I přes úspory se zákazníci stále zdráhají půjčovat si od bank na nákup domů v Hanoji a Ho Či Minově Městě.

Vysoké ceny bydlení, „rudé oči“ hledající dům v ceně pod 2 miliardy VND ve velkých městech

Pan Quang Anh ( Ha Nam) měl v úmyslu koupit si byt už 2 roky, ale doposud se rodina pana Quang Anha (Ha Nam ) stále neodvážila utratit peníze. V roce 2022 jeho rodina našetřila přibližně 1 miliardu VND a plánovala koupit byt za zhruba 2,5 miliardy VND, zbývající částku si půjčí od banky. V té době však byly bankovní úrokové sazby vysoké, od 10 % do 12 % ročně. Proto dočasně odložil svůj plán na koupi domu a počkal na pokles úrokových sazeb.

Úrokové sazby hypoték v bankách doposud během zvýhodněného období klesly na 6–8 % ročně, ale pan Quang Anh si stále netroufá koupit dům, protože cena příliš vzrostla.

„Sleduji, že aktuální cena dvoupokojového bytu v Hanoji se pohybuje kolem 4 miliard VND. Úspory mé rodiny se v současné době pohybují kolem 1,2 miliardy VND, což stačí jen na 30 % zálohy. Zbývajících 70 % si budu muset půjčit. Celkový příjem mé rodiny ve výši kolem 35 milionů VND měsíčně bude stačit jen na splacení měsíčního úroku z jistiny bance, takže mi nezbudou žádné peníze na životní náklady,“ řekl.

Pan Quang Anh uvedl, že plán na koupi domu je stále pozastaven kvůli vysokým cenám bydlení. Plánuje se odstěhovat na předměstí, aby si našel dům za nižší cenu, a zmírnil tak finanční tlak.

Podobně pan Hung, zaměstnanec mediální společnosti (okres Thanh Xuan, Hanoj), uvedl, že od začátku letošního roku má jeho rodina v úmyslu koupit dům s úsporami ve výši 2 miliard VND a zbývající částku si pravděpodobně půjčí od banky.

Po určité době průzkumu cen si pan Hung uvědomil, že cena domu příliš vzrostla. Pokud by si ho koupil, musel by utratit 4 miliardy VND, z čehož by si 2 miliardy VND půjčil od banky. Preferenční úroková sazba v prvním roce je asi 7–8 % ročně. „Moje rodina tedy bude muset každý měsíc platit asi 30 milionů VND na jistině a úrocích. Po období preferenční úrokové sazby se měsíční splátka rodiny výrazně zvýší,“ řekl.

„Příjem mé rodiny je téměř 40 milionů VND měsíčně. Pokud si budeme muset od banky půjčit polovinu hodnoty domu, budeme pod velkým tlakem, abychom každý měsíc dluh spláceli. Takže moje rodina dočasně odkládá plán na koupi domu a čeká, až se cena upraví,“ dodal.

Paní Ngoc (1. okrsek, Ho Či Minovský městský obvod) uvedla, že její rozpočet na koupi domu je přibližně 4 miliardy VND, z čehož asi 2 miliardy ušetří a další 2 miliardy si půjčí od banky. Chce si koupit dvoupokojový byt v oblasti kolem 7. okrsku. S manželem hledali nějaké byty, které splňují kritéria, ale váhají, protože si myslí, že cena je stále vysoká ve srovnání se skutečnou hodnotou bytu.

Říkala si: „Možná právě teď rostou ceny domů. S manželem počkáme, až se trh změní a nabídka bude pestřejší a bude mít více možností.“ Podle ní se na trhu otevírá k prodeji příliš málo nových projektů.

Ceny bydlení v poslední době neustále rostou, zejména v segmentu bytů, jak ukazují průzkumy mnoha subjektů. Podle údajů společnosti Savills Vietnam dosáhla cena primárních bytů v Hanoji ve třetím čtvrtletí 69 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 6 % mezičtvrtletně a o 28 % meziročně. Prodejní cena starších bytů vzrostla na 51 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 10 % mezičtvrtletně a o 41 % meziročně.

Je pozoruhodné, že byty s cenou nad 4 miliardy VND tvořily 70 % z celkového počtu prodaných bytů, což představuje prudký nárůst ve srovnání s pouhými 2 % v roce 2020. Segment bytů s cenou pod 2 miliardami VND mezitím z trhu téměř zmizel a tvořil pouze 1 % celkové nabídky.

Podle údajů společnosti CBRE Vietnam prodejní cena bytů v Hanoji ve třetím čtvrtletí nadále rostla jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Na primárním trhu dosáhla průměrná prodejní cena bytů v Hanoji 64 milionů/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu), což je o 3 % méně než v Ho Či Minově Městě.

Na sekundárním trhu průměrná prodejní cena nadále rostla oproti předchozímu čtvrtletí a dosáhla 46 milionů/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu), což představuje mezičtvrtletní nárůst o 5,5 % a meziroční nárůst o téměř 26 %. Růst cen sekundárního prodeje nevykazuje žádné známky zastavení a v současné době je od ceny sekundárního bytu v Ho Či Minově Městě vzdálen pouze asi 2 miliony/m2.

Zpráva ministerstva stavebnictví uvádí, že k nárůstu cen bytů nedochází jen v nově zahájených projektech, ale i v mnoha starých bytech, které byly používány již mnoho let. Kupující domů proto čekají na pokles cen.

Úrokové sazby z úvěrů klesly, ale mnoho lidí stále nechce využívat bankovní úvěry na koupi domů a pozemků, protože si myslí, že tato sazba je stále vysoká ve srovnání s jejich schopností splácet dluh (Foto: Manh Quan).

Nízké úrokové sazby stále nutí lidi bojit se půjčovat si

Hypotéky na bydlení jsou od začátku letošního roku jednou z politik, které banky prosazují s cílem zvýšit růst úvěrů v kontextu obecných obtíží. Mnoho bank současně spustilo nové úvěrové balíčky pro jednotlivce, aby si mohli půjčit peníze na nákup střednědobých a dlouhodobých domů, s úrokovými sazbami 5–6 % ročně, což je na úrovni nebo jen o 1–2 % ročně vyšší než u 12měsíčních spořicích vkladů.

Tato úroková sazba se uplatňuje během prvních 6–36 měsíců dlouhodobého úvěru a mnoho zástupců bank ji považuje za „bezprecedentně nízkou“.

Podle průzkumu reportérů Dan Tri uplatňuje Agribank ve skupině „velká čtyřka“ (4 banky se státním kapitálem) fixní úrokovou sazbu 6 % ročně po dobu prvních 6 měsíců, 6,5 % ročně po dobu prvních 12 měsíců (minimální doba splatnosti 3 roky) a 7 % ročně po dobu prvních 24 měsíců (minimální doba splatnosti 5 let) u střednědobých a dlouhodobých úvěrů na koupi domu, životní potřeby a obchod s nemovitostmi.

Minimální úroková sazba hypotéky u BIDV je 5 % ročně s fixní sazbou po dobu prvních 6 měsíců (36měsíční splatnost) nebo 5,5 % ročně po dobu prvních 12 měsíců (60měsíční splatnost) a platí pro zákazníky v Hanoji a Ho Či Minově Městě. Pro zákazníky mimo tato dvě města je minimální úroková sazba hypotéky 6 % ročně s fixní sazbou po dobu 24 měsíců nebo 7 % ročně po dobu prvních 36 měsíců.

VietinBank poskytuje úvěry na výstavbu a opravy domů s následujícími úrokovými sazbami: 6,2 %/rok s fixací po dobu prvních 18 měsíců; 6,7 %/rok s fixací po dobu 24 měsíců; 8,2 % s fixací po dobu 36 měsíců. Kromě doby s fixní úrokovou sazbou bude úroková sazba připočítána s marží v závislosti na době.

Úroková sazba u Vietcombank je 5,5 % ročně po dobu prvních 6 měsíců u úvěrů do 24 měsíců; 5,7 % ročně po dobu prvních 12 měsíců u úvěrů nad 24 měsíců; 6,5 % ročně s fixní sazbou po dobu prvních 2 let; 8,5 % ročně s fixní sazbou po dobu prvních 3 let. Po uplynutí zvýhodněného období bude úroková sazba rovna 12měsíční mobilizační úrokové sazbě Vietcombank plus 3,5 % ročně.

Některé soukromé banky mají také zvýhodněné úrokové sazby u hypoték. U VPBank jsou úrokové sazby u hypoték 4,6 %/rok s fixací na 3 měsíce; 5,9 %/rok s fixací na 6 měsíců; 7,2 %/rok s fixací na 12 měsíců; 9,8 %/rok s fixací na 18 měsíců; 10,3 %/rok s fixací na 24 měsíců. Platí pro úvěry s délkou splatnosti alespoň 48 měsíců. Úroková marže po zvýhodnění je 3,5 %/rok.

V Eximbank je fixní úroková sazba 3,5 %/rok po dobu prvních 2 měsíců a 7,5 %/rok po dobu dalších 22 měsíců. Postpreferenční úroková sazba pro úvěry se vypočítává jako základní úroková sazba plus marže 3 %/rok. V současné době je pohyblivá úroková sazba této banky přibližně 10–11 %/rok.

Podle předchozí zprávy společnosti VCBS Securities Company se jen v první polovině letošního roku zvýšily úvěry na nemovitosti o více než 10 %, zatímco spotřebitelské hypoteční úvěry se zvýšily pouze o více než 1 %.

Tato jednotka při vysvětlování pomalého růstu spotřebitelských hypoték uvedla, že poptávka po bydlení se neobnovila kvůli omezené nabídce bydlení. Prudký nárůst cen bydlení v poslední době zároveň vyvolal obavy mezi investory a kupujícími domů.

Expert: Je třeba silně podporovat rozvoj sociálního bydlení

Ekonom Dinh The Hien uvedl, že v minulosti byl trh s nemovitostmi jen malý, protože trh byl stále v plenkách a ceny byly nízké. Nyní však všechny segmenty od řadových domů, bytů až po pozemky na předměstí velmi vzrostly. Riziko investování do nemovitostí je proto vyšší.

Pro skutečné obyvatele pan Hien uvedl, že pokud si kupující dům dlouhodobě prohlíží a zná přesnou cenu, a nyní jej majitel prodává levněji, než je průměrná cena, mohou si jej koupit. S finanční úrovní 2 miliard VND si však, pokud si chtějí dům koupit, musí od banky půjčit alespoň 1–2 miliardy VND.

V kontextu ekonomiky obecně a nevýrazného zlepšení trhu s nemovitostmi je třeba pečlivě zvážit platební schopnost úvěru na koupi bytu. Pokud je cash flow narušen, ovlivní to proces splácení dluhu a bude to pro kupujícího představovat rizika.

Pokud jde o nemovitosti, které ještě nejsou plně pochopeny, kupující by měli své plány pozastavit a věnovat čas pozorování a učení se. „Myslím si, že ceny nemovitostí se odteď až do roku 2028 budou zvyšovat maximálně o 5 % ročně. Pokud kupující stále chtějí koupit brzy, musí se snažit je najít. Kupující si musí stanovit kritéria, jako jsou byty nebo domy v uličkách, a finanční úroveň, která dokáže zajistit splácení po celou dobu splácení úvěru,“ řekl.

I když se vám nepodaří hned najít kupce, podle pana Hiena by kupující domů neměli příliš uspěchat, ale měli by zachovat klid. Neposlouchat humbuk makléřů, jinak cena bude i nadále prudce růst.

Odborníci také radí, že při půjčování kapitálu musí investoři vypočítat finanční efektivitu na základě faktorů, jako jsou úroky z úvěru, periodické zdroje splácení jistiny a úroků, doba splatnosti úvěru, doba splácení, hypoteční možnosti atd.

Úrokové sazby u hypoték v mnoha bankách klesly (Foto: Manh Quan).

Pan Pham Duc Toan, expert na nemovitosti, uvedl, že ačkoliv jsou úrokové sazby nízké, mnoho lidí stále váhá s koupí domů, protože ceny příliš vzrostly. Kromě toho se mnoho podniků stále potýká s problémy. Zaměstnanci, kteří si chtějí koupit domy, se také obávají, že se jim kdykoli sníží příjem, což ovlivní proces splácení dluhů.

Bankovní úrokové sazby jsou nízké, ale proces koupě domu bude trvat přibližně 10–20 let. Proto se někteří lidé obávají, že v budoucnu úrokové sazby mají tendenci růst a v další fázi by mohli čelit finančnímu tlaku.

Podle něj se v současné době byty v Hanoji soustředí především v cenovém segmentu 60-70 milionů VND/m2. Dvoupokojový byt o rozloze cca 70 m2 tak bude stát více než 4 až 5 miliard VND, a to bez započítání nákladů na interiérový design.

Pro koupi domu musí mít domácnost naspořeno alespoň 30 % z vkladu, což odpovídá přibližně 1,5 miliardám VND. Zbývající částka, která představuje 70 % hodnoty domu, odpovídá 2,5–3 miliardám VND, si kupující domu bude muset půjčit od banky. Úroková sazba je sice v současné době nízká, ale při půjčování tak velké částky bude muset kupující domu platit přibližně 35–40 milionů VND měsíčně.

„Při současných cenách bydlení si myslím, že domácnost musí mít vysoký příjem, alespoň 60 milionů VND měsíčně, aby si mohla koupit dům na splátky. Pokud má domácnost nižší příjem, koupě domu se stane velmi obtížnou, nebo dokonce nemožnou,“ řekl pan Toan.

Podle této osoby musí vláda k vyřešení problému s bydlením silně podporovat rozvoj sociálního bydlení. Tímto způsobem budou mít lidé snazší přístup k bydlení. Zejména ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, by měly existovat zvláštní mechanismy na podporu projektů sociálního bydlení.

Zdroj: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm