Zpřísnění podmínek hypoték na nemovitosti: Trh se může zpomalit, ale stává se transparentnějším

Pan Nguyen Quang Huy - generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai) uvedl, že v krátkodobém horizontu může výše uvedená regulace způsobit dočasnou stagnaci trhu, zejména v primárním segmentu a u projektů v raných fázích mobilizace kapitálu. Někteří investoři využívající krátkodobou páku budou mít zúžené příležitosti a likvidita se mírně sníží.

Ve střednědobém a dlouhodobém horizontu se však jedná o nezbytný proces očisty: úvěrové toky budou regulovány směrem ke skutečným kupujícím a skutečným projektům; zlepší se kvalita bankovního zajištění a posílí se důvěra na trhu na transparentnějším a stabilnějším základě.

Pokud bude tato politika implementována koordinovaným způsobem, s jasnými pokyny, transparentními blokovacími mechanismy a standardizovanými procesy řízení rizik, nejenže zabrání tokům kapitálu, ale také vytvoří bezpečnější operační rámec pro banky, podniky a kupující. Odtud se trh s nemovitostmi může posunout z fáze „růstu založeného na zadlužení“ k „rozvoji založenému na reálné finanční kapacitě a reálné hodnotě aktiv“.

Zpřísnění podmínek hypoték na nemovitosti: Trh se pročistí. (Ilustrační foto: Minh Duc).

Pan Huy dále analyzoval, že Státní banka regionu 2 vyžaduje, aby banky zastavit půjčování záloh Použití „písemné dohody“ (nebo podobné formy) při nákupu nemovitostí je strategickým opatřením v oblasti regulace úvěrů, které prokazuje obezřetné směřování správcovské agentury při kontrole rizik a směřování kapitálových toků zpět k cílům udržitelného rozvoje.

V podstatě se nejedná o extrémní zpřísnění, ale o nezbytný krok k zajištění bezpečnosti finančního a bankovního systému a zároveň k obnovení disciplíny na trhu s nemovitostmi po období rychlého růstu a vysoké zadlužení.

V praxi úvěrů na nemovitosti banky obvykle půjčují pouze 50–70 % odhadní hodnoty nemovitosti a vyplácejí úvěr až po splacení základního kapitálu klientem. V poslední době se však objevil fenomén, kdy si někteří klienti půjčují kapitál na splacení zálohy – ve fázi, kdy nemovitost ještě nebyla zřízena, projekt ještě nesplňoval zákonné podmínky, nebo dokonce existuje pouze ve formě rezervační smlouvy či smlouvy o počátečním vkladu.

V té době banky poskytovaly úvěry na základě „dohod“, které postrádaly jasný právní základ, což způsobovalo, že úvěrové toky vstupovaly do vysoce rizikových oblastí, což snadno vedlo ke sporům a nedobytným pohledávkám.

Nejen to, půjčování vkladů také neúmyslně podporuje spekulativní aktivity, kdy někteří investoři používají stejné množství kapitálu k vkladu mnoha různých produktů a očekávají, že banka bude i nadále vyplácet úvěry podle daného poměru.

Tento cyklus pákového efektu vytváří velkou investiční poptávku, což přispívá k růstu cen a silně ovlivňuje rovnováhu nabídky a poptávky, čímž se trh stává náchylným k přehřátí. Když se trend obrátí, pákové transakce se rychle stáhnou, což vede k riziku zrušení vkladů, pozastavení plateb, tlaku na investory a zvyšování rizik pro úvěrový systém.

V této souvislosti lze pozastavení poskytování zálohových úvěrů považovat za rozumné preventivní opatření, které pomáhá trhu vrátit se do zdravé finanční oběžné dráhy. Tato politika si klade za cíl chránit skutečné kupce nemovitostí a nutit transakce k návratu ke standardnímu právnímu základu: pouze pokud je projekt způsobilý k prodeji a nemovitost je transparentně oceněna, banka poskytne úvěr a vyplatí peníze podle postupu. Kupující musí mít odpovídající výši vlastního kapitálu, a proto pečlivěji zvažují vklad, než vloží zálohu, a minimalizují tak riziko, že se zapletou do projektů, které nejsou právně dokončeny nebo mají složité smlouvy.

Stejný názor sdílí i pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA), a uvedl, že je nezbytné požadovat, aby úvěrové instituce neposkytovaly půjčky ani nevyplácely vklady za účelem provádění budoucích transakcí, které v době vkladu nesplňovaly podmínky.

„ V případech nelegálního rozdělení a prodeje pozemků nebo bytových projektů, u kterých nebyly dokončeny základy a které nesplňují podmínky pro mobilizaci kapitálu dle předpisů, si zákazníci nebudou moci půjčit kapitál na složení zálohy. Tím se chrání zákonná a legitimní práva a zájmy zákazníků, kteří kupují nebo pronajímají nemovitosti a budoucí bydlení, a přispívá se k budování zdravého trhu s nemovitostmi ,“ uvedl pan Le Hoang Chau.

Pan Giang Anh Tuan - ředitel realitní kanceláře Tuan Anh, také vyjádřil souhlas s tímto novým požadavkem, protože to pomůže pročistit trh a snížit rizika pro banky i dlužníky. Pan Tuan dále uvedl, že investoři, kteří nemají dostatečný právní status k prodeji produktů, musí mobilizovat kapitál prostřednictvím vkladového kanálu. Zpřísnění úvěrového režimu proto pomůže eliminovat investory se slabými financemi.

Pokud jde o zákazníky, kteří si půjčují hned od fáze vkladu, ukazuje to také na slabý finanční potenciál a jsou to spekulanti, kteří „chytají zloděje holýma rukama“. Zpřísnění splátek úvěru za vklad může snížit skupinu spekulativních kupujících, surfařů a těch, kteří nemají skutečné bytové potřeby, a tím pomoci kupujícím domů se skutečnými potřebami přiblížit se k možnosti vlastnit dům.

Podle něj je tímto požadavkem přísná kontrola účelu využití kapitálu dlužníků a kontrola úvěrových rizik.

U projektů, které jsou v době vkladu způsobilé k realizaci dle zákonných ustanovení, úvěrové instituce i nadále poskytují úvěry na splacení vkladů za účelem provádění běžných budoucích transakcí. Nejedná se tedy o opatření na zpřísnění kapitálu, takže trh s nemovitostmi nebude výrazně ovlivněn.

Realitní podniky, které dodržují zákon, tím nejsou dotčeny, protože budoucí realitní a bytové projekty, které splňují podmínky pro mobilizaci kapitálu, mohou zákazníci i nadále využívat k půjčování úvěrů na splácení vkladů.

Kupující nemovitostí omezí rizika. (Ilustrace: Minh Duc).

Ekonomický expert Dr. Dinh The Hien dříve ve svém vyjádření k této otázce uvedl, že principem fungování bank je řízení rizik. Banky obvykle půjčují pouze podle povahy případu. Navíc je počáteční vklad velmi nízký a je to jen začátek, pokud ho kupující nemovitosti nemá, jak si banka může dovolit půjčit?

Zrušení vkladů a nemovitostí, které nesplňují podmínky pro dokončení právních postupů, je běžné a v praxi se stává často. V takovém případě bude tento úvěr příliš rizikový na to, aby se pro banku stal nedobytným pohledávkou.

Podle něj se investiční aktivity, jako jsou vklady a počáteční kapitálové příspěvky, bankám nevyplatí půjčovat. Stejně jako předpisy o prokazování finanční způsobilosti při vysílání dětí na studium v zahraničí, které zaručují kapitálový vklad pro založení firmy, ale banky půjčují, ztrácí smysl prokazování finanční způsobilosti pro tyto aktivity.

Tato práce je proto nezbytná a podrobněji popsána pro zvýšení bezpečnosti bankovního systému, aniž by to ovlivnilo celkovou úvěrovou situaci bank nebo trhu s nemovitostmi.

Zdroj: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html