Ceny bydlení daleko převyšují příjmy: Navrhovaná řešení pro regulaci trhu

Vzhledem k situaci, kdy ceny bydlení ve velkých městech nadále rostou a daleko překračují finanční možnosti obyvatel, vláda urychleně připravuje a připravuje vydání usnesení o řadě opatření ke kontrole a omezení cen nemovitostí. Toto je považováno za včasné řešení pro přizpůsobení trhu stabilnímu a zdravému rozvoji v souladu s cíli sociálního zabezpečení a makroekonomické stability.

Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Ceny domů daleko převyšují příjmy lidí

Podle průzkumu provedeného Vietnamským institutem pro výzkum nemovitostí (VIRES) v září 2025 dosáhla průměrná cena primárních bytů v Hanoji průměrných 92,9 milionů VND/m2. V Ho Či Minově Městě je toto číslo ještě vyšší a dosahuje až 135,3 milionů VND/m2. Tato cena se velmi liší od průměrného příjmu vietnamských pracovníků v současnosti, který kolísá pouze mezi 8 a 10 miliony VND/měsíc.

Velký rozdíl mezi cenami bydlení a příjmy činí sen o vlastním bydlení pro většinu lidí, zejména pro skupiny s nízkými a středními příjmy, stále vzdálenějším. V této situaci je návrh usnesení vlády o mechanismu regulace cen bydlení považován za důležitý politický krok, který demonstruje odhodlání přeorientovat trh a chránit právo lidí na přístup k bydlení.

Analýza Ministerstva stavebnictví ukazuje, že v posledních letech měly ceny nemovitostí ve velkých městech tendenci abnormálně rostoucí, což plně neodráželo skutečný zákon nabídky a poptávky. Částečně za to stojí spekulace, inflace cen a nedostatek transparentnosti v plánovacích informacích, což v mnoha lokalitách způsobuje „virtuální horečku“. Tato situace nejen deformuje trh, ale negativně ovlivňuje i sociální psychologii.

Struktura realitních produktů je také vážně nevyvážená, přičemž většina nabídky je soustředěna ve středním a vyšším segmentu. Současně je v segmentech sociálního bydlení, dostupného bydlení a nájemního bydlení stále vážný nedostatek. To způsobuje, že skutečná poptávka po bydlení, která tvoří velkou část společnosti, není řádně uspokojena.

V současné době nejsou nástroje regulace trhu, jako jsou daně, úvěry, plánování nebo stanovování cen pozemků, synchronizované a neúčinné. Nedostatek standardních ukazatelů a spolehlivých datových systémů ztěžuje správním orgánům včasný zásah, zatímco lidé, zejména mladá generace a městští pracovníci, mají stále větší potíže s přístupem k vhodnému bydlení.

Podle pana Bui Van Doanha, ředitele Vietnamského institutu pro výzkum nemovitostí, je včasné zavedení mechanismů a politik vlády ke kontrole cen bydlení naléhavé a musí být provedeny synchronně a razantně. Jedná se totiž o otázku sociálního zabezpečení. Vietnamská ústava potvrzuje, že bydlení je základní potřebou lidí. Při současné cenové hladině však má i středněpříjmová skupina potíže s přístupem k bydlení. To negativně ovlivňuje kvalitu života, produktivitu práce a dynamiku rozvoje společnosti.

„Mnoho mladých lidí se dnes neodvažuje vdát se nebo mít děti, protože nemají stabilní místo k bydlení. Pokud bude tento trend pokračovat, ovlivní to strukturu obyvatelstva a lidské zdroje země,“ varoval pan Doanh.

Z tržního hlediska jsou ceny nemovitostí v některých oblastech tlačeny na nepřiměřeně vysoké úrovně, které daleko převyšují jejich skutečnou hodnotu. To způsobuje deformaci trhu, nedostatek důvěry a nelikvidnost. Pokud jsou nemovitosti nelikvidní, peněžní tok stagnuje a podniky nemohou splácet své dluhy, což vede k rizikům pro bankovní systém a ekonomiku obecně. V takovém případě bude makroekonomika nevyhnutelně negativně ovlivněna, pokud trh upadne do „zmrazeného“ stavu.

Ve světě většina finančních krizí pramení z realitních bublin. Vietnam proto musí jednat rychle, proaktivně ochladit trh a vrátit ceny nemovitostí zpět na jejich reálnou hodnotu,“ zdůraznil pan Doanh.

Tři pilíře kontroly trhu

Docent Dr. Ngo Tri Long, ekonomický expert, uvedl, že návrh usnesení vlády navrhuje tři hlavní pilíře pro kontrolu cen bydlení a přetváření trhu. Prvním je zřízení Centra pro transakce s nemovitostmi, které integruje data o plánování, právním stavu, finančních závazcích a historii transakcí každé nemovitosti.

Centrum bude fungovat jako „oficiální centrum“ pro transakce s nemovitostmi, což pomůže snížit cenovou inflaci a vytvořit transparentní základ pro trh. Pokud bude centrum správně provozováno, přiblíží cenová očekávání reálným hodnotám a zároveň sníží rizika pro kupující i firmy.

Druhým pilířem je úvěrový limit pro kupující více domů, aby se omezilo spekulativní surfování. Majitelům dvou a více domů se tak zpřísní poměry úvěrů a zvýší se náklady na využití finanční páky. Aby se však zabránilo ovlivnění skupiny poskytovatelů dlouhodobého pronájmu bydlení – což je důležitá složka ve velkých městech – je třeba úvěrové politiky jasně klasifikovat podle účelu použití. Pan Long doporučil, aby se politiky „určovaly behaviorální rizika“, jako je podpora preferenčních úvěrů pro skutečné kupující domů, zpřísnění krátkodobých spekulací a vytvoření podmínek pro investory, aby si mohli pronajímat transparentně.

Spolu s tím je třetím pilířem rozvoj cenově dostupného komerčního bydlení s jasnou definicí „dostupné ceny“ vázané na medián příjmu v každé lokalitě a s rozumnou sazbou splátek (30–35 % příjmu). Kromě zajištění oddělených pozemkových fondů a upřednostnění výběru schopných investorů musí mít tento produkt závaznou dobu převodu, aby se omezilo surfování, a zároveň musí být doprovázen mechanismem podpory kupujících v obtížích prostřednictvím Fondu rozvoje bydlení.

Z odborného hlediska zástupce ředitele Vietnamského ekonomického institutu Dr. Le Xuan Sang potvrdil, že k vyřešení problému cen bydlení je nutné „otevřít ventil“ nabídky, zejména levného bydlení. Tento expert také poukázal na to, že jedním z důvodů prudkého nárůstu cen bydlení v Hanoji v poslední době je rozhodnutí 61/2024/QD-UBND o rozdělení pozemků. V souladu s tím se od října 2024 zvýší minimální plocha pro rozdělení pozemků z 30 m2 na 50 m2, spolu s požadavkem na šířku a průčelí 4 m nebo více.

„Tato politika drasticky snížila nabídku malých domů – které jsou vhodné pro většinu obyvatel měst. V kombinaci s předpisy týkajícími se infrastruktury a městských standardů téměř nezbývá žádný fond malých bytů s rozumnými cenami,“ analyzoval pan Sang.

Kromě toho zrušení rámce pro ceny pozemků a požadavek na stanovování cen podle „tržních principů“ podle pozemkového zákona z roku 2024 také vytváří podmínky pro rychlý růst cen pozemků, zejména v oblastech s potenciálem pro rozvoj infrastruktury. Veškerá administrativní opatření jsou pouze dočasná. Důvodem pro ochlazení trhu je stále zvýšení reálné nabídky, zejména v segmentu bydlení, které je vhodné pro platební schopnost lidí.

Návrh usnesení vlády o regulaci cen nemovitostí je nezbytným politickým krokem, který demonstruje regulační roli státu při oživení trhu. Bytová problematika není jen otázkou trhu, ale také otázkou sociálního zabezpečení, udržitelného rozvoje a stability.

Proto se očekává, že vydání a účinné provádění tohoto usnesení přispěje k podpoře rozvoje vhodných produktových řad, omezení spekulací, zvýšení transparentnosti a ochraně legitimních práv lidí.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm