Je to výhodná koupě, nebo jen marketingový trik?

Pravda o taktice prodeje bytů se ztrátou.

V projektu v okrese Hai Ba Trung, který je považován za „luxusní“, někteří majitelé domů prodávají své byty se ztrátou 300 až 800 milionů VND. Například plně zařízený třípokojový byt o rozloze 100 m² v tomto projektu, jehož cena na začátku roku 2022 přesahovala 5 miliard VND, je nyní nabízen se ztrátou 500 milionů VND, čímž se cena snížila na 4,5 miliardy VND, což je přibližně přes 45 milionů VND/m².

Také v tomto projektu nabízí majitel byt s 1 ložnicí o rozloze 48 m2, jehož původní cena byla 3 miliardy VND, za sníženou cenu 2,5 - 2,7 miliardy VND.

Je požadovaná cena za byt 800 milionů VND skutečnou nabídkou, nebo jen marketingovým tahem? (Obrázek 1) — Mnoho majitelů domů akceptuje ztráty až do výše 300–400 milionů VND na nemovitost a někteří dokonce podstupují velké riziko a snižují ztráty až na 800 milionů VND. (Foto: Real Estate)

V rozhovoru s reportérem deníku Newspaper for Journalists and Public Opinion se pan Do Kien Hung, ředitel realitní kanceláře v okrese Thanh Xuan, podělil o své sdělení: „Od roku 2020 se neustále objevuje fenomén „prodeje bytů se ztrátou“. Existují skutečné případy „prodeje se ztrátou“, ale většina z nich jsou jen triky používané realitními makléři.“

Pan Hung uvedl, že vzhledem k neustále klesající nabídce bytů v průběhu let, zejména cenově dostupných bytů s cenou pod 25 milionů VND/m2, které v Hanoji téměř zmizely, nepřipadá v úvahu prodej bytů se ztrátou.

„Většina bytů v Hanoji s cenou pod 35 milionů VND/m² zaznamenává nárůst cen jak na primárním, tak na sekundárním trhu,“ uvedl pan Hung.

Například na primárním trhu se cena projektů rozvoje měst v okrese Nam Tu Liem, kde se ceny bytů v červnu loňského roku pohybovaly v rozmezí 41–42 milionů VND/m2, nyní zvýšila na 45–47 milionů VND/m2 v závislosti na lokalitě.

Nebo jiný projekt městského rozvoje v Gia Lam, jehož prodejní ceny se v červnu 2022 pohybovaly v rozmezí 30–32 milionů VND/m2, má nyní developer uvedenou novou cenu přesahující 35 milionů VND/m2.

Mezitím na sekundárním trhu je projekt dokončený v roce 2020, nacházející se přímo na ulici Quang Trung (okres Ha Dong), který se původně prodával za přibližně 26–29 milionů VND/m2 v závislosti na lokalitě, nyní nabízen majiteli domů k prodeji za více než 40 milionů VND/m2. Za pouhé 3 roky se tak hodnota projektu zvýšila o téměř 40 %.

„V kontextu současného vážného nedostatku nabídky proto ceny bytů pravděpodobně snadno porostou, ale těžko klesnou,“ řekl pan Hung.

Podle zprávy serveru Batdongsan.com.vn za první čtvrtletí letošního roku 43 % lidí, kteří skutečně potřebují koupit dům, stále čeká na pokles cen nemovitostí.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, se však domnívá, že ceny bytů v blízké budoucnosti pravděpodobně výrazně neklesnou, protože typy bydlení, které slouží skutečným životním potřebám, zůstávají na trhu s nemovitostmi světlým bodem.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, se domnívá, že ceny nemovitostí v Hanoji prudce klesají, ale ve skutečnosti tomu tak není. Současné ceny nemovitostí jsou navíc již mnohem vyšší než v době, kdy developeři začínali se svými projekty, takže vysoké slevy vnímají jako obchodní strategii.

„Letos se segmentu bytů na hanojském trhu bude věnována větší pozornost než nízkopodlažním nemovitostem, a to kvůli vysokým cenám nízkopodlažních nemovitostí,“ uvedl pan Dinh.

Dále podle pana Dinha a mnoha dalších odborníků nelze krizi nabídky na trhu vyřešit v krátkodobém horizontu a podle tržních principů, když je poptávka vysoká, ale produkty se stávají vzácnějšími, ceny přirozeně porostou, nikoli sníží.

Existují případy, kdy se skutečné ztráty sníží.

Jak uvedl pan Hung, existují skutečné případy prodeje se ztrátou, ale jsou vzácné. Například majitelé domů, kteří utrpěli obchodní ztráty a naléhavě potřebují peníze, mohou prodej se ztrátou akceptovat, aby získali zpět svůj kapitál.

„Vzhledem k obtížné ekonomické situaci existuje mnoho případů, kdy podnikatelé musí prodat své domy a auta, aby udrželi své firmy nad vodou. Takové případy se stávají, ale nejsou běžné. Většina majitelů domů prodá nemovitost známým za dobrou cenu,“ řekl pan Hung.

Je požadovaná cena za byt 800 milionů VND skutečnou nabídkou, nebo jen marketingovým tahem? (Obrázek 2) — Existují skutečné případy „snižování ztrát“, ale většina z nich je jen trik realitních makléřů. (Foto: MD)

Za druhé, projekty sužované skandály, jako jsou byty, jejichž kvalita neodpovídá ceně, nebo projekty s četnými stavebními a projektovými porušeními, které jim brání v splnění standardů pro vydávání osvědčení o vlastnictví pozemků, také vedou mnoho lidí k tomu, aby akceptovali ztráty a hledali jiné projekty.

„V Hanoji není nouze o bytové projekty s porušením stavebních a projektových předpisů a mnoho kupujících domů neobdrželo osvědčení o vlastnictví pozemku již více než deset let. V takových případech mnoho lidí sníží své ztráty a najde si jiný projekt,“ řekl pan Hung.

Za třetí, existují případy, kdy majitelé domů kupují byty s 50letým vlastnickým právem a po zhruba 10–15 letech akceptují „ztrátu“ a hledají jiný projekt.

„Toto není běžný případ, ale stává se to. Protože bytové projekty s dlouhodobým nebo trvalým vlastnictvím budou mít vyšší ceny než byty s 50letým vlastnictvím. Během užívání se od prodejní ceny odečtou odpisy, a proto dochází k prodeji se ztrátou,“ řekl pan Hung.

Konečně nejzřetelnějším příkladem jsou luxusní bytové projekty s extrémně vysokými cenami, které se potýkají s prodejem, což je nutí snižovat ztráty a rychle se zbavovat svých zásob.

„Trh s byty ve Vietnamu trpí vážným nedostatkem cenově dostupných bytů, ale zároveň nadbytkem luxusních bytů. Kvůli tomuto nadbytku musí majitelé domů při dalším prodeji nést ztráty,“ uvedl pan Hung.

Zdroj