Neprodané, ale bez slevy
Nedávná zpráva společnosti Cushman & Wakefield ukazuje, že ulice Dong Khoi (1. obvod, Ho Či Minovo Město) se umístila na 13. místě v seznamu nejdražších maloobchodních ulic na světě . Nejdražší na světě je newyorská Pátá Avenue (USA), následovaná milánskou Via Monte Napoleone (Itálie) a ulice Tsim Sha Tsui v Hongkongu (Čína) je třetí nejdražší na světě. Zpráva uvádí, že cena pronájmu prostor na ulici Dong Khoi odpovídá 350 USD/m²/měsíc. Toto číslo se za stejné období zvýšilo o 17 % a ve srovnání s obdobím před pandemií Covid-19 se zvýšilo o 40 %. Cena pronájmu prostor na ulici Dong Khoi je tak vyšší než v nejdražších ulicích v Mnichově (Německo), Amsterdamu (Nizozemsko) nebo Bangkoku (Thajsko), což Dong Khoi Street posunulo na 13. místo v seznamu nejdražších maloobchodních ulic na světě.
I když je nelze pronajmout, mnoho prostor má stále poměrně vysoké ceny pronájmu.
Kromě ulice Dong Khoi patří ulice Trang Tien (Hanoj) také do skupiny nejdražších maloobchodních prostor k pronájmu v asijsko- pacifickém regionu. Cena pronájmu se zde zvýšila o 20 % ve srovnání se stejným obdobím a o 50 % ve srovnání s obdobím před pandemií a dosáhla téměř 300 USD/m²/měsíc. Toto číslo posunulo ulici Trang Tien o tři místa výše a ve srovnání s loňským rokem se umístila na 17. místě v regionu.
I když je to drahé, při průzkumu řady ulic, „zlatých“ a „diamantových“ lokalit v centrální části Ho Či Minova Města, jako jsou Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu... jsme byli svědky toho, že mnoho pronajímaných prostor bylo zavřených a visí na nich cedule s nápisy „pronájem“. Zejména existují řadové domy na ulici, které jsou zavřené již mnoho let, ale majitelé odmítají snížit cenu pronájmu.
Vydávali jsme se za nájemníky a kontaktovali jsme telefonní číslo uvedené na domě v ulici Dong Khoi prostřednictvím makléře jménem Khuong. Byl nám představen dům o rozloze 200 m² s 1 přízemím a 7 nadzemními patry s cenou pronájmu 30 000 USD/měsíc, což je zhruba více než 700 milionů VND/měsíc. Když jsme uvedli, že ekonomická situace je obtížná, a požádali o slevu, byli jsme „sníženi“ na 25 000 USD/měsíc. „Tento prostor je 4 měsíce volný. Pokud to myslíte vážně, uzavřete cenu, již ji nelze dále snižovat,“ řekl pan Khuong.
Pan Hoang Tuan Anh (obchod s nemovitostmi)
Makléř Kha představil 2 prostory na ulici Nguyen Hue (1. obvod), včetně 12 m širokého a 25 m dlouhého prostoru s celkovou užitnou plochou cca 700 m², za cenu 25 000 USD/měsíc, tj. více než 600 milionů VND/měsíc. V případě pronájmu je nutné složit kauci 3 měsíce předem a podepsat smlouvu na 3 roky. Hned vedle se nachází komerční prostor o rozloze cca 1 100 m² se 2 uličními průčelími s cenou pronájmu cca 45 000 USD/měsíc, tj. více než...
1 miliarda VND/měsíc. Je známo, že tyto prostory si pronajal majitel restaurace za 38 000 USD/měsíc. Kvůli obchodním ztrátám majitel restaurace prostory na začátku roku 2023 vrátil a doposud jsou prázdné. „Ekonomické potíže způsobily, že mnoho lidí přišlo o peníze a muselo prostory vrátit. Takto velké prostory se pronajímají velmi obtížně. Pokud to myslíte upřímně, můžete vyjednat další snížení,“ uvedl makléř.
Prostor přímo na rohu ulic Nguyen Thi Minh Khai a Cach Mang Thang 8 s užitnou plochou přes 1 100 m² si pronajal makléř jménem Dat za zhruba 1 miliardu VND/měsíc. Když jsme se zeptali na snížení ceny, protože tento prostor je téměř 2 roky prázdný, Dat potvrdil: „Je prázdný, ale kvůli jeho strategické poloze nemůžeme cenu snížit. Pokud si ho pronajmete, stačí si vyjednat slevu pro štěstí, zítra se setkáme přímo s pronajímatelem.“
Na ulici Le Loi (1. obvod), „miliardové“ ulici města, visí mnoho volných pronajímaných prostor cedule „k pronájmu“ s křížem krážem propojených telefonních čísel. Když majitel volal s dotazem na prostory, uvedl, že cena je 400 milionů VND/měsíc za dům o rozloze 400 m² se 3 patry. Realitní makléř uvedl, že cena pronájmu prostor v centru 1. obvodu je i přes velký počet volných prostor stále velmi vysoká. Cena pronájmu prostor se zde pohybuje od 200 do 600 milionů VND/měsíc v závislosti na oblasti a lokalitě. Přestože jsou velké prostory již dlouho prázdné, pronajímatel cenu nesnížil.
Vysoká cena stále ztráta ve srovnání s úroky z bankovního úvěru
Podle odhadu společnosti Savills se ve třetím čtvrtletí roku 2023, ačkoli nabídka zaznamenala mírný pokles, provozní kapacita maloobchodních prostor k pronájmu stále udržela na 91 %, což je beze změny oproti předchozímu čtvrtletí. Zejména prostory v oblasti mimo centrum Ho Či Minova Města tvořily 91 % celkové nabídky. Pokud jde o ceny pronájmů, většina pronajímatelů v centrální oblasti je stále přesvědčena o stabilně vysokých cenách pronájmů, které jsou třikrát vyšší než mimo centrum.
Navzdory stagnujícímu obchodu a vysokým nájmům zpráva společnosti CBRE Vietnam ukazuje, že ceny nájmů v této centrální oblasti stále rostou o 1–1,5 % ročně. Je třeba poznamenat, že nejenže jsou ceny vysoké, ale prostory v centrální oblasti čelí také mnoha obtížím a problémům, jako je obtížné získávání obchodních licencí, licencí pro požární ochranu a hašení atd. Maloobchodníci proto budou hledat více prostor v oblastech mimo centrální oblast, aby v krátké době mohli otevřít dočasné maloobchodní prodejny. Neprodané prostory v centrální oblasti proto stále zůstávají neprodané.
Pan Hoang Tuan Anh, realitní podnikatel, analyzoval: Důvod, proč je cena pronájmu vysoká, ale pronajímatel ji nesnižuje, je ten, že dříve koupil dům za 400 - 600 milionů VND/m², dům o rozloze 200 m² stojí přibližně 100 miliard VND. Pokud je průměrná cena pronájmu 5 %/rok/nemovitost, každý měsíc vydělá 416 milionů VND. Mezitím pronajímatel platí 10% úrok z bankovního úvěru ročně, což je více než 800 milionů VND, a ztrácí přibližně 400 milionů VND/měsíc. Při koupi nemovitosti pronajímatel očekává, že cena domu vzroste jako před 10 lety. To je však nemožné, protože cena nemovitostí v centru Ho Či Minova Města je v současné době stejně vysoká jako v Číně, Singapuru; vyšší než v Evropě, Americe; několikanásobně vyšší než v Thajsku, Malajsii, na Filipínách... Pokud se cena nemovitosti nezvýší, pronajímatel bude na pronájmu dlouhodobě ztrácet peníze a pak ji bude muset prodat.
„Existuje však paradox, že nájemci firem v současné době nemohou zaplatit 416 milionů VND měsíčně za prostory o rozloze 200 m². Vysoké ceny nemovitostí a vysoké bankovní úrokové sazby znamenají, že všichni přicházejí o peníze, a proto jsou prostory v centrální oblasti dlouhodobě uzavřeny. Podívejte se na oblast kolem trhu Ben Thanh, který slouží převážně zahraničním zákazníkům. Nájemné je vysoké, takže i majitelé obchodů prodávají za vysoké ceny, takže mnoho zahraničních zákazníků přijde jen jednou a nevrací se. Firmy a pronajímatelé si musí tuto skutečnost uvědomit, aby se změnili a přilákali zahraniční zákazníky k návratu snížením ceny pronájmu prostor. Aby se však cena pronájmu snížila, je nutné prudce snížit bankovní úrokové sazby,“ analyzoval pan Hoang Tuan Anh.
Dr. Su Ngoc Khuong, zástupce ředitele Institutu informačních technologií a aplikované ekonomie, uvedl, že prostory v centrální části Ho Či Minova Města jsou určeny především pro podnikání s produkty sloužícími mezinárodním turistům. Když počet těchto návštěvníků klesá, klesají i příjmy, nájemníci ztrácejí zdroj příjmů a jsou nuceni prostory vrátit. Řetězcové podniky kvůli poklesu příjmů omezují další expanzi. Firmy budou zvažovat otázku nákladů. Pokud bude nájemné příliš vysoké, budou nuceny najít si jiné prostory pro vrácení prostor nebo zavřít některé pobočky.
Podle průzkumu společnosti Savills se odvětví stravovacích služeb podílí na celkové pronajímané maloobchodní ploše 37 %, následuje módní průmysl s 24% podílem na trhu; zbývající oblasti, jako je zdraví, krása a zábava, připadají každá na 13 %.
Zdrojový odkaz
Komentář (0)