Výhodná koupě, nebo jen trik?

Pravda o triku s prodejem bytů se ztrátou

V projektu považovaném za „luxusní“ v okrese Hai Ba Trung někteří „majitelé domů“ prodávají byty se ztrátou 300 až 800 milionů VND. Například plně zařízený byt o rozloze 100 m² se 3 ložnicemi v tomto projektu stál na začátku roku 2022 přes 5 miliard VND, nyní se však „majitel domu“ dohodl na snížení ztráty o 500 milionů VND na 4,5 miliardy VND, což je cena přibližně 45 milionů VND/m².

Také v tomto projektu byl byt s 1 ložnicí a rozlohou 48 metrů čtverečních dříve oceněn na 3 miliardy VND, nyní však „majitel domu“ souhlasil se snížením ceny na 2,5–2,7 miliardy VND.

Byt má hodnotu až 800 milionů dongů, je to jen paráda? — Mnoho „majitelů domů“ akceptuje ztráty až do výše 300–400 milionů VND/byt, někteří dokonce „hrají ve velkém“ a snižují ztráty až na 800 milionů VND. (Foto: BDS)

V rozhovoru s reportéry deníku Journalist and Public Opinion Newspaper pan Do Kien Hung, ředitel realitní kanceláře v okrese Thanh Xuan, se podělil o to, že od roku 2020 se situace „škrtání ztrát“ v bytech objevuje neustále. Objevují se i skutečné případy „škrtání ztrát“, ale většina z nich jsou jen triky realitních makléřů.

Pan Hung uvedl, že v kontextu postupného poklesu nabídky bytů v průběhu let, zejména cenově dostupných bytů s cenou pod 25 milionů VND/m2, které v Hanoji téměř mizí, neexistuje nic jako snižování ztrát u bytů.

„Cena většiny bytů v Hanoji s cenou pod 35 milionů VND/m² roste jak na primárním, tak na sekundárním trhu,“ uvedl pan Hung.

Například na primárním trhu, v městském projektu v okrese Nam Tu Liem, se v červnu loňského roku prodejní cena bytů v tomto projektu pohybovala mezi 41 a 42 miliony VND/m2, nyní se však zvýšila na 45 až 47 milionů VND/m2 v závislosti na lokalitě.

Nebo jiný městský projekt v Gia Lam měl v červnu 2022 prodejní cenu v rozmezí 30–32 milionů VND/m2, ale nyní investor uvedl novou cenu přes 35 milionů VND/m2.

Mezitím na sekundárním trhu měl nový projekt předaný v roce 2020, nacházející se přímo na ulici Quang Trung (čtvrť Ha Dong), když byl uveden do prodeje, cenu přibližně 26–29 milionů VND/m2 v závislosti na lokalitě. Nyní jej však majitelé prodávají za více než 40 milionů VND/m2. Za pouhé 3 roky se tak hodnota tohoto projektu zvýšila o téměř 40 %.

„V současné situaci vážného nedostatku nabídky tedy ceny bytů snadno rostou, ale je obtížné je snižovat,“ řekl pan Hung.

Zpráva serveru Batdongsan.com.vn za první čtvrtletí letošního roku ukazuje, že 43 % lidí s realitní potřebou nadále čeká na pokles cen nemovitostí.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, však uvedl, že ceny bytů v blízké budoucnosti sotva výrazně klesnou, protože typy nemovitostí sloužící skutečným potřebám bydlení jsou stále světlým bodem trhu s nemovitostmi.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl, že ceny bydlení v Hanoji mají klesající trend, ale ve skutečnosti tomu tak není. Současné ceny bydlení jsou navíc mnohem vyšší než v době, kdy investor s realizací projektu začal, takže vysoké slevy jsou považovány za obchodní strategii investora.

„Letos se segmentu bytů na hanojském trhu bude věnovat větší pozornost než nízkopodlažním produktům, protože ceny nízkopodlažních produktů jsou na vysoké úrovni,“ řekl pan Dinh.

Pan Dinh a mnoho dalších odborníků se navíc shodují na tom, že krizi nabídky na trhu nelze vyřešit v krátkodobém horizontu a podle tržních pravidel, kdy je poptávka vysoká, ale produkty se stávají vzácnějšími, ceny samozřejmě porostou a nemohou klesat.

Existují reálné případy snižování ztrát.

Jak uvedl pan Hung, existují i případy skutečného snižování ztrát, ale ty jsou vzácné. Například majitel domu podniká ve ztrátovém podniku a naléhavě potřebuje peníze, takže souhlasí s prodejem se „ztrátou“, aby získal zpět kapitál.

„ Vzhledem k ekonomickým potížím existuje mnoho případů, kdy podnikatelé musí prodat své domy a auta, aby získali peníze na udržení svých firem. To se stává, ale ne často. Většina majitelů domů prodá nemovitost známým za dobrou cenu,“ řekl pan Hung.

Byt má hodnotu až 800 milionů dongů, je to jen paráda? Obrázek 2 — Existují skutečné případy „snižování ztrát“, ale většina z nich jsou jen triky realitních makléřů. (Foto: MD)

Za druhé, projekty se „skandály“, jako jsou byty s kvalitou neodpovídající ceně, nebo projekty s mnoha porušeními ve výstavbě a designu, které vedou k nesplnění standardů pro udělení „červených“ nebo „růžových“ knížek obyvatelům, také nutí mnoho lidí akceptovat „snížení ztrát“ a najít si jiné projekty.

„V Hanoji není nouze o bytové projekty s porušením stavebních a projektových předpisů. Mnoho kupujících domů neobdrželo své červené knihy po celá desetiletí. V takovém případě mnoho lidí sníží své ztráty a bude hledat jiné projekty,“ řekl pan Hung.

Za třetí, existují případy, kdy majitelé domů kupují byty s 50letou smlouvou o vlastnictví a po zhruba 10–15 letech souhlasí s „snížením ztrát“ a najdou si jiný projekt.

„Tento případ není běžný, ale stává se. Bytové projekty s dlouhodobým nebo trvalým vlastnictvím totiž budou mít vyšší ceny než byty s 50letým vlastnictvím. Během doby užívání se od prodejní ceny odečtou odpisy, takže dochází ke snižování ztrát,“ řekl pan Hung.

Konečně nejzřetelnějším případem jsou luxusní bytové projekty s závratně vysokými cenami, které se neprodávají a které musí snižovat ztráty, aby se mohly rychle prodat.

„Struktura segmentu bytů ve Vietnamu má vážný nedostatek cenově dostupných produktů, ale přebytek luxusních bytů. Vzhledem k tomu, že nabídka převyšuje poptávku, musí majitelé domů při převodu nemovitostí akceptovat ztráty,“ sdělil pan Hung.

Zdroj