Ho Či Minovo Město se chystá vydat upravený ceník pozemků, který předpovídá trendy cen nemovitostí. Jaké jsou výhody absence červené knihy cen?

Informace o bydlení a trhu ve třetím čtvrtletí roku 2024 budou brzy k dispozici, ceny nemovitostí budou i nadále růst, Ho Či Minovo Město stanovuje termín vydání upraveného ceníku pozemků... jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Vietnamský trh s nemovitostmi právě prošel obdobím výkyvů a vykazuje známky oživení a růstu cen. (Foto: Linh An)

Informace o bydlení a trhu budou brzy k dispozici ve 3. čtvrtletí 2024

Ministerstvo stavebnictví nedávno zaslalo oficiální zprávu lidovým výborům provincií a centrálně řízených měst ohledně zavedení zveřejňování informací o bydlení a trhu s nemovitostmi za třetí čtvrtletí roku 2024.

V rámci plnění úkolu zveřejňování informací o bydlení a trhu s nemovitostmi v souladu s ustanoveními vládního nařízení č. 94/2024/ND-CP, které podrobně upravuje řadu článků zákona o podnikání v oblasti nemovitostí týkajících se budování a správy informačních systémů a databází o bydlení a trhu s nemovitostmi s účinností od 1. srpna 2024, Ministerstvo stavebnictví žádá Lidové výbory provincií a centrálně řízených měst o aktualizaci stavu vyhlašování programů a plánů rozvoje bydlení; počtu schválených projektů pro investiční politiky a výběru investorů;

Počet developerských projektů bydlení, licencovaných, rozpracovaných a dokončených realitních projektů; počet projektů, bytů vhodných k prodeji v budoucnu (komerční bydlení, sociální bydlení);

Objem transakcí a celková hodnota transakcí bytů, rodinných domů, převedených pozemků; ceny bydlení a některých dalších typů nemovitostí (byty, rodinné domy, pozemky, sociální bydlení); ceny pronájmu kanceláří; komerční prostory; hotely, resorty ; průmyslové nemovitosti; inventář nemovitostí.

Zpráva o realizaci investic do rozvoje sociálního bydlení a implementaci úvěrového balíčku ve výši 120 bilionů VND na půjčky na sociální bydlení v dané oblasti; zpráva o obtížích a problémech podniků působících v sektoru nemovitostí v dané oblasti a návrh řešení (pokud existují).

Trh nastavuje novou cenovou hladinu

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že vietnamský trh s nemovitostmi právě prošel obdobím výkyvů a vykazuje známky oživení a růstu cen. Nový právní koridor vytváří základ pro oživení trhu s nemovitostmi.

Podle pana Quoc Anha nový právní koridor se vstupem v platnost tří zákonů, a to zákona o bydlení z roku 2023, zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákona o pozemkech z roku 2024, zvýší ceny mnoha typů nemovitostí. Konkrétně náklady na pozemky a mnoho nových předpisů vytvářejí tlak na růst cen na primárním i sekundárním trhu.

Důvodem nárůstu cen pozemků je zvýšená frekvence aktualizací cen pozemků po zrušení rámce pro ceny pozemků a aktualizace tabulky cen pozemků každoročně, namísto dříve každých 5 let. Nárůst cen pozemků je také způsoben zvýšenou přesností po zrušení metody odpočtu a vyplývá z předpisů o podmínkách pro použití 4 metod oceňování pozemků.

Kromě toho přísnější právní certifikace při přidávání podmínek pro udělování osvědčení o právu k užívání pozemků bez sporů rovněž zvýší ceny pozemků, jelikož se stále více zdůrazňují a zaměřují na požadavky na pozemky s jasným právním statusem.

Nejenže rostou ceny pozemků, ale také ceny primárních nemovitostí v důsledku rostoucích nákladů na vyklízení pozemků. Kromě toho předpisy týkající se postupů přesídlení zvýší cenu primárních nemovitostí, protože investoři si musí v rámci projektu, který je realizován před rekultivací a vyklízením, zajistit bydlení pro přesídlence.

Podmínky pro bydlení pro přesídlení jsou také jasné a přísné, protože musí být stejné nebo lepší než předchozí bydlení lidí. Oblast přesídlení musí mít kompletní infrastrukturu. Pan Quoc Anh uvedl, že ceny sekundárních nemovitostí se v důsledku nárůstu cen primárních nemovitostí také zvýší.

Konkrétně u každého typu se ceny soukromých domů zvyšují v závislosti na cenách pozemků, trh se rozšiřuje. Ceny pozemků se také zvyšují, když se zúží nabídka rozdělených parcel, což vyžaduje uzavření cen. Projekty městského bydlení budou populárnější než projekty pozemků a s investicemi do infrastruktury a inženýrských sítí si projekty městského bydlení také vytvářejí nové ceny.

Hanoj ​​oficiálně zvyšuje minimální plochu rozdělení pozemků

Hanojský lidový výbor právě vydal rozhodnutí č. 61, které upravuje důležité otázky týkající se správy a využívání půdy ve městě.

Jedním z pozoruhodných bodů tohoto rozhodnutí jsou podmínky a minimální plocha pro rozdělení a scelování pozemků.

Pokud jde o rozdělení pozemků pro bydlení, v městských částech a obcích, v oblasti mimo dopravní cesty, technické infrastruktury a veřejná prostranství, nesmí mít pozemek po rozdělení rozlohu menší než 50 metrů čtverečních, jeho délka musí být větší než 4 metry a šířka přiléhající k dopravním cestám musí být 4 metry nebo větší.

Pro obce v nížinách je minimální plocha po oddělení parcel 80 m2, pro obce ve vnitrozemí 100 m2 a pro obce v horských oblastech nejméně 150 m2.

U nezemědělské půdy se toto nařízení vztahuje na pozemky, které stát nepřidělil ani nepronajal k realizaci projektů. V městských částech a obcích musí mít pozemky pro komerční služby šířku přiléhající k dopravním komunikacím 10 m nebo více a minimální plochu 400 m2. U ostatních typů nezemědělské půdy musí být pozemek širší než 20 m a minimální plochu 1 000 m2.

V obcích musí mít pozemky určené pro komerční služby rozlohu nejméně 800 m² a ostatní nezemědělské pozemky musí mít rozlohu nejméně 2 000 m².

U zemědělské půdy je minimální plocha pro jednoleté plodiny 300 m2 v městských částech a 500 m2 v obcích; plocha pro trvalé plodiny a akvakulturní půdu je 500 m2 v městských částech a 1 000 m2 v obcích. Produkční lesní půda se dělí na parcely, pokud její plocha není menší než 5 000 m2.

V současné době se v Hanoji uplatňuje dělení pozemků podle rozhodnutí č. 20 z roku 2017. Pozemek po dělení musí mít tedy minimální plochu 30 m2 pro městské části a obce a pro zbývající oblasti nejméně 50 % limitu (minimální) nové přidělené plochy pro bydlení.

Ho Či Minovo Město zveřejní upravený ceník pozemků do 15. října.

Pokud jde o postup úpravy ceníku pozemků v roce 2020, Lidový výbor Ho Či Minova Města (HCMC) právě informoval Městskou lidovou radu o pokroku a obsahu implementace.

Podle Městského lidového výboru obsahuje pozemkový zákon z roku 2024 řadu novinek, jako je zdokonalení mechanismu pro určování cen pozemků podle tržních principů a odstranění předpisů týkajících se rámců pro ceny pozemků.

Kromě toho bude dle nového zákona vypracován a od 1. ledna každého roku uplatňován ceník pozemků, který bude vyhovovat trhu a sloužit jako základ pro stanovení 12 finančních závazků pro 2 skupiny uživatelů pozemků.

Ceník z roku 2020, který je v současné době platný v Ho Či Minově Městě, má mezitím tři nedostatky: Ceník je řízen cenovým rámcem, takže maximální cena pozemků pro bydlení je pouze 162 milionů VND/m2, což se výrazně liší od tržní ceny; ceny pozemků pro přesídlení nebyly aktualizovány; existuje úzké hrdlo v oceňování pozemků s hodnotou nižší než 30 miliard VND podle ceníku.

Vzhledem k nutnosti upravit ceny pozemků pověřil Lidový výbor Ho Či Minova města Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí (TN-MT) vypracováním návrhu zákona podle zjednodušeného postupu, který bude zveřejněn 1. srpna.

Po shromáždění písemných stanovisek a prostřednictvím hodnotících konferencí předložilo Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dne 30. července Radě pro oceňování ceníků pozemků v Ho Či Minově Městě rozhodnutí o úpravě ceníku pro rok 2020. Ministerstvo následně předložilo další dopady upraveného ceníku.

Na zasedání 20. září vznesla pracovní skupina Rady k návrhu upraveného ceníku pozemků několik připomínek a Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí je přijalo a zahrnulo do návrhu.

Pokud jde o pokrok v oblasti upraveného ceníku pozemků v nadcházejícím období, Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dokončí předložení návrhu Radě dne 30. září. Očekává se, že Rada uspořádá hodnotící zasedání do 10. října. Podle plánu vydá upravený ceník pozemků Výbor lidu Ho Či Minova města do 15. října.

V době, kdy upravený ceník není k dispozici, schválil Lidový výbor Ho Či Minova Města dne 21. září, že oddělení, pobočky, Lidový výbor města Thu Duc a okresy budou používat aktuální ceník pozemků a koeficient úpravy ceny pozemků k určení finančních závazků a daní.

Jaká práva mají uživatelé půdy bez červených knih?

Když je pozemku přidělena červená kniha, lidé mají plná práva uživatelů pozemků, jako je převod, darování a odškodnění. Ne každý však ví, jaká práva mají uživatelé pozemků bez červené knihy. Pro pochopení těchto práv se prosím podívejte do níže uvedeného článku.

1. Kompenzace za pozemky

a, Případy, kdy jsou splněny podmínky pro udělení osvědčení, ale nebylo uděleno

Bod a), odstavec 1 a odstavec 2 článku 95 pozemkového zákona č. 31/2024/QH15 stanoví, že domácnosti a jednotlivci využívající pozemky jiné než pronajaté s roční platbou pozemkového nájemného budou za pozemky odškodněni, pokud stát pozemky získá zpět pro účely obrany a bezpečnosti státu; pro socioekonomický rozvoj v národním a veřejném zájmu, pokud splňují jednu z následujících podmínek:

- Mít certifikát.

- Existuje rozhodnutí o přidělení pozemku nebo jeho pronájmu, nebo rozhodnutí o povolení změny účelu využití pozemku od příslušného orgánu.

- Mějte jeden z dokumentů o právu k užívání pozemku pro vydání Osvědčení.

- Obdržel převod práv k užívání pozemků v souladu s právními předpisy, ale nedokončil postupy registrace pozemků.

- Využití pozemku na základě hypoteční smlouvy k úhradě dluhu; dokument uznající výsledky dražby, které splnily finanční závazky.

I když tedy nebylo osvědčení uděleno, ale podmínky pro jeho udělení jsou splněny a je předložen jeden z výše uvedených dokumentů, domácnost nebo jednotlivec bude za pozemek stále odškodněn, pokud se nejedná o pronajatý pozemek s roční platbou pozemkového nájemného.

b. Nezpůsobilý k vydání certifikátu

Podle článku 98 odstavce 3 zákona o půdě z roku 2024 budou domácnosti a jednotlivci přímo zapojení do zemědělské výroby, i když nesplňují podmínky pro udělení osvědčení, stále odškodněni za půdu, za předpokladu, že zemědělská půda byla využívána před 1. červencem 2004.

2. Odškodnění za majetek připojený k pozemku

Článek 91, bod 3, zákona o půdě z roku 2024 stanoví zásady náhrady škody na majetku v případě, že stát získá půdu zpět, takto:

„Vlastníci nemovitostí, kteří utrpí škodu na majetku v souladu s občanským právem, budou za škodu odškodněni; majitelé výrobních a obchodních zařízení, kteří musí zastavit výrobu a podnikání z důvodu zabavení pozemků státem, budou zváženi pro podporu.“

I bez osvědčení je tedy právnímu vlastníkovi nemovitosti připojené k pozemku stále vyplacena náhrada, pokud dojde ke škodě způsobené vyvlastněním pozemku.

3. Uplatňování práv uživatelů půdy

Podle bodu a), odstavce 1, článku 45 zákona o pozemkech z roku 2024 existují 2 případy převodu nebo darování práv k užívání pozemků i bez osvědčení:

Případ 1: Při dědictví práv k užívání půdy, přeměně zemědělské půdy při scelování pozemků, výměně parcel nebo darování práv k užívání půdy státu nebo obci.

Případ 2 (bod a, odstavec 4, článek 127 zákona o půdě z roku 2024): Domácnosti a jednotlivci, kterým nebylo uděleno osvědčení, ale jsou na něj způsobilí, mohou převést práva k užívání pozemků, pronajmout si je, podpronajmout si je a vložit kapitál s využitím práv k užívání pozemků k realizaci projektů.

4. Uděleno stavební povolení

I když neexistuje žádné osvědčení, ale existuje jeden z právních dokumentů k pozemku, jak je předepsáno v článku 3 vyhlášky 53/2017/ND-CP, bude stavební povolení stále uděleno.

Poznámka: Domy lze stavět pouze na pozemcích určených pro bydlení.

5. Dočasně využíváno do doby, než bude půda znovu získána zpět

Článek 138, odstavec 8 zákona o pozemkech z roku 2024, stanoví:

„Domácnosti a jednotlivci užívající pozemky v případech uvedených v bodech 1, 2, 3, 4, 5 a 6 tohoto článku, ale nemající nárok na osvědčení o právech užívání pozemků a vlastnictví majetku připojeného k pozemkům, budou dočasně oprávněni užívat pozemek v jeho současném stavu, dokud stát pozemek nezíská zpět a nebude jej muset prohlásit a zaregistrovat v souladu s předpisy.“

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html