Vietnamské nemovitosti lákají zahraniční investory, překvapení ohledně cen bytů v Ho Či Minově Městě a práv majitelů domů

Silný nárůst přímých zahraničních investic do nemovitostí, průzkum cen bytů v některých projektech v Ho Či Minově Městě, regulace práv vlastníků domů... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Přímé zahraniční investice hrají na vietnamském trhu s nemovitostmi velkou roli při vyjasňování nabídky a standardizaci trhu. (Foto: Linh An)

Příliv zahraničních investic do nemovitostí prudce vzrostl

Podle nejnovějších údajů Generálního statistického úřadu dosáhl k 31. srpnu celkový registrovaný kapitál přímých zahraničních investic (PZI) ve Vietnamu 20,52 miliardy USD, což představuje nárůst o více než 8 % oproti stejnému období loňského roku. Zejména sektor nemovitostí se na celkovém nově registrovaném kapitálu podílel téměř 20 %, což je 5,1krát více než ve stejném období. Pokud zahrneme nově registrovaný kapitál a upravený registrovaný kapitál, registrovaný kapitál PZI v oblasti nemovitostí dosáhl 2,55 miliardy USD, což je 3,7krát více než ve stejném období a představuje téměř 14,4 % celkového nově registrovaného a navýšeného kapitálu.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že zahraniční investice hrají na vietnamském trhu s nemovitostmi velkou roli při vyjasňování nabídky a standardizaci trhu s přísnými kritérii pro zahraniční kapitál, pokud jde o legalitu, plánování a metody vývoje produktů. Některé segmenty, jako jsou průmyslové nemovitosti, kanceláře, bydlení a resorty – tedy typy, o které mají zahraniční investoři zájem – budou tímto kapitálem přímo ovlivněny.

Podle pana Quoc Anha oficiálně nabyly účinnosti tři zákony týkající se trhu s nemovitostmi, a to zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024, které vytvářejí jasný koridor pro trh s nemovitostmi. V kombinaci se stabilním ekonomickým rozvojem a silnými investicemi do infrastruktury je vietnamský trh s nemovitostmi atraktivní v očích zahraničních investorů. Zahraniční investoři mají důvěru a díky podpoře právnických firem investují do Vietnamu více peněz.

Pan Troy Griffiths, zástupce generálního ředitele společnosti Savills Vietnam, uvedl, že některé segmenty, jako jsou maloobchod, resorty, kancelářské a rezidenční nemovitosti, zaznamenávají díky kapitálu ze zahraničních investic pozitivní vývoj.

Konkrétně v oblasti maloobchodních nemovitostí pokračuje AEON Mall ve svém expanzním plánu otevřením AEON Mall Hue (8,6 hektaru) v září. Tato jednotka také získala pozemek o rozloze 10,5 hektaru v Thanh Hoa pro výstavbu největšího obchodního centra v centrálním regionu a schválila generální plán 1/500 pro projekt AEON Mall Bien Hoa (12 hektarů). Společnost Becamex IDC také zahájila projekt komerčního komplexu o rozloze 7 hektarů v Binh Duong New City.

V sektoru resortních nemovitostí se do Vietnamu vracejí mezinárodní turisté, kteří v prvních osmi měsících roku 2024 přijeli více než 11,4 milionu turistů, což představuje meziroční nárůst o 45,8 % a o 1 % více než v roce 2019. Do roku 2028 se očekává, že 191 hotelových projektů přinese přibližně 49 800 pokojů; 75 % této nové nabídky bude ve střední až vyšší třídě, přičemž 70 % bude pod značkami mezinárodních luxusních hotelových řetězců, což Vietnam staví na klíčový trh v regionu.

Na trhu s bydlením spustily společnosti Cosmos Initia, TT Capital a Koterasu Group projekt TT AVIO v Binh Duongu, který nabízí téměř 2 000 cenově dostupných bytů; Vinhomes představil v Hanoji projekt Vinhomes Global Gate o rozloze 385 hektarů, který zahrnuje více než 4 100 nízkopodlažních bytů a 12 600 výškových bytů...

Pokud jde o kancelářský trh, v Ho Či Minově Městě přibude v druhé polovině roku 2024 přibližně 35 000 metrů čtverečních kancelářských prostor díky třem projektům třídy B a C: Thaisquare The Merit, Vinatex Building a CMC Tower B. V Hanoji dva projekty třídy A, Taisei Ha Noi Office Tower a Heritage West Lake, do konce roku přidají dalších 46 000 metrů čtverečních.

Podle pana Troye Griffithse není těžké vidět, že projekty s účastí zdrojů přímých zahraničních investic zajišťují především transparentnost a právní jasnost. Pro zahraniční investory je to předpoklad, aby se rozhodli investovat do realitních projektů ve Vietnamu.

Prodejní cena bytu se blíží 500 milionům VND/m2

Podle zprávy o trhu s bydlením v Ho Či Minově Městě a okolních oblastech z říjnu 2024, kterou vypracovala skupina DKRA, se nabídka bytů ve srovnání se stejným obdobím mírně snížila a soustředila se hlavně v Ho Či Minově Městě a Binh Duongu.

Poptávka na trhu vykazuje známky oživení, a to především díky novým projektům uvedeným do prodeje tento měsíc v Binh Duongu a Long Anu.

Data ze skupiny DKRA ukazují, že primární prodejní cena bytů je i nadále vysoká kvůli tlaku na vstupní náklady. Prodejní cena některých projektů v provinciích hraničících s Ho Či Minovým Městem zaznamenala nárůst o 3–8 % ve srovnání s košem produktů prodaných o 3–6 měsíců dříve.

Na sekundárním trhu se prodejní ceny a likvidita nadále zotavují, přičemž transakce se soustředí na projekty, které již mají růžové knihy nemovitostí nebo se připravují na předání domů.

Pokud jde o prodejní cenu primárních bytů, podle DKRA Group se v Ho Či Minově Městě pohybuje od 30 do 493 milionů VND/m2, v Binh Duong od 26 do 59 milionů VND/m2, v Ba Ria - Vung Tau od 35 do 61 milionů VND/m2, v Dong Nai od 33 do 41 milionů VND/m2 a v Long An od 21 do 29 milionů VND/m2.

Odborníci společnosti Savills Vietnam při analýze dostupnosti bydlení uvedli, že v období 2019–2023 se ceny bydlení v Ho Či Minově Městě zvyšovaly v průměru o 3 % ročně, což odpovídá nárůstu osobních příjmů. Rozdíl mezi cenami bydlení a příjmy se zvětšuje, což ztěžuje lidem vlastnictví bydlení.

Každý rok potřebují domácnosti se středními příjmy a mladé domácnosti v Ho Či Minově Městě přibližně 50 000 bytů. Nabídka však stále nestačí k uspokojení poptávky.

Průzkumy ukazují, že většina bytových projektů nabízených k prodeji v Ho Či Minově Městě ve třetím čtvrtletí roku 2023 spadá do luxusního segmentu a nachází se ve východní části Saigonu. Například další fázi projektu Eaton Park ve městě Thu Duc nabízí společnost Gamuda Land za průměrnou cenu 140 milionů VND/m2.

Společnost Masterise Home právě spustila výstavbu 2 bytových domů v rámci projektu Masteri Grand View s cenami od 100 milionů VND/m2. Jedná se o první výškovou zástavbu v nové městské oblasti The Global City, Thu Duc City.

V městské oblasti Vinhomes Grand Park v Thu Duc City je nabízena k prodeji další fáze projektu Opus One za cenu okolo 100 milionů VND/m2. Po dokončení 5 sklepních prostor otevírá projekt King Crown Infinity další řadu produktů k prodeji s cenami v rozmezí od 100 do 125 milionů VND/m2.

Podle plánu si město v projektu Zelené město vyhradí 67 216,8 metrů čtverečních pozemků pro výstavbu škol a veřejných zařízení pro podnikatelské účely. (Zdroj: XD Newspaper)

Společnost Vingroup Corporation obdržela k výstavbě projektu Zelené město více než 127,4 hektarů pozemků.

Hanojský lidový výbor se právě rozhodl předat společnosti Vingroup Corporation - JSC více než 127,4 hektarů půdy (fáze 1) v obcích Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap a Lien Ha v okrese Dan Phuong, kde byla dokončena asanace, za účelem realizace projektu Městské funkční oblasti - Zelené město.

Podle rozhodnutí Hanojského lidového výboru č. 6011/QD-UBND ze dne 18. listopadu 2024 je z celkového počtu více než 127,4 hektarů půdy přidělené v první fázi 409 786,6 metrů čtverečních pozemků určených k bydlení, přičemž formou využití pozemků je přidělení státní půdy s výběrem poplatku za užívání pozemků.

Plocha, která má být tentokrát dokončena, zahrnuje 296 011,7 m2 obytných pozemků pro výstavbu nízkopodlažních bytů; 113 774,9 m2 obytných pozemků pro výstavbu výškových bytů s funkcemi, jako jsou: komerční služby, kanceláře, hotely, byty,...

Podle plánu si město v rámci projektu Zelené město rezervuje 67 216,8 metrů čtverečních pozemků pro výstavbu škol a veřejných zařízení pro podnikatelské účely. Forma využití pozemků spočívá v tom, že stát si pozemky pronajímá a vybírá pozemkové nájemné jednou za celou dobu pronájmu. Doba pronájmu pozemků je 50 let. V rámci projektu budou postaveny nižší střední školy, základní školy, mateřské školy; vybudovány komerční servisní zařízení, tržnice...; městská správa, komunitní aktivity; zdravotnická centra; kulturní domy, komunitní aktivity.

Město dále vyčlenilo 702 065,7 m2 pozemků pro stromy a dopravu, které stát přiděluje bez výběru poplatků za užívání pozemků; 17 470,7 m2 pozemků pro výstavbu technické infrastruktury včetně: čistírny odpadních vod, přepravní plochy pro pevný odpad, plánované plochy technické infrastruktury, vodárny, čerpací stanice; 11 939,4 m2 pozemků nad zemí projektu pro dvůr, vnitřní komunikaci, práce na technické infrastruktuře a výsadbu stromů pro společné užívání.

Společnost Vingroup Corporation - JSC je zodpovědná za synchronní výstavbu technické infrastruktury, údržbu a opravy projektu po investici do výstavby a jeho předání místní samosprávě ke správě a společnému užívání města...

Je pozoruhodné, že v rámci tohoto projektu město rezervovalo 8 945,6 metrů čtverečních pozemků na parcelách se symboly od C-TT5.1 do C-TT5.7 pro oblasti přesídlení. Společnost Vingroup Corporation - JSC je zodpovědná za investice do výstavby synchronní infrastruktury a po dokončení výstavby ji předá okresu. Forma využití pozemků spočívá v tom, že stát přiděluje pozemky bez výběru poplatků za užívání pozemků.

Práva vlastníků domů

Článek 10 zákona o bydlení z roku 2023 stanoví práva vlastníků a uživatelů domů takto:

1. Vlastníci domů, kteří jsou tuzemskými organizacemi, jednotlivci nebo vietnamskými občany s bydlištěm v zahraničí, mají následující práva:

a) Má právo na nedotknutelnost bytu, který je v jeho/jejím zákonném vlastnictví;

b) Užívání bydlení k bydlení a k jiným účelům, které zákon nezakazuje;

c) Získat osvědčení k domu, který je v jeho právním vlastnictví, v souladu s ustanoveními tohoto zákona a pozemkového zákona;

d) Prodej, pronájem, darování, směna, odkaz, zastavení, vklad kapitálu s bydlením v souladu s ustanoveními tohoto zákona, zákona o pozemkech a dalších příslušných právních předpisů; převod smluv o koupi a prodeji bydlení, pronájmu, půjčování, pověřování správou bydlení a dalších práv v souladu s ustanoveními zákona; v případě darování nebo odkazu bydlení osobě, která není oprávněna vlastnit bydlení ve Vietnamu, má tato osoba nárok pouze na hodnotu tohoto bydlení.

V případě, že pozemkový zákon obsahuje jiná ustanovení o právech vlastníků domů spojených s právy na užívání pozemků, kteří jsou Vietnamci s bydlištěm v zahraničí, použijí se tato ustanovení;

d) Sdílené užívání veřejných služeb v dané obytné oblasti v souladu s ustanoveními tohoto zákona a dalších příslušných právních předpisů.

V případě, že je vlastníkem bytového domu, má právo společně vlastnit a společně užívat společný majetek bytového domu a společné infrastruktury tohoto bytového domu, s výjimkou staveb postavených pro podnikatelské účely nebo staveb, které musí být předány státu podle ustanovení zákona nebo podle dohody v kupní smlouvě o domě nebo v nájemní smlouvě;

e) Údržba, rekonstrukce, demolice a rekonstrukce domů podle ustanovení tohoto zákona a stavebního zákona;

g) mít právo vlastnit bydlení chráněné v souladu s ustanoveními článku 7 tohoto zákona;

h) Podávat stížnosti, upozorňovat a podávat žaloby proti činům porušujícím oprávněná vlastnická práva a jiným činům porušujícím zákon o bydlení;

i) Další práva stanovená zákonem.

2. Vlastníci nemovitostí, kteří jsou zahraničními organizacemi nebo fyzickými osobami, mají práva uvedená v článku 20 tohoto zákona.

3. Uživatelé bytů, kteří nejsou vlastníky bytů, jsou oprávněni vykonávat svá práva na správu a užívání bytů v souladu s dohodou s vlastníkem bytů.

Majitelé domů tedy mají výše uvedená práva.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html