Satelitní vlny a příležitosti pro rozvoj trhu s nemovitostmi

Po fúzi pomáhá rozšířený městský prostor Ho Či Minovu Městu přiblížit se k modelu „superměsta“ a zároveň se očekává, že toky kapitálu a populace se budou pohybovat v nových oběžných drahách.

V této souvislosti je jako skvělá příležitost zmiňován trh satelitních nemovitostí. Na fóru o bydlení a nemovitostech 2025 s tématem „Satelitní vlna“, které uspořádala Vietnamská asociace realitních kanceláří (VNREA) ve spolupráci s novinami Lao Dong a komunitou Real Estate Review Community 18. září odpoledne v Ho Či Minově Městě, byla rozebrána řada klíčových otázek s cílem vytvořit vhodný model rozvoje pro nadcházející období.

Pozitivní změny

Z politického hlediska Dr. Nguyen Van Khoi – předseda Vietnamské realitní asociace, člen reformní poradní rady premiéra a bývalý místopředseda Hanojského lidového výboru – uvedl, že trh s nemovitostmi v poslední době otevřel velké příležitosti, když se setkaly 3 hnací síly: měna – ochlazování úrokových sazeb z hlediska úvěrů; veřejné investice posílené dálnicemi, metrem, letišti a přiblížením infrastruktury k předměstím; nový a transparentnější právní rámec. Podle něj snížené úrokové sazby přímo zvyšují skutečnou kupní sílu bydlení; rozsáhlé infrastrukturní projekty vytvářejí přirozenou „gravitaci“ směrem k satelitním oblastem; novelizované a doplněné zákony pomáhají podnikům snižovat právní rizika a urychlovat zavádění dodávek.

Nabídka nemovitostí také zaznamenala lepší situaci. Pan Vuong Duy Dung, zástupce ředitele odboru bydlení a řízení trhu s nemovitostmi na Ministerstvu výstavby , uvedl, že od začátku roku je nabídka vysoká, a to o 120 % více než ve stejném období. Struktura produktů je pestřejší a zahrnuje segment sloužící lidem s nízkými příjmy a sociální bydlení v městských oblastech.

Pokud jde o ceny, pan Dung připustil, že ačkoliv je cenová hladina stále vysoká, „celý trh je obecně relativně stabilní, bez horečky“. Pokud jde o cenovou dostupnost, je podle něj nutné se na ni dívat z pohledu kumulovaného příjmu a struktury výdajů domácností, místo aby se stroje srovnávaly s průměrným měsíčním příjmem.

„V dnešní době kupující nejenže mají dům, ale také kvalitní život,“ poznamenal pan Dung. Zdůraznil, že životní úroveň v městských oblastech se dnes velmi liší od té před 20 lety, což vede k tomu, že ceny odrážejí mnoho faktorů, jako je vybavení, služby a provoz.

Konkrétněji pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele skupiny DKRA, uvedl, že v prvních 8 měsících roku 2025 zaznamenalo Ho Či Minovo Město a sousední provincie pozitivní známky oživení. Nabídka bytů dosáhla 28 114 jednotek, což představuje nárůst o 58 % oproti stejnému období; absorpce činila více než 20 000 jednotek, což je 3,1krát více než v roce 2024.

Segment řadových domů a vil nabídl 10 133 produktů, což představuje nárůst o 71 %; spotřeba byla 4 817 produktů, což je 4krát více než ve stejném období. Pozemky poskytly 7 167 produktů, což je pouze 3% nárůst, ale objem absorpce dosáhl 1 130 produktů, což je 2,2násobný nárůst. Je třeba poznamenat, že investiční poptávka je stále vyšší než poptávka po bydlení; skupina zájemců o koupi nemovitostí je většinou ve věkové skupině 35–44 let (36 %), zatímco kupující bydlení jsou obvykle ve věkové skupině 25–34 let, což představuje 40 %.

Fórum bydlení a nemovitostí 2025 přilákalo velký počet investorů a odborníků. Foto: HOANG TRIEU

Musí splňovat více kritérií

Na fóru se zazněly názory, že plánování musí stanovit nezbytné podmínky pro to, aby se „satelitní vlny“ staly dlouhodobou hnací silou.

Dr. Ngo Viet Nam Son, expert na plánování, se domnívá, že v blízké budoucnosti se Ho Či Minovo Město „stane téměř superměstským subregionem“, který bude hrát roli jádra propojujícího a podporujícího průmysl a služby v satelitních oblastech. Podle něj firmy hodně mluví o veřejných službách, ale „atraktivní je prodávat život lidem“. Satelitní města, která chtějí, aby v nich lidé žili, musí mít školy, pracovní místa a veřejnou zdravotní péči , aby měli stabilní zaměstnání a dostatečně dobrý příjem, „rodiče se mohou přestěhovat blíže k městské oblasti, aby si koupili nebo pronajali bydlení, obojí je stále výhodné“.

Pan Son uvedl příklad oblasti jižního Saigonu, která byla dříve plánována systematicky, přičemž sociální infrastruktura byla na prvním místě před prodejem nemovitostí a detailní plán byl důsledně implementován, aby pomohl udržitelně zvýšit hodnotu. Tři slabiny, které je podle něj třeba mít při rozvoji městských oblastí na paměti, jsou mechanismus – legalita, okolní prostředí (například záplavy, a to i v dobře plánované oblasti) a otázka identity – prostorové řízení, když je okolní oblast chaotická, což může snižovat celkovou kvalitu.

