Firmy čelí potížím, když musí platit stovky miliard dongů za změnu účelu využití půdy.

Musí přesunout továrnu na předměstí, aby si postavila vlastní pozemek, a poté si ho pronajmout s ročními splátkami. Po vypršení nájemní smlouvy čelí podnik potížím, protože musí zaplatit „obrovské“ množství peněz za změnu účelu využití.

Aby získaly pozemky na výstavbu továren, musely je mnoho podniků předat státu a poté si je pronajmout zpět s ročními platbami - Foto: NH

V roce 2000 se na žádost státu výrobní závody v Ho Či Minově Městě přesunuly na předměstí, aby se zabránilo znečištění životního prostředí a aby se uvolnily pozemky v centru města ve prospěch rozvoje měst a služeb. Mnoho lidí přesunulo své továrny na vlastní pozemky na předměstí.

Ale protože neexistuje územní plán 1/2000 a není vhodný pro stavbu továren, musí lidé svou půdu odevzdat státu a tuto půdu si pak pronajímat placením ročních poplatků v rámci krátkodobých smluv na 5-10 let.

Jakmile však vyprší platnost nájemní smlouvy nebo podnik chce zrušit nájemní smlouvu na pozemku a znovu vydat starou růžovou knížku, narazí na potíže.

V typickém případě pan Cuong koupil 2 zemědělské pozemky o rozloze 5 930 m² v okrese Binh Chanh (starý), aby tam přemístil továrnu. V roce 2006 převedl výše uvedený pozemek na společnost, kterou vlastnil, s žádostí o změnu účelu na pozemek pro výrobu a podnikání.

Protože však pozemek patří do stávajícího plánu obnovy obytných budov, neexistuje podrobný stavební plán v měřítku 1/2000, úřady se proto rozhodly pronajmout pozemek tomuto podniku na krátkodobé období 10 let (2010–2020). Pronajatá plocha činí 5 150 m² pro tovární budovu, zbývajících 780 m² patří do ochranného koridoru kanálu, takže se stále jedná o zemědělskou půdu.

V roce 2017 chtěla společnost kvůli blížícímu se konci doby nájmu nájemní smlouvu prodloužit, ale pozemek byl v současné době součástí územního plánu pro městskou obytnou výstavbu a prodloužení nebylo možné. Společnost proto dokončila postup pro osobní vrácení pozemku panu Cuongovi.

Během této doby také podal mnoho žádostí o prodloužení nájemní smlouvy na pozemky, změnu účelu využití pozemků nebo opětovné vydání růžových knih dle aktuálního nebo původního stavu pro další užívání po uplynutí doby nájmu.

Do roku 2024 však směl přeměnit pouze 4 800 m² na pozemky určené k bydlení, ale musel zaplatit 100 % poplatku za užívání pozemků a nemohl si odečíst cenu zemědělské půdy. Zbývajících 350 m² výrobních a obchodních pozemků nemohl přeměnit na pozemky určené k bydlení, ale nedostal růžovou knížku a byl nucen obnovit nájemní smlouvu na pozemky a platit roční nájemné.

Paní Phuong podobně zdědila pozemek a převedla ho do Ho Či Minova Města, aby si ho pronajala zpět formou ročních plateb za účelem výstavby továrny.

V roce 2018 společnost převedla majetek na pozemku na paní Phuong a předala jí pozemek k dalšímu užívání, ale podle předpisů může paní Phuong pozemek pronajímat pouze po zbývající dobu do roku 2020.

Paní Phuong v průběhu let žádala o opětovné vydání staré červené knihy, ale doposud neexistuje žádný právní předpis, který by ji znovu vydal, což ji staví do obtížné situace.

„Nemohu změnit účel využití pozemku, protože si nemohu dovolit platit vysoký poplatek za přeměnu, ale když je podnikání obtížné, chci zrušit nájemní smlouvu, abych snížila náklady na pronájem pozemku a znovu získala stejná práva k užívání pozemku, ale nemohu. Pokud budu nucena prodloužení nájemní smlouvy zachovat, nevím, jak dlouho to bude trvat,“ řekla paní Phuong.

Potřeba překonat nedostatky právních předpisů

Podle odborníků vyhláška 103 jasně nerozlišuje mezi soukromými pozemky s ročními platbami nájemného a státem pronajatými veřejnými pozemky. Vzhledem k absenci tohoto rozlišení musí být při přeměně na pozemky pro bydlení u obou typů pozemků zaplaceno 100 % poplatku za užívání pozemků pro bydlení dle ceny pozemku v době přeměny (hodnota pozemku je 0).

V důsledku toho musí uživatelé půdy platit mnohem vyšší poplatky za užívání půdy než jiné zemědělské pozemky, protože se nevypočítává skutečná hodnota pozemku, kterou uživatelé půdy utratili za jeho koupi.

Zákon v současné době neobsahuje mechanismus, který by lidem umožnil znovu vydat růžové knížky v současném stavu nebo jako před pronájmem pozemku po ukončení nájemní smlouvy. Zákon v tomto případě také neobsahuje předpisy o navrácení pozemku, což způsobuje mnoho problémů s vydáváním růžových knížek po skončení nájemní smlouvy pro lidi i firmy.

Advokát Tran Minh Cuong (Advokátní komora Ho Či Minova Města) uvedl, že je nutné změnit a doplnit vyhlášku 103 o poplatcích za přeměnu pozemků pronajatých s ročními platbami nájemného pocházejícími od domácností a jednotlivců, zděděných nebo samostatně vytvořených, nikoli veřejných pozemků pronajatých státem. Při přeměně na obytné pozemky se poplatek za užívání pozemků vypočítává stejně jako u nezemědělských výrobních a obchodních pozemků nebo zemědělských pozemků v době přeměny, bez použití sazby 100 % ceny obytných pozemků.

Kromě toho mají tito lidé právo na předčasné ukončení nájemní smlouvy, pokud již nejsou potřeba, a na opětovné vydání růžové knihy dle aktuálního stavu nebo typu pozemku před pronájmem.

NGOC HIEN

Zdroj: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm