Návrh na uvalení vysokých daní na vlastníky pozemků, kteří získají pozemky v dražbě, ale nevyužívají je.

V posledních dnech se veřejnost zaměřila na vývoj a výsledky pozemkových dražeb v příměstských čtvrtích Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc, přičemž velký počet žádostí a vítězných nabídek prudce vzrostl a dosáhl desítek násobků vyvolávací ceny. Tento vývoj a výsledky vyvolávají vážné otázky, zda se nejedná o spekulativní ziskuchtivost.

Je neobvykle vysoká vítězná nabídka „abnormální“?

V souladu s tím se 10. srpna v okrese Thanh Oai úspěšně konala aukce na 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoj) s rozlohou od 60 m² do 85 m² a vyvolávací cenou od 8,6 milionu VND/m² do 12,5 milionu VND/m². Aukce přilákala 4 600 žádostí, ale kritéria způsobilosti splňovalo pouze 4 201 žádostí od 1 545 osob.

Je pozoruhodné, že na konci aukce dosáhl rohový pozemek nejvyšší ceny, téměř 100,5 milionu VND/m2, což je osmkrát více než vyvolávací cena. Běžné pozemky měly vítězné nabídky ve výši 63–80 milionů VND/m2, což je 5 až 6,4krát více než vyvolávací cena.

Veřejné mínění neustále hýbe tématem a výsledky pozemkových dražeb v příměstských čtvrtích Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc. (Foto: VARS)

Po kontroverzní pozemkové dražbě v okrese Thanh Oai se nedávná dražba 19 pozemkových parcel v oblasti LK04, vesnice Long Khuc, obec Tien Yen, okres Hoai Duc, Hanoj, konaná 19. srpna, i nadále těšila značnému zájmu a účasti veřejnosti.

Do dražby bylo nabídnuto devatenáct pozemků o velikosti přibližně od 74 m² do 118 m². Vyvolávací nabídka byla 7,3 milionu VND/m². Výše ​​kauce se pohybovala od 109 do 172 milionů VND za pozemek.

Po 19hodinové aukci bylo úspěšně prodáno 19 pozemků. Nejvyšší vítězná nabídka dosáhla 133,3 milionu VND/m2, což je téměř 20násobek vyvolávací ceny, zatímco nejnižší nabídka byla stále 91,3 milionu VND/m2, což je 12,5násobek vyvolávací ceny.

VARS tvrdí, že vývoj a výsledky těchto pozemkových aukcí jsou abnormální i normální. Je to proto, že hranice mezi tím, co je normální, a tím, co je abnormální, se zdá být rozmazaná. Co je abnormální, se stalo normálním a poté nadále existuje „normálně“ abnormálním způsobem.

Ve skutečnosti se nejedná o nový jev. I v prvních šesti měsících roku 2024, kdy trh s pozemky obecně zůstával stagnující, některé pozemkové aukce v určitých lokalitách stále přilákaly tisíce až desítky tisíc účastníků, zejména investorů. Na některých místech byly vítězné nabídky zaznamenány za ceny až desetkrát vyšší než vyvolávací cena.

VARS vysvětlil důvody: Zaprvé, v nadcházející době jistě potečou peníze do dražených pozemků v městských a obytných oblastech, protože obce pořádají mnoho dražeb, aby zvýšily příjmy rozpočtu. Je to proto, že tento typ pozemků je čistý, bez sporů nebo soudních sporů, již má osvědčení o vlastnictví pozemku, infrastrukturu a je připraven pro výstavbu domů pro podnikání, pronájem a generování měsíčního příjmu.

To je obzvláště atraktivní vzhledem k tomu, že v posledních letech v Hanoji téměř nevznikly žádné nové projekty a nabídka pozemků se pravděpodobně bude stále vzácnější, jelikož nový zákon o podnikání s nemovitostmi zakazuje dělení a prodej pozemků ve 105 městech a obcích, což nutí podniky stavět domy na pozemcích určených k prodeji v těchto oblastech. Poptávka po nemovitostech, a to jak rezidenčních, tak investičních, je zároveň velmi silná a neustále roste.

Za druhé, nárůst ceny, který je desítkykrát vyšší, zní velmi neobvykle, ale ve skutečnosti je způsoben nízkou vyvolávací cenou pozemkové dražby. Konkrétně dříve předpisy pro určování cen pozemků umožňovaly najímání konzultantů.

Pozemky dražené 10. srpna v okrese Thanh Oai měly také vyvolávací cenu stanovenou konzultanty, kteří ji stanovili na 40–45 milionů VND/m2. Vyhláška č. 12 (vyhláška, kterou se mění a doplňují některé články vyhlášky č. 44, kterým se řídí provádění pozemkového zákona z roku 2013), nyní vyhláška č. 71 (vyhláška regulující ceny pozemků, vydaná vládou 27. dubna 2024), však zrušila ustanovení o najímání konzultantů a přešla k určení ceny pomocí koeficientu K vynásobeného cenovou tabulkou pozemků města.

Podle rozhodnutí č. 46 Hanojského lidového výboru ze dne 18. července 2024 je koeficient úpravy ceny pozemků pro okres Thanh Oai 2,35. Aktuálně platný ceník pozemků vydaný v roce 2020 se pohybuje od 3,6 do 5,3 milionu VND/m2. Vynásobením těchto dvou koeficientů tedy získáme cenové rozpětí pouze od 8,6 do 12,5 milionu VND/m2.

Bezpečnost produktu spolu s nízkou vyvolávací cenou a malým vkladem (od 100 do 200 milionů VND) z něj učinila pro kupující velmi atraktivní aukci. Není proto divu, že tato aukce přilákala tisíce žádostí. Tak vysoký počet účastníků je zcela normální.

Uvalení vysokých daní na akumulaci půdy.

Společnosti s přidanou hodnotou (VAR) tvrdí, že tato vysoká vítězná nabídka odráží běžnou realitu nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, jelikož počet žádostí daleko převyšoval počet pozemků v aukci.

Skutečnost, že ceny pozemků v lokalitě s nevýraznou infrastrukturou a vybavením, v příměstské oblasti s běžným potenciálem pro růst cen, dosáhly více než 100 milionů VND/m2 – což se rovná cenám pozemků v městských a hustě osídlených oblastech – je abnormální a daleko převyšuje jejich skutečnou hodnotu. To je důsledek neetických motivů.

Konkrétně mnoho investorů účastnících se těchto aukcí jsou lidé, kteří jsou v pozemkových aukcích „profesionály“. Často se účastní s „jednoduchým“ cílem „spekulovat“, nestarat se o skutečnou hodnotu, pouze vyhrát nabídku a poté okamžitě nakupovat a prodávat, aby dosáhli zisku, nebo snadno propadnout o svůj vklad, pokud trh nereaguje.

VAR navrhují uvalit vysoké daně na hromadění půdy. (Foto: VS)

Nebo, což je nebezpečnější, se snaží vyvolat pozemkovou „horečku“. Tito jedinci zneužívají systém dražebních kaucí k nafukování cen dotyčných pozemků. I bez ohledu na rizika legitimizují cenu tím, že zaplatí plnou vítěznou nabídkovou cenu a tuto cenu používají jako základ pro umělé nafukování cen pozemků v příměstských okresech, což v mnoha oblastech způsobuje prudký nárůst cen pozemků, a dokonce vytváří umělou „horečku“.

Důsledkem těchto situací je, že již tak vysoké ceny nemovitostí dále rostou, což činí sen o vlastním bydlení pro lidi, zejména pro mladé lidi, stále nedosažitelnějším. Přemrštěné aukční ceny, které daleko přesahují skutečnou hodnotu, komplikují nejen proces oceňování nemovitostí pro následné aukce na místním aukčním webu, ale i v mnoha dalších částech země.

S rozšířením mediální pozornosti, když si ceny nemovitostí udrží vzestupný trend po dostatečně dlouhou dobu, „vzroste“ mentalita FOMO (strach z pozadu), investoři budou očekávat, že ceny budou nadále růst, a poté budou činit riskantní rozhodnutí.

Toto rozhodnutí je dále motivováno přesvědčením, že úpravy cen pozemků v lokalitách v blízké budoucnosti nepřímo zvýší jejich ceny. V důsledku toho bude mít mnoho investorů vázaný kapitál, což vytvoří opuštěné pozemkové oblasti a negativně ovlivní proces obnovy a rozvoje bezpečným a zdravým směrem.

Aby byla zajištěna transparentnost aukcí a zvýšeny příjmy rozpočtu, musí stát rychle zavést mechanismy pro kontrolu spekulací. Aby se vyřešil problém spekulací a cenových manipulací, a tím snížily ceny bydlení ve městech, musí se změnit myšlení lidí o bydlení. Bydlení by mělo být vnímáno jako místo k životu, které uspokojuje základní životní potřeby lidí, spíše než jako majetek určený k hromadění.

Zavedením daní zaměřených na ty, kteří hromadí a spekulují, spíše než na ty, kteří nakupují nemovitosti pro rezidenční nebo obchodní účely, se sníží podíl nahromaděného bohatství.

Daňové sazby se mohou postupně zvyšovat u transakcí s nemovitostmi, u kterých prodávající drží nemovitost po krátkou dobu, nebo pokud vlastník nemovitosti nevyužívá k podnikatelským účelům nebo nezačne stavět po obdržení pozemku.

Správné zdanění nemovitostí sníží nebo zcela eliminuje motivaci lidí spekulovat s nemovitostmi, protože spolu s úrokovými náklady a dalšími náklady ušlé příležitosti se vlastnictví spekulativních nemovitostí stává rizikovějším. Nákup a prodej nemovitostí za účelem zisku, respektive vytváření umělé nabídky a poptávky za účelem nafukování cen nemovitostí, postupně ztrácí smysl.

Volné finanční prostředky držené veřejností budou proto přesměrovány do produktivních podnikatelských sektorů, které budou vytvářet produkty a přidanou hodnotu pro společnost. To pomůže trhu s nemovitostmi dlouhodobě se rozvíjet zdravěji a efektivněji, místo aby docházelo k prudkému růstu cen pozemků a cenovým výkyvům.

Zdroj: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html