Z tržního hlediska dodal pan Nguyen Khanh Duy, ředitel oddělení prodeje rezidenčních nemovitostí společnosti Savills Vietnam, praktická kritéria pro zamezení vzniku „měst duchů“. Konkrétně musí mít úspěšné satelitní město alespoň obyvatel, nacházet se v okruhu 30–40 km od centra města, mít maximální dobu cestování veřejnou dopravou 40–45 minut, mít zeleň a střední hustotu obyvatelstva, aby byli lidé ochotni cestovat za bydlením na velké vzdálenosti; prodejní cena musí být vhodná, dostupná, o 40–50 % nižší než v centrální oblasti. Tato kritéria přímo souvisejí s kapacitou meziregionální infrastruktury, kvalitou služeb na místě a cenovou strategií investora.

V politické oblasti pan Vuong Duy Dung zdůraznil, že stát se v nadcházejícím období bude řídit změnami zákonů, odstraňováním postupů týkajících se investic, pozemků, plánování a výstavby, aby se zjednodušily a vytvořily podmínky pro podniky, které by mohly snížit náklady a zvýšit nabídku na trhu, zejména ve skupinách produktů vhodných pro osoby s nízkými příjmy.

Podle něj zlepšení kvality a kvantity zároveň pomůže rozšířit výběr pro skutečné kupující, omezit růst cen v důsledku místního nedostatku a zároveň vytvořit stabilní provozní platformu pro satelitní města.

V dlouhodobé vizi Dr. Nguyen Van Khoi zdůraznil, že „satelitní vlny“ jsou nevyhnutelným trendem v období 2025–2030. Sledování správné trajektorie, včetně transparentních politik, synchronního plánování a mechanismů na podporu bydlení dle skutečné poptávky, pomůže nemovitostem nejen sloužit k bydlení, ale také se stát základem udržitelného hospodářského rozvoje.

„Kombinace nižších úrokových sazeb, zrychlených veřejných investic a vylepšených právních rámců ve skutečnosti vytváří příznivé „exogenní podmínky“. Aby satelitní města proměnila příležitosti v hodnotu, musí plně přijmout „endogenní podmínky“: místní pracovní místa, kvalitní veřejné služby, transparentní správu věcí veřejných a ceny, které jsou dostupné pro většinu lidí,“ zdůraznil expert.

Novinář, Dr. TO DINH TUAN - šéfredaktor novin Nguoi Lao Dong:

Doprovází realitní trh

Téma fóra „Satelitní vlny“ je aktuální a sugestivní. Koncept „satelitních měst“ měl snížit zátěž centrální oblasti, rozšířit obytný prostor a přinést možnosti bydlení velkému počtu lidí.

V posledních letech jsme byli svědky boomu satelitních městských projektů v okolí Ho Či Minova Města, Hanoje a mnoha dalších velkých měst. Realizace však neprobíhala podle očekávání. Satelitní městské projekty se mohou stát skutečnou vlnou pouze tehdy, když budou propojeny se skutečnými potřebami v oblasti bydlení, když si lidé najdou místo k bydlení a ne jen produkt pro spekulaci. V tomto procesu je role tisku nesmírně důležitá.

Pokud jde o noviny Lao Dong, v průběhu let jsme soustavně sledovali trh s nemovitostmi a považovali jej za jednu z klíčových oblastí obsahu. Každý rok pořádají noviny Lao Dong více než 50 akcí, seminářů, workshopů, diskusních pořadů atd., včetně mnoha programů na trhu s nemovitostmi, kde mohou odborníci, firmy a manažeři diskutovat, sdílet informace a hledat řešení. Doufáme, že tím přispějeme k vytvoření zdravého a transparentního trhu s nemovitostmi a významně tak přispějeme k celkovému rozvoji ekonomiky země.

Dr. Can Van Luc - hlavní ekonom BIDV, člen politické poradní rady premiéra:

Dostat ceny nemovitostí na rozumnou úroveň

V současné době má mnoho realitních společností tendenci realizovat více projektů najednou ve stejné oblasti, což vede k tlaku na kapitál, cash flow a zvýšeným finančním rizikům. Na to je třeba včas upozornit, aby se předešlo negativním důsledkům v dlouhodobém horizontu.

Statistika ukazuje, že státní úředník ve Vietnamu potřebuje k koupi bytu téměř 26 let práce, což jasně odráží rozdíl, když ceny nemovitostí rostou mnohem rychleji než příjmy, což vytváří velký rozdíl ve srovnání se světovým průměrem. Proto je naléhavou potřebou kontrolovat ceny, snižovat ceny nemovitostí na rozumnější úroveň a diverzifikovat kapitálové zdroje a produkty tak, aby uspokojovaly skutečné potřeby lidí.

Pro stabilní rozvoj se podniky musí proaktivně digitálně transformovat, transformovat se ekologicky a podílet se na budování databáze nemovitostí s cílem zvýšit transparentnost. Na straně státu musí existovat proveditelná řešení pro stabilizaci a postupné snižování cenové hladiny, diverzifikaci kapitálových zdrojů, rozvoj financování nemovitostí, obnovu trhu s dluhopisy, zřízení Národního fondu bydlení, podporu bezhotovostních plateb a rozumný daňový plán... Pokud se budou implementovat dobře, současné příležitosti převáží nad výzvami a vytvoří se základ pro udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi.

Podle Dr. věd a architekta Ngo Viet Nam Sona je největší překážkou v rozvoji měst spojené s veřejnou dopravou (TOD) právní rámec pro plánování a vyklízení staveniště. Bez jasného a transparentního kompenzačního mechanismu může projekt snadno stagnovat.

Mezinárodní zkušenosti ukazují, že k řešení tohoto problému je nutné uplatnit mechanismus „dvou cen“. Včasná kompenzace podle ceny pozemku, jakmile je k dispozici infrastruktura, umožňuje lidem snadno předat pozemek a stát může po uvedení infrastruktury do provozu využívat přidanou hodnotu.

Zdroj: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm