Kupující domů zvažují, že za vlastním domem zajdou daleko.

V kontextu neustále rostoucích cen domů mohou kupující zvážit a rozhodnout se pro pronájem, nebo se přestěhovat do sousedních provincií, aby si koupili nemovitost za rozumnější cenu.

Vysoká prodejní cena

Nedávno zveřejněná data společnosti Savills ukazují, že ve velkých městech, jako je Hanoj a Ho Či Minovo Město, je přirozená roční poptávka po bydlení přibližně 50 000 domů. To je důsledek imigrace, stěhování dospělých z domovů a klesajícího průměrného počtu lidí v domě…

Tuto poptávku již delší dobu nedosahuje omezení nabídky, což vede k nahromaděné poptávce po bydlení. Makroekonomické faktory, jako je volatilní trh se zlatem a nízké úrokové sazby, navíc nutí investory hledat rozumné a dlouhodobé investiční kanály. Zvýšila se také poptávka po nemovitostech v segmentu bytů.

Poptávka po nemovitostech v segmentu bytů roste. Foto: Viet Dung

Zpráva společnosti Savills za první čtvrtletí roku 2024 však ukázala, že primární cena bytů v Hanoji dosáhla 59 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 3 % mezičtvrtletně a o 14 % meziročně. Sekundární trh také zaznamenal nárůst objemu transakcí a ceny se ve srovnání s předchozími cenami rovněž zvýšily.

V Ho Či Minově Městě data společnosti CBRE Vietnam ukazují, že na konci prvního čtvrtletí roku 2024 dosáhla primární cena bytů v Ho Či Minově Městě 61 milionů VND/m2, což je beze změny oproti předchozímu čtvrtletí. Investoři nadále udržují atraktivní prodejní a platební politiku s cílem zvýšit likviditu produktů. Likvidita však není příliš optimistická.

Je nepopiratelné, že nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou zvýšila ceny nemovitostí. Z pohledu prodávajícího však mají i investoři své vlastní „trápení“, které jim ztěžuje snižování cen, i když by si to opravdu přáli.

Vedoucí realitní společnosti v Ho Či Minově Městě uvedl, že k dokončení rezidenčního projektu musí společnost „nést“ spoustu nákladů. Například náklady na pozemky zahrnují náklady na kompenzace, náklady na vyčištění pozemku prostřednictvím převodu práv k užívání pozemků, poplatky za užívání pozemků, nájemné na pozemky a poplatky za ochranu rýžové půdy (pokud se rýžová půda využívá) pro stát.

Náklady spojené s pozemkem obvykle tvoří asi 15 % nákladů na projekt bytového domu, asi 30 % na projekt řadového domu a asi 20 % na projekt vily.

Zejména náklady na kompenzace a vyklízení pozemku jsou v současné době příslušným státním orgánem odečítány ve výši přibližně 70 % skutečných nákladů, které podnik vynaložil. Zbývající skutečné náklady, které nebyly odečteny, se považují za zisk a podnik musí z tohoto zisku zaplatit dalších 20 % daň z příjmu právnických osob. Tyto náklady jsou nakonec zahrnuty v prodejní ceně, kterou musí zákazníci zaplatit při koupi domu.

Náklady na výstavbu tvoří přibližně 50 % nákladů na bytové domy, přibližně 30 % u projektů řadových domů a přibližně 20 % u projektů vil. Tento typ nákladů roste, například náklady na 1 m2 podlahové plochy pro výstavbu bytů se nyní zvýšily na 13–15 milionů VND/m2, což je téměř dvojnásobek předchozí úrovně 7–8 milionů VND/m2...

„Všechny výše uvedené náklady jsou vypočítány za běžných tržních podmínek, s dobou dokončení projektu přibližně 3 roky u projektů komerčního bydlení. Pokud to bude trvat déle kvůli právním problémům, jako v minulosti, celkové investiční náklady se výrazně zvýší,“ uvedl výše uvedený obchodní lídr.

Předměstí jsou světlými místy

Vzhledem k rostoucím cenám byly některé projekty naceněny nad jejich skutečnou hodnotu. Odborníci radí kupujícím, aby pečlivě zvážili hodnotu a vhodnost projektu.

„Obecně platí, že pokud ceny budou nadále růst, kupující zváží svou finanční situaci. I když skutečná poptávka po bydlení stále tvoří většinu, pokud ceny budou nadále růst, mohou kupující zvážit a rozhodnout se pro pronájem bytů v centru města, nebo akceptovat přesun poptávky k nabídce v sousedních provinciích s rozumnějšími cenami,“ uvedla paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení poradenství a výzkumu společnosti Savills Hanoi.

Paní Do Thi Thu Giang, ředitelka konzultačních služeb Savills Vietnam, uvedla, že proces vlastnictví domu a hromadění kapitálu často začíná malými, cenově dostupnými byty, a když rodina nashromáždí majetek, přestěhuje se do větších bytů. Koupě domu v dobré lokalitě proto pro kupující, kteří si nemovitost kupují poprvé, často není možná.

Infrastruktura však zůstává nejdůležitějším nástrojem pro změnu hodnotové struktury trhu s bydlením. Zajištění infrastruktury zkracuje dobu cestování a otevírá více možností v okolních oblastech, čímž řeší problém cenové dostupnosti.

„Nedostatek dostupného bydlení ve velkých městech je nepopiratelný. To je však rozumné, protože to není potenciální volba pro investory ani vhodné pro kupující, kteří si kupují první bydlení. Dostupné bydlení je k dispozici v jiných satelitních oblastech a po zlepšení infrastruktury se vzdálenost z těchto oblastí do centra města zkrátí,“ uvedla paní Giang.

Zdroj