nemovitostí stává rizikovějším. Nákup a prodej nemovitostí za účelem dosažení zisku nebo vytváření virtuální nabídky a poptávky za účelem nafukování cen nemovitostí postupně ztrácí smysl.

Volné peníze od lidí tak budou směrovány do výrobního a obchodního sektoru, kde se budou vytvářet produkty a přidaná hodnota pro společnost. To pomůže trhu s nemovitostmi dlouhodobě se rozvíjet zdravěji a efektivněji, namísto pozemkové horečky a cenových turbulencí.

Zdroj: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html