Zákon o bydlení z roku 2023 minimalizuje rizika pro kupující nemovitostí

Zákon o bydlení z roku 2023 obsahuje mnoho novinek týkajících se bytové výstavby, rekonstrukcí, výstavby starých bytů, sociálního bydlení a správy a užívání bytových domů.

Aktivně přispívejte k procesu obnovy trhu

Nedávno v rozhovoru s novináři pan Tran Ngoc Duy - zástupce ředitele oddělení správy nemovitostí společnosti Savills Hanoi , zhodnotil dopad zákona o bydlení na trh a řízení a provoz projektů.

Luật Nhà ở 2023 giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà - Ảnh 1. — Nová ustanovení zákona o bydlení z roku 2023 pomáhají kupujícím správně posoudit kvalitu projektu

Podle pana Duye pomůže zákon o bydlení z roku 2023 vše systematičtější a pozitivně přispěje k procesu oživení trhu. Tento zákon také pomáhá překonat omezení starého zákona, objasňuje předměty a dobu trvání projektu, kvalitu výstavby, vlastnická práva k domu atd. Zejména v oblasti správy a provozu bytových projektů zákon pomáhá řešit běžné spory mezi zákazníky a správními jednotkami a jasněji stanoví práva a povinnosti souvisejících stran.

Dopady zákona však budou dlouhodobé. Ve skutečnosti byl tento zákon použit o 5 měsíců dříve než původní plán. Když Národní shromáždění schválilo datum účinnosti zákona, neexistovalo mnoho konkrétních předpisů a pokynů. Například dekret 95/2024/ND-CP, kterým se řídí nový zákon o bydlení, byl vyhlášen 24. července 2024 a oběžník 05/2024/TT-BXD byl vydán 31. července 2024. Ve srovnání se zákonem z roku 2014 se zákon o bydlení z roku 2023 zaměřuje na kvalitu prací a služeb během provozu. Pokud jde o kvalitu prací, nový zákon namísto zachování doby užívání na 50 let jako dříve stanoví, že doba užívání projektu bude upravena na základě skutečné kvality prací, aby bylo možné včas udržovat a opravovat degradované projekty. Pokud jde o kvalitu služeb, nový zákon zavádí změny v provozním řízení, jako je podrobný popis příjmů a výdajů a specifické požadavky na kapacitu správní jednotky. Fond požárního pojištění a odměny představenstva budou odděleny od poplatků za služby a stanou se samostatným výdajem. Provozní řídicí jednotka musí spolupracovat se představenstvem nebo investory na rychlém vydání nových tabulek nákladů na služby v souladu s ustanoveními zákona.

Zákon o bydlení z roku 2023 rovněž stanoví, že veškeré příjmy z využívání společných prostor, jako jsou zisky z reklamy ve vstupní hale, výtazích nebo na parkovištích pro dvoukolová vozidla, ve společných technických prostorách atd., musí být převedeny do fondu údržby. Dříve byly tyto příjmy přidávány do fondu správy a provozu za účelem kompenzace provozních nákladů. Tato změna ovlivní příjmy fondu správy a bude vyžadovat, aby provozní jednotky rebalansovaly své rozpočty a provozní plány tak, aby se přizpůsobily novým předpisům, zajistily stabilní provoz a neovlivnily obyvatele. Maximální doba trvání smlouvy o poskytování služeb je 3 roky v souladu s funkčním obdobím správní rady. Provozní správní jednotky musí zajistit a udržovat kvalitu a kapacitu po celou dobu provozu. To povzbuzuje správní jednotky, aby se více zaměřily na efektivitu práce, a to nejen s cílem uspokojit okamžité požadavky, ale také zajistit konkurenceschopnost při obnově smlouvy po jejím uplynutí. Nový zákon přidal ustanovení o určení společného a odděleného vlastnictví v případech, kdy smlouva nespecifikuje toto, což pomáhá chránit práva kupujících domů. Zákon přidává způsoby, jak určit společné vlastnictví zařízení a komponent připojených k balkonům a lodžiím.

Jasné oddělení pojištění proti požáru od odměny představenstva s jednotkovou cenou poplatku za služby pomáhá obyvatelům lépe pochopit účel použití poplatků. Nový zákon navíc stanoví, že příjmy z využívání služeb pro společný majetek musí být převedeny do fondu údržby, a nikoli doplňovány do fondu správy provozu, což přispívá k vytvoření příznivého mechanismu pro údržbu společných objektů a ke zlepšení kvality infrastruktury.

Zabránit samoklasifikaci, která by mohla nepřiměřeně zvyšovat ceny bytů

Luật Nhà ở 2023 giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà - Ảnh 2. — Klasifikace bytových domů je přísně regulována a má specifičtější kritéria.

Nové nařízení o oznámení Plánu školení v oblasti odborných znalostí a dovedností v oblasti správy a provozu bytových domů pro představenstvo na konferenci bytových domů dále vyžaduje, aby členové představenstva byli proškoleni a certifikováni nejpozději do 3 měsíců od data rozhodnutí o uznání, aby se zajistilo, že členové představenstva mají pevnou představu o odborných znalostech a dovednostech týkajících se správy a provozu bytových domů.

„Zákon o bydlení, řízený vyhláškou 95/2024/ND-CP, rovněž vyžaduje, aby investoři veřejně zveřejnili právní dokumenty projektu kupujícím a nájemcům, včetně zápisů z přejímky dokončených prací, dokumentů schvalujících výsledky přejímky protipožární ochrany a hašení, oznámení o schválení od specializovaných stavebních agentur, výkresů parkovacích ploch atd. Toto nařízení může ovlivnit postup investorů v provozu projektu a nabídku bytů na trhu, ale zajistí transparentnost, bezpečnost provozu a minimalizuje rizika pro kupující domů,“ dodal pan Duy.

Je známo, že podle ustanovení zákona o bydlení z roku 2023 je klasifikace bytových domů přísně regulována a má specifičtější kritéria, která pomáhají kupujícím správně posoudit kvalitu projektu a zabraňují situaci, kdy by samoklasifikace tlačila ceny bytů nepřiměřeně vysoko. Místo regulace třídy A, B, C budou projekty klasifikovány jako 1, 2, 3. Klasifikace bude založena na 8 povinných kritériích, mezi které patří: umístění bytového domu; vybavení prostor bytového domu; parkovací místo; chodba, vstupní hala; výtah; napájení; byt... Spolu s tím je 5 dalších kritérií, mezi které patří: správa a provozní služby; životní prostředí; bezpečnost, ochrana, požární ochrana; zelené budovy, efektivní využívání energie; digitalizace a chytré bydlení.

Zdroj