Paradox trhu s byty

Problém dostupného bydlení je vždycky zaseknutý ve smyčce mezi poptávkou a příjmy.

Zatímco si mnoho lidí stěžuje, že je těžké koupit uspokojivý byt v centru města za 5 miliard VND, ve skutečnosti je k prodeji mnoho starých bytů nebo bytů v předměstských oblastech za pouhé 2-3 miliardy VND, ale jen málo lidí o ně má zájem. Tento obrázek ukazuje velký rozdíl mezi skutečnými potřebami a finančními možnostmi kupujících domů a jasně odráží stratifikaci na trhu s bydlením ve městech.

O byty za 2–3 miliardy VND není nouze.

Podle společnosti CBRE Vietnam dosáhla průměrná cena řadových domů v Ho Či Minově Městě ve druhém čtvrtletí 160–300 milionů VND/m², což představuje nárůst o 9 % oproti stejnému období loňského roku. Cena bytů se pohybovala mezi 82–220 miliony VND/m², což představuje nárůst o 29 %. V centrálních oblastech je obtížné najít byt s rozpočtem 5 miliard VND, ale skutečné průzkumy ukázaly, že na předměstích nebo u projektů předaných na 10–20 let je nabídka bytů s cenou pod 3 miliardy VND stále poměrně velká. Problém spočívá v tom, že tyto produkty často nesplňují stále přísnější kritéria kupujících.

Pan Huynh Van Hung (z Dong Thap ) uvedl, že zveřejnil inzerát na koupi bytu v cenovém rozpětí 2 miliard VND v Ho Či Minově Městě pro svého syna, aby mohl studovat na univerzitě, a okamžitě obdržel zprávy od desítek makléřů, kteří nabízejí prodej nových i starých bytů v městských částech a obcích daleko od centra, s běžnými cenami v rozmezí 2-3 miliard VND. Nakonec se rozhodl koupit byt o rozloze téměř 50 m² ve ​​Vinhomes Grand Park (městská část Long Binh) za 2,6 miliardy VND, aby jeho syn mohl chodit do nedaleké školy.

Podle průzkumu reportéra z novin Nguoi Lao Dong je v současné době mnoho druhotných bytů v projektech daleko od centra, jako je Moonlight Boulevard (čtvrť An Lac); Green Town Binh Tan (obec Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (čtvrť Tan Tao); Akari City (čtvrť An Lac); Westgate (obec Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... inzerováno k prodeji za pouhé 2-3 miliardy VND, což není tak vysoká cena, jak si mnoho lidí myslí.

Cena bytového komplexu Sunrise Riverside (obec Nha Be) se v současnosti pohybuje kolem 2,5–3 miliard VND za byt.

I východní část Ho Či Minova Města, kde panuje po mnoho let horko, nabízí mnoho cenově dostupných bytů, jako například Vinhomes Central Park (okres Long Binh); 9 View Apartment (okres Phuoc Long); The Art Gia Hoa (okres Phuoc Long)... Pro prodávající však není vždy snadné najít kupce. Paní Hong (bydlící v bytovém domě Green River, okres Binh Dong) uvedla, že svůj byt o rozloze více než 70 metrů čtverečních inzerovala k prodeji mnoho měsíců, než našla kupce, přestože cena byla pouze 2,7 miliardy VND. Hlavním důvodem je, že se jedná o sociální bydlení, takže kupující nemůže okamžitě převést vlastnictví, takže transakce je velmi pomalá, i když je lokalita poměrně blízko centra a vybavenost je plná.

Za zmínku stojí, že při porovnání cen za metr čtvereční je rozdíl velmi zřetelný. Nové projekty v blízkosti centra zřídka stojí méně než 50 milionů VND/m², zatímco projekty předané před více než 10 lety se pohybují pouze za 31–37 milionů VND/m². Například v projektu Phu Hoang Anh (obec Nha Be) se prodává byt o rozloze 129 m² za přibližně 4,5 miliardy VND, což odpovídá 35 milionům VND/m². Atraktivita projektu však není vysoká, protože projekt se rychle chátrá, design není optimální a plocha je ve srovnání s poptávkou příliš velká. Sousední projekty mezitím stojí až 70–90 milionů VND/m² a jejich hodnota výrazně roste.

Nesoulad mezi potřebami a finančními možnostmi

Pan Ta Trung Kien, ředitel realitní kanceláře Viet A, uvedl, že za pouhé 2 týdny prodal 70/100 zbývajících bytů a kancelářských prostor v projektu Sunrise Riverside (obec Nha Be). Jedná se o malé byty o rozloze pouhých 50-55 m² za cenu 2,5-3,3 miliardy VND/byt. Díky plnému vybavení se kupující mohou okamžitě nastěhovat nebo pronajmout, plus pojistka bankovního úvěru, a potřebují pouze počáteční kapitál ve výši přibližně 1,2-1,5 miliardy VND. „Zákazníky jsou převážně mladé páry nebo jednotlivci s auty, kteří hledají pohodlné a moderní bydlení,“ sdělil pan Kien.

Největším problémem je podle pana Kiena stále nesoulad mezi poptávkou a finančními možnostmi. „Kupující často chtějí prostorné byty, 2–3 ložnice, centrální polohu, plnou růžovou knihu a bankovní podporu pro splátkové platby. S finanční kapacitou 3 miliardy VND je však téměř nemožné tato kritéria splnit,“ uvedl pan Kien.

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele společnosti DKRA Group Real Estate Services Company, také připustil, že v Ho Či Minově Městě není nouze o byty do 3 miliard VND, zejména na předměstích nebo ve staré provincii Binh Duong . Tyto projekty jsou však často daleko od centra nebo se jedná o staré byty bez moderního vybavení a služeb. „Mladí lidé dnes upřednostňují vybavení, životní prostředí a provozní řízení, takže často „nemají rádi“ staré byty, i když jsou levné. Kromě toho mají na prodejní ceny silný vliv i právní faktory, protože projekty s růžovými knihami a plnou vybaveností jsou vždy o 10–30 % dražší než projekty s menší transparentností,“ vysvětlil pan Thang.

Analyzoval, že k nákupu bytu za 2,5 miliardy VND s úvěrovým kapitálem musí mít kupující k dispozici 1–1,5 miliardy VND. Zbytek potřebuje stabilní příjem 35–40 milionů VND měsíčně po dobu 10 let, aby splatil dluh. Tato skupina lidí s příjmy si však často nepřeje kupovat staré byty bez vybavení, ale bude hledat luxusnější projekty v cenovém rozpětí 7–10 miliard VND v centru města. Naopak lidé s průměrným příjmem 15–20 milionů VND měsíčně si pravděpodobně nebudou moci našetřit dost na to, aby si koupili byt za 2–3 miliardy VND. Problém levného bydlení proto vždy uvízne ve smyčce mezi poptávkou a příjmem: Když jsou kupující připraveni, neexistují uspokojivé produkty a když jsou k dispozici, produkty převyšují jejich platební schopnost!

Podle odborníků bude trh s byty v nadcházejícím období i nadále svědkem silné diferenciace. Projekty sociálního bydlení mohou částečně uspokojit potřeby nízkopříjmových pracovníků, ale s příjmem 10–15 milionů VND/měsíc není koupě bytu snadná. „Ani skupiny s příjmy nad 20 milionů VND/měsíc pravděpodobně nebudou moci využít politiky nákupu sociálního bydlení. To ukazuje, že rozdíl mezi nabídkou a skutečnou poptávkou bude přetrvávat, zejména v kontextu omezeného pozemkového fondu a stále vyšších nákladů na rozvoj projektů,“ zdůraznil pan Thang.

Zdroj: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm