Pozemkový zákon uvede hanojský trh s bydlením do „nového cyklu“

Segment bytů se z Hanoje náhle dostává do popředí zájmu

V první polovině roku 2024 byl segment bydlení i nadále žhavým bodem trhu s nemovitostmi. Segment bytů zaznamenal prudký nárůst zájmu, což vedlo k prudkému nárůstu cen produktů na sekundárním trhu.

Zpráva společnosti Savills Vietnam za 2. čtvrtletí roku 2024 ukazuje, že od roku 2020 se průměrná cena primárních nemovitostí zvýšila o 18 % ročně, zatímco cena sekundárních nemovitostí se zvýšila o 14 % ročně.

Do poloviny roku 2024 dosáhne primární cena bytů v segmentu 65 milionů VND/m², což představuje 10% nárůst mezičtvrtletně a 24% meziročně. Je pozoruhodné, že Savills nezaznamenal ve druhém čtvrtletí roku 2024 žádnou novou nabídku pod 45 milionů VND.

Omezenou nabídku a nerovnováhu produktů považuje společnost Savills Vietnam za hlavní důvody vedoucí k neustálému prudkému nárůstu prodejních cen v segmentu bytů.

Zdroj: Zpráva Savills Market Overview Report za 6 měsíců/2024.

Ve 2. čtvrtletí roku 2024 se nová nabídka snížila o 34 % mezičtvrtletně a o 25 % meziročně na 2 697 kusů. Primární nabídka se snížila mezičtvrtletně o 20 % a meziročně o 49 % na 10 317 kusů.

Většina transakcí s byty zaznamenaných v prvních 6 měsících roku patřila do segmentu bytů třídy B. Třída B tvořila 96 % z celkového počtu 5 085 prodaných jednotek.

Tento segment poskytuje kvalitní služby, které splňují každodenní životní potřeby a pomáhají kupujícím vyvážit náklady na koupi bydlení s kvalitou života.

Paní Do Thi Thu Hang - vrchní ředitelka oddělení poradenství a výzkumu společnosti Savills Hanoi, uvedla: „Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se průměrná cena bytů na sekundárním trhu zvýšila o 25 %, a to i v segmentech tříd B a C došlo k nárůstu o 27 % až 29 %.“

Segment vil se pomalu zotavuje

Pokud jde o segment vil/řadových domů, zpráva společnosti Savills vykazuje známky pomalého oživení.

V prvních 6 měsících roku se počet transakcí v segmentu vil/řadových domů mezičtvrtletně snížil o 40 %, ačkoli meziročně se zvýšil o 5 % a dosáhl 111 jednotek, čtvrtletní míra absorpce činila pouze 18 %. Nová nabídka měla míru absorpce 48 %, což je o 15 procentních bodů méně než mezičtvrtletně a o 3 procentní body méně než v předchozím roce.

Většina primárních transakcí byla zaznamenána v okrese Ha Dong s 61 %, a to díky infrastrukturním projektům, které se blíží dokončení, jako je ulice Le Quang Dao, jejíž uvedení do provozu se očekává ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024. Následovaly okresy Hoang Mai a Thuong Tin s 14 %, respektive 9 %.

Paní Do Thi Thu Hang - vrchní ředitelka, oddělení poradenství a výzkumu, Savills Hanoi.

Paní Hang vysvětlila: „Segment vil/řadových domů v projektech nevykazuje žádné známky oživení, ceny se výrazně zvýšily, ale likvidita není dobrá. Sousední trhy mezitím stále disponují novou nabídkou s konkurenceschopnými cenami a poptávka po koupi je vyšší.“

Konkrétně je nabídka vil v nových projektech stále vysoká. Podle zprávy společnosti Savills dosáhla nová nabídka 128 jednotek, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 38 %, ale meziroční pokles o 2 %.

Nová nabídka pochází ze dvou stávajících projektů v Ha Dong: An Quy Villa s 54 vilami, An Lac Green Symphony v Hoai Duc s 12 novými řadovými domy a Him Lam Thuong Tin s 11 novými obchody.

Primární nabídka dosáhla 608 jednotek z 16 projektů, což představuje pokles o 9 % oproti předchozímu čtvrtletí a pokles o 24 % meziročně. V primární nabídce dominovaly vily s 39 % díky nové nabídce v daném čtvrtletí.

V prvních 6 měsících roku se primární ceny vil v projektech zvýšily o 9 % a dosáhly 178 milionů VND/m² pozemku.

Ceny řadových domů klesly mezičtvrtletně o 2 % na 188 milionů VND/m², a to zejména kvůli tomu, že se vyprodaly dražší jednotky a zbývají pouze levnější jednotky.

Ceny prodejních domů se také mezičtvrtletně zvýšily o 3 % a dosáhly 288 milionů VND/m² pozemku.

Pozemkové právo podporuje trh s nemovitostmi

Podle paní Hang se očekává, že hanojský trh s bydlením vstoupí do „nového cyklu“, protože zákon o pozemkech, zákon o bydlení a zákon o podnikání s nemovitostmi oficiálně vstoupily v platnost dříve, a to od 1. srpna.

„Až zákon brzy vstoupí v platnost, mnoho problémů na trhu bude vyřešeno a dopady se projeví rychleji.“

Například problém omezené nabídky v mnoha lokalitách. Když je nabídka omezená, výběr lidí se snižuje, což vede k nestabilním cenám a tendenci k jejich růstu. Řešení problému omezené nabídky bude mít pozitivní dopad na celkový trh.

„Je však třeba také poznamenat, že i kdyby zákon brzy vstoupil v platnost, vyřešení problému omezené nabídky bude nějakou dobu trvat, protože v současné době projekty stále čekají na pokyny,“ uvedla paní Hangová.

Paní Hangová poukázala na to, že současné ceny v segmentech bydlení jsou vysoké, což výrazně ovlivňuje investiční rozhodnutí a likviditu trhu.

S postupným vydáváním všech pokynů se očekává, že ceny se stanou stabilnějšími a zájmy lidí budou lépe zajištěny, například v budoucnu se vytvoří podmínky a pravidla pro prodej produktů.

Dříve neschválené projekty budou mít podklad pro řešení a bude možné vyřešit mnoho dalších otázek, včetně výpočtu poplatku za užívání pozemků, pronájmu pozemků a výstavby sociálního bydlení...

Pozemkový zákon pomůže stabilizovat ceny nemovitostí a lépe zajistit zájmy lidí.

Odborníci uvádějí, že brzké schválení zákona by mělo také poskytnout včasnou podporu trhu, pozitivně ovlivnit psychologii kupujících a investorů a pomoci jim být v blízké budoucnosti sebevědomější ve svých rozhodnutích a obchodních a rozvojových plánech.

Zákon o podnikání s nemovitostmi obvykle stanoví, že investoři mohou vybírat zálohy maximálně do 5 % hodnoty nemovitosti. Zálohy lze navíc vybírat pouze v případech, kdy dům nebo stavební dílo splňuje všechny podmínky pro uvedení do provozu podle ustanovení zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023.

To pomáhá chránit kupující před rizikem přivlastnění kapitálu před dokončením nezbytných právních postupů, což kupujícím dává více času na přípravu financí.

Zároveň tato regulace přispívá k vytváření větší důvěry v tržní transakce.

Kromě toho bude v nadcházejícím období, vzhledem k omezenému pozemkovému fondu, projektům a nabídce v centru města, nadále silně probíhat trend stěhování do předměstských oblastí, který ovlivní jak segment bytů, tak i segment vil/řadových domů.

Poptávka po bytech pochází převážně ze skupiny se středními příjmy. Cenová dostupnost této skupiny je pod 3 miliardami, zatímco trh v Hanoji v této cenové relaci nenabízí mnoho možností.

Kupující proto zvažovali projekty nacházející se v předměstích, jako jsou Nam Tu Liem, Ha Dong a Gia Lam, které zajišťují až 93 % nabídky tohoto segmentu.

Pokud jde o vily/řadové domy, do konce roku 2024 bude 13 projektů poskytovat celkem 2 951 jednotek.

Podobně i u vil/řadových domů do konce roku 2024 bude v rámci 13 projektů realizováno celkem 2 951 jednotek, z nichž většina se bude nacházet v okrese Dong Anh s 34 % budoucí nabídky. Následuje okres Ha Dong s 19 % a okres Hoai Duc s 16 %.

Paní Hangová tento trend zhodnotila slovy: „V této souvislosti je město nuceno investovat do rozvoje infrastruktury kolem pásu, čímž se snižuje zátěž vnitřního města a rozprostírá se populace na okraje.“

V současné době vznikají nové městské oblasti v oblastech vzdálených od centra s investovanými synchronními a kvalitními inženýrskými sítěmi a s rostoucím počtem transakcí, což lidi činí otevřenějšími k přestěhování do těchto oblastí.

Poptávka pochází také od lidí, kteří mohou pracovat na dálku, nevyžadují mnoho cestování, ale přesto mohou mít synchronní inženýrské sítě a dobrou krajinářskou infrastrukturu.“

Podle oznámení hanojského ministerstva dopravy je v Hanoji v současné době plánováno zahájení výstavby 11 investičních projektů v oblasti dopravní výstavby. 13 ústředních ministerstev a agentur bude přemístěno mimo centrum města, soustředěno do oblastí West West Lake a Me Tri.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm