Návrh na uvalení vysokých daní na vlastníky pozemků v dražbě, kteří pozemky nevyužívají

V posledních dnech veřejné mínění neustále rozvířil vývoj a výsledky pozemkových aukcí v příměstských okresech Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc, s velkým počtem registrací a vítěznými nabídkami, které prudce stoupají a desítkykrát převyšují vyvolávací cenu. Tento vývoj a výsledky vyvolávají velkou otázku, zda se neobjevují známky spekulací?

Je vítězná nabídková cena příliš vysoká a „abnormální“?

V souladu s tím okres Thanh Oai dne 10. srpna úspěšně uspořádal aukci 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoj) o rozloze od 60 m² do 85 m² s vyvolávacími cenami od 8,6 milionu VND/m² do 12,5 milionu VND/m². Aukce přilákala 4 600 žádostí, ale pouze 4 201 kvalifikovaných žádostí od 1 545 osob.

Je pozoruhodné, že na konci aukce byla nejvyšší vítězná cena rohového pozemku téměř 100,5 milionu VND/m2, což je 8krát více než vyvolávací cena. Běžné pozemky měly vítězné ceny 63–80 milionů VND/m2, což je 5 až 6,4krát více než vyvolávací cena.

Veřejné mínění neustále hýbe tématem a výsledky pozemkových dražeb v příměstských čtvrtích Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc. (Foto: VARS)

Poté, co pozemková dražba v okrese Thanh Oai vyvolala rozruch ve veřejném mínění, nedávno, 19. srpna, se dražba 19 pozemků v oblasti LK04, vesnice Long Khuc, obec Tien Yen, okres Hoai Duc, v Hanoji i nadále těší velké účasti a zájmu mnoha lidí.

Do dražby je nabízeno 19 pozemků o rozloze od 74 m2 do 118 m2. Vyvolávací cena v dražbě je 7,3 milionu/m2. Kauce se pohybuje od 109 do 172 milionů VND/parcela.

Po 19hodinové aukci bylo úspěšně prodáno 19 pozemků. Nejvyšší vítězná nabídka byla 133,3 milionu VND/m2, což je téměř 20krát více než vyvolávací cena, zatímco nejnižší nabídka byla 91,3 milionu VND/m2, což je 12,5krát více než vyvolávací cena.

VARS se domnívá, že vývoj a výsledky těchto pozemkových aukcí jsou neobvyklé i normální. V dnešní době se totiž hranice oddělující normální a abnormální věci již nezdá být jasná. Abnormální se stalo normálním a pak otevřeně existuje jako abnormální „normál“.

Ve skutečnosti se nejedná o nový jev. V prvních 6 měsících roku 2024, zatímco trh s pozemky obecně stále panuje klid, některé pozemkové aukce v některých lokalitách stále přitahují tisíce až desítky tisíc účastníků, zejména investorů. Výsledky aukcí na některých místech zaznamenaly i vítězné ceny 10krát vyšší než vyvolávací cena.

VARS vysvětlil důvod: Zaprvé, v nadcházející době se peněžní tok jistě „přelije“ do dražených pozemků v městských a obytných oblastech, kdy obce pořádají mnoho dražeb za účelem zvýšení rozpočtových příjmů. Jedná se totiž o čistý typ pozemku, který není předmětem soudních sporů, má evidenční číslo, infrastrukturu a je připraven k výstavbě domů pro podnikání, pronájmu a měsíčnímu zisku.

Hanoj, obzvláště atraktivní v kontextu posledních let, téměř nerealizovala žádné nové projekty. Nabídka pozemků se podle předpovědí bude stále vzácnější, jelikož nový zákon o podnikání s nemovitostmi zakazuje dělení a prodej pozemků ve 105 městech a obcích, což nutí firmy stavět domy na pozemcích určených k prodeji v těchto oblastech. Poptávka po nemovitostech, včetně těch určených k bydlení a investicím, je mezi lidmi velmi silná a neustále roste.

Za druhé, desítkynásobné zvýšení ceny, což zní velmi neobvykle, je ve skutečnosti způsobeno nízkou vyvolávací cenou dražených pozemků. Konkrétně dříve předpisy pro stanovení cen pozemků umožňovaly najímání konzultantů.

Pozemek vydražený v aukci 10. srpna v okrese Thanh Oai byl rovněž pronajat pro konzultační účely, přičemž konzultační služba stanovila vyvolávací cenu ve výši 40–45 milionů VND/m2. Vyhláška č. 12 (vyhláška, kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášky č. 44, kterými se řídí provádění pozemkového zákona z roku 2013), v současnosti vyhláška č. 71 (vyhláška upravující ceny pozemků, vydaná vládou 27. dubna 2024), však zrušila regulaci najímání konzultantů a přešla k určování ceny koeficientem K vynásobeným ceníkem pozemků města.

Mezitím, dle rozhodnutí č. 46 ze dne 18. července 2024 Hanojského lidového výboru, je koeficient úpravy ceny pozemků v okrese Thanh Oai 2,35. Aktuální platný ceník pozemků vydaný v roce 2020 se pohybuje mezi 3,6 a 5,3 miliony VND/m2. Vynásobením těchto dvou koeficientů tedy dosáhneme ceny pouze 8,6 až 12,5 milionu VND/m2.

Bezpečné produkty s nízkými vyvolávacími cenami a nízkými zálohami (od 100 do 200 milionů VND) jsou pro kupující velmi atraktivní. Není proto těžké pochopit, proč se této aukce zúčastnily tisíce lidí. Tak vysoký počet účastníků je zcela normální.

Vysoké daně z hromadění půdy

Analytici s přidanou hodnotou (VAR) se domnívají, že tato vysoká vítězná cena odráží běžnou realitu rozdílu mezi nabídkou a poptávkou, kdy počet žádostí mnohonásobně převyšuje počet pozemků v aukci.

Skutečnost, že ceny pozemků v lokalitách s nevýraznou infrastrukturou a inženýrskými sítěmi, v příměstské oblasti s potenciálem pro běžný nárůst cen, a to až o více než 100 milionů VND/m2, což se rovná cenám pozemků v městských a hustě osídlených oblastech, je však abnormální a daleko převyšuje skutečnou hodnotu. Je to důsledek nezdravých účelů.

Konkrétně mnoho investorů účastnících se těchto aukcí jsou lidé s „profesí“ v pozemkových aukcích. Často se účastní s „jednoduchým“ účelem „surfování“, nestarají se o skutečnou hodnotu, jen vyhrají a poté okamžitě nakupují a prodávají, aby dosáhli zisku, nebo jsou připraveni propadnout svůj vklad, pokud trh nereaguje.

VAR navrhují vysoké daně z hromadění půdy. (Foto: VS)

Nebo je „nebezpečnějším“ účelem vyvolat pozemkovou „horečku“. Tito jedinci zneužívají dražební kauci k nafukování cen souvisejících pozemků. Dokonce ignorují rizika a legitimizují cenu tím, že zaplatí v plné výši podle vítězné nabídky, aby tuto cenu použili jako základ pro stimulaci cen pozemků v odlehlých okresech, což na mnoha místech způsobuje eskalaci cen pozemků, a to prakticky k „horečce“.

Důsledkem těchto situací je, že již tak vysoké ceny nemovitostí ještě více vzrostly, což lidem, zejména mladým, stále více znemožňuje sen o vlastním bydlení. Vysoké aukční ceny „daleko převyšující“ skutečnou hodnotu způsobují nejen potíže s oceňováním majetku pro další aukce v místě konání aukce, ale i na mnoha místech po celé zemi.

Spolu s šířením médií, když ceny nemovitostí dostatečně dlouho rostou, „vzroste“ mentalita FOMO (strach z pozadu), investoři budou očekávat, že ceny budou i nadále růst, a poté budou činit riskantní rozhodnutí.

Toto rozhodnutí je motivováno také představou, že úprava cen pozemků v nadcházející době v lokalitách nepřímo zvýší jejich ceny. V důsledku toho má mnoho investorů vázaný kapitál, čímž vznikají opuštěné pozemky, což negativně ovlivňuje proces obnovy a rozvoje bezpečným a zdravým směrem.

Aby aukční aktivity probíhaly transparentně a zvýšily se příjmy do rozpočtu, musí stát brzy mít k dispozici více mechanismů pro kontrolu spekulativních aktivit. Aby se vyřešil problém spekulací, které zvyšují ceny a tím snižují ceny bydlení ve městech, je nutné změnit myšlení lidí o bydlení tak, aby bydlení bylo místem k životu, řešením životních potřeb lidí, nikoli nahromaděným majetkem.

Uvalením daní na ty, kteří hromadí a spekulují, namísto na ty, kteří si kupují nemovitosti za účelem bydlení nebo organizace výroby a podnikání, se sníží faktor nahromaděného majetku.

Daňové sazby se mohou postupně zvyšovat u transakcí s nemovitostmi, u kterých má prodávající krátkou dobu držení nemovitosti nebo pokud vlastník nemovitosti po obdržení pozemku nezačne podnikat nebo neprovede stavební práce...

Zdanění nemovitostí správným směrem omezí nebo eliminuje motivaci lidí spekulovat s nemovitostmi, protože spolu s úrokovými náklady a dalšími náklady příležitosti se vlastnictví spekulativních nemovitostí stává rizikovějším. Nákup a prodej nemovitostí za účelem dosažení zisku nebo vytváření virtuální nabídky a poptávky za účelem nafukování cen nemovitostí postupně ztrácí smysl.

Volné peníze od lidí tak budou směrovány do výrobního a obchodního sektoru, kde se budou vytvářet produkty a přidaná hodnota pro společnost. To pomůže trhu s nemovitostmi dlouhodobě se rozvíjet zdravěji a efektivněji, namísto pozemkové horečky a cenových turbulencí.

Zdroj: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html