Rychle rostoucí, kdy se ceny bytů ochladí?

VTC News•13/04/2024

Podle zprávy o trhu s nemovitostmi za 1. čtvrtletí 2024 od PropertyGuru Vietnam ceny bytů v prvním čtvrtletí pokračovaly ve svém rostoucím trendu. Po šesti letech dosáhl průměrný nárůst cen bytů v Hanoji 70 %.

Na začátku roku 2018 byla požadovaná cena bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě 27, respektive 31 milionů VND/m2. Po 6 letech dosáhl průměrný nárůst cen bytů v Hanoji 70 % a překonal tak i Ho Či Minovo Město (které zaznamenalo nárůst o 55 %).

Podle zprávy společnosti PropertyGuru Vietnam ceny bytů v Ho Či Minově Městě dále rostly o 2–5 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023.

Konkrétně se požadovaná cena luxusních bytů v Ho Či Minově Městě (ceny nad 55 milionů VND/m2) zvýšila o 5 % a u bytů střední třídy (ceny mezi 35–55 miliony VND/m2) se zvýšila o 2 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023.

Ceny bytů v centrech velkých měst si nadále udržují rostoucí trend (Foto: Cong Hieu).

Podle odborníků nemohou ceny domů růst donekonečna. Pokud se bude opakovat scénář z doby před více než 10 lety, kdy se zvyšuje počet projektů dostupného bydlení a obnoví se rovnováha mezi nabídkou a poptávkou, pak ceny domů klesnou.

Pan Nguyen Anh Que, předseda představenstva skupiny G6, se domnívá, že důvody růstu cen bytů pramení kromě rostoucích vstupních nákladů také z toho, že podniky jsou zahlceny příliš mnoha právními postupy, což vede ke zpožděním a neschopnosti nabídky uspokojit poptávku.

Podle pana Quea však rostoucí cena bytů neznamená, že nemůže klesnout. Důkazem toho je, že v minulosti, v období 2008–2010, existovaly bytové projekty s cenou 50–70 milionů VND/m2. Ale v letech 2011–2013, kdy se na trhu objevily cenově dostupné komerční bytové projekty s průměrnou cenou 11–15 milionů VND/m2, ceny bytů okamžitě klesly.

Například v roce 2010 měl bytový projekt Indochina Plaza na ulici Xuan Thuy (okres Cau Giay, Hanoj) průměrnou prodejní cenu 50–60 milionů VND/m2. Ale do roku 2013, kdy se nabídka zvýšila, cena mnoha bytů v této oblasti klesla na pouhých 30–35 milionů VND/m2. Po více než 10 letech se cena bytů zde nyní pohybuje kolem 100 milionů VND/m2.

Vzhledem k současnému vývoji zástupce skupiny G6 předpovídá, že pokud se starý scénář bude opakovat, ceny domů by mohly od roku 2026 klesnout. Je to proto, že bytové projekty obecně, a zejména projekty sociálního bydlení, začnou dokončovat postupy, což zhruba do roka zvýší nabídku a pomůže ochladit ceny domů.

Podle Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) se po dlouhém období poklesu očekává opětovný nárůst nabídky bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě, a to díky oživení trhu a úsilí státních orgánů správy