Významné události vietnamského realitního trhu v roce 2024

Zlomový bod vietnamského realitního průmyslu je poznamenán přijetím tří nových zákonů o nemovitostech. Kromě toho trh zaznamenal také nebývalé výkyvy v segmentu bytů a pozemků určených k aukci…

Národní shromáždění schválilo tři zákony o nemovitostech

Schválení pozemkového zákona, zákona o bydlení a zákona o obchodování s nemovitostmi Národním shromážděním bylo nejvýznamnější událostí v oblasti nemovitostí uplynulého roku. To je důležitý předpoklad pro to, aby se trh posunul směrem k „éře růstu“.

Trio nových zákonů o nemovitostech bude pevným základem pro podporu rozvoje trhu s nemovitostmi. Foto: Národní shromáždění

Vzhledem k celkovému počtu 420 ustanovení k přezkoumání musely agentury pracovat naplno, aby mohly tyto důležité zákony uvést v platnost již 1. srpna 2024, tedy o 5 měsíců dříve, než bylo původně plánováno.

Zejména se očekává, že existence pozemkového zákona z roku 2024 vyřeší úzká místa související s postupy přidělování pozemků, oceňováním pozemků, vyklízením lokalit atd. Solidní právní rámec bude odrazovým můstkem pro urychlení realizace projektů, a tím i uvolnění nabídky na trhu.

V rámci revidovaného zákona o bydlení se hlavním bodem stala otevřená regulace, která vytváří podmínky pro podporu segmentu sociálního bydlení a přispívá k řešení problému sociálního zabezpečení. Pokud jde o zákon o podnikání s nemovitostmi, nová regulace představuje silnou ranu pro rozdělování a prodej pozemků, omezuje spekulace a cenovou inflaci a zajišťuje zdravý rozvoj trhu...

Obecně lze říci, že existence tří novelizovaných zákonů o nemovitostech není jen důležitým krokem ke zdokonalování právního systému, ale také otevírá mnoho nových příležitostí pro vietnamský trh s nemovitostmi a zároveň přispívá k celkovému rozvoji ekonomiky .

Nový ceník pozemků „spuštěn“, ceny se zvýšily desítkykrát

Čtvrté čtvrtletí roku 2024 je obdobím, kdy mnoho lokalit aktualizuje nové ceníky pozemků. Pozornost se soustředí zejména na Ho Či Minovo Město a Hanoj , kde se ceny pozemků po úpravě zvýšily desítkykrát.

Podle nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě je nejvyšší zaznamenaná cena 687,2 milionu VND/m2, a to v ulicích Nguyen Hue, Dong Khoi a Le Loi (1. obvod). Bez započítání koeficientu K je tedy tato cena 4,2krát vyšší než starý ceník pozemků.

Toto nárůst však stále není srovnatelné s příměstskými oblastmi. Konkrétně nejvyšší cena pro dálnici Song Hanh 22 (okres Hoc Mon) je 32 milionů VND/m2, což představuje 23násobný nárůst. Pro ulici Dang Cong Binh (okres Hoc Mon) je nová cena 18,5 milionů VND/m2, což představuje přibližně 12násobný nárůst.

V současné době je ulice Hang Dao jedním z míst s nejvyššími cenami pozemků v Hanoji. Foto: Thanh Vu

Hanojský trh s nemovitostmi uzavřel bouřlivý rok 2024 také „přepracováním“ ceníku pozemků. V okrese Dong Da zaznamenala ulice Cat Linh 3,45násobný nárůst cen pozemků na 264,13 milionu VND/m2. Nedaleko za ní se umístila ulice Chua Boc spojená s Bankovní akademií, kde cena dosáhla až 240,12 milionu VND/m2, což je 3,45krát více než původní cena.

V okrese Hai Ba Trung má ulice Nguyen Quyen aktualizovanou cenu pozemku 206,31 milionu VND/m2, což představuje 8násobný nárůst. Podobně i ulice Giai Phong – silnice vedoucí k mnoha velkým univerzitám – zaznamenala 7,8násobný nárůst ceny pozemku na 188,09 milionu VND/m2.

Výše uvedená čísla, ačkoli jsou relativně vysoká, stále nelze srovnávat s cenami pozemků v okrese Hoan Kiem. Na ulici Tran Hung Dao (od Tran Thanh Tong po Le Duan) byla nejvyšší cena pozemku pouze 114 milionů VND/m2. Nyní však cena vyskočila na 695,3 milionů VND/m2, což představuje šestinásobný nárůst. Podobně i na ulici Nha Tho se cena zvýšila 5,5krát, ze 125,4 milionů VND/m2 na 695,3 milionů VND/m2.

Průmyslové nemovitosti si udržují svou atraktivitu

Trh s průmyslovými nemovitostmi v klíčových ekonomických regionech Severu a Jihu zůstává pozitivním faktorem pro investice. Podle údajů shromážděných ze zpráv dosáhla míra obsazenosti průmyslových parků ve třetím čtvrtletí roku 2024 77 %.

Lokality jako Ho Či Minovo Město, Dong Nai, Binh Duong… se předhánějí v budování nových průmyslových parků. Foto: Le Toan

Z toho ceny pronájmu průmyslových nemovitostí na severu zaznamenaly meziroční nárůst o 5,7 % a dosáhly průměrné hodnoty 130 USD/m2/pronájemní cyklus. Na jihu dosáhla průměrná cena pronájmu 176 USD/m2/pronájemní cyklus, což je o 5,6 % více než ve stejném období loňského roku.

Je pozoruhodné, že v období od roku 2020 do září 2024 představovaly průmyslové nemovitosti s podílem až 40 % v celkové hodnotě fúzí a akvizic (M&A).

Stabilní výkonnost segmentu průmyslových nemovitostí je podpořena nárůstem přímých zahraničních investic. Mnoho velkých podniků, zejména v high-tech sektoru, přehodnocuje rozvojový potenciál Vietnamu v kontextu stále rozšířenější strategie „Čína + 1“.

Tím však tento segment těží také ze snadného přístupu k bankovním úvěrovým zdrojům, když se koeficient rizika tohoto typu snížil z 200 % na 160 %. Výše uvedená úprava ze strany Státní banky povzbudí komerční banky k aktivnímu poskytování kapitálu na realizaci projektů v oblasti průmyslových parků, a tím přiláká více „velkých hráčů“ k účasti na trhu.

Pokrok ve výstavbě sociálního bydlení je stále pomalý.

V rámci projektu výstavby více než 1 milionu jednotek sociálního bydlení si země klade za cíl dokončit v roce 2024 130 000 jednotek. Podle zprávy ministerstva stavebnictví však provincie a města dokončily pouze asi 21 000 jednotek, což odpovídá více než 16 % plánu.

Současný počet jednotek sociálního bydlení stále nestačí k uspokojení bytových potřeb lidí. Foto: Thanh Vu

Ho Či Minovo Město a Hanoj, dvě města s nejvyššími stavebními cíli, dosáhly pouze 21 %, respektive 37 % plánu. Podobná situace je i v dalších lokalitách, jako je Binh Duong (37 %), Dong Nai (16 %). Některá města, jako například Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu a Ca Mau, dosud neměla dokončené žádné projekty.

Od roku 2021 do současnosti bylo v celé zemi realizováno 644 projektů sociálního bydlení s celkovým počtem 580 109 jednotek. Z nich bylo dokončeno pouze 96 projektů s celkovým počtem více než 57 620 jednotek. Zahájena byla výstavba 133 projektů s více než 110 200 jednotkami. Zbývajících 415 projektů bylo schváleno k investicím, které po dokončení zajistí více než 412 200 jednotek.

Ani postup vyplácení úvěrového balíčku ve výši 120 miliard VND není optimističtější. Podle ministerstva stavebnictví činila míra vyplácení do konce října 2024 pouze 1,5 %, což odpovídá přibližně 1 783 miliardám VND. Z toho pro skupinu kupujících domů tento balíček poskytl pouze přibližně 150 miliard VND.

Ceny bytů v Hanoji „rychle“ rostou

V roce 2024 ceny bytů v Hanoji rostly závratným tempem. Podle Dr. Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace, se index cen bytů v Hanoji ve třetím čtvrtletí roku 2024 zvýšil o 64 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019, zatímco nárůst v Ho Či Minově Městě činil pouze polovinu tohoto čísla.

Ceny bytů v Hanoji vzrostly současně na primárním i sekundárním trhu. Foto: Thanh Vu

Podle informací shromážděných od společností zabývajících se průzkumem trhu je průměrná prodejní cena nových bytů v Hanoji v současné době 70 milionů VND/m2, což představuje nárůst o přibližně 28 % oproti loňskému roku. „Horké počasí“ z primárního trhu také způsobilo prudký nárůst cen starých bytů. V současné době je průměrná cena sekundárních bytů kolem 50 milionů VND/m2, což představuje nárůst o více než 40 % oproti loňskému roku.

Důvodem prudkého nárůstu cen bytů v Hanoji v loňském roce je nedostatek nabídky bydlení ve střední a nižší třídě. Přestože se počet nových projektů na prodej zvýšil, 75 % nových produktů spadá do vyšší třídy. Kromě toho se zvýšily i náklady na pozemky, stavební materiály a práci, což významně ovlivnilo výstupní cenu produktů.

Narušení pozemkových aukcí na předměstí Hanoje

Od začátku roku 2024 museli investoři do nemovitostí přehodnotit trh s aukčními pozemky na předměstích Hanoje. Okresní úřady jako Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh atd. neustále „vyhrávají“ díky aukcím, které přitahují stovky až tisíce účastníků a dosahují tržeb až stovek miliard VND.

Trh s draženými pozemky na předměstí Hanoje „rozvířilo“ mnoho skupin. Foto: Thanh Vu

A tím to nekončí, mnoho pozemků má také „bezprecedentně“ vysoké vítězné ceny. Například v okrese Hoai Duc má rohový pozemek LK03-12 v oblasti Long Khuc vítěznou cenu až 133,3 milionu VND/m2. V okrese Thanh Oai je to pozemek LK03-10 v oblasti Ngo Ba s vítěznou cenou více než 100,5 milionu VND/m2. V Ha Dong dosáhl vítězný pozemek „královny krásy“ 1A-03 vítězné ceny 262 milionů VND/m2...

Podle ministerstva stavebnictví jsou výše uvedená rekordní čísla důsledkem špatného řízení a provedení aukce. Na některých místech investoři vytvořili skupiny a dohodli se, že zaplatí ceny mnohonásobně vyšší, než byla vyvolávací cena. Poté, co v aukci vyhráli, „od zálohy upustili“ s cílem vytvořit virtuální cenovou hladinu a dosáhnout zisku.

Tato „horečka“ však netrvala dlouho. Od čtvrtého čtvrtletí roku 2024 se vítězná cena mnoha pozemků snížila o 20–50 % ve srovnání se začátkem roku. Nejen to, ale image dražených pozemků na předměstí byla vážně poškozena kvůli „křičící“ ceně 30 miliard VND/m2 v obci Quang Tien, okres Soc Son. Pouhé 4 dny po incidentu vyšetřovací agentura policie – policejní oddělení města Hanoje vyšetřovala 5 osob za porušení předpisů o dražbě nemovitostí.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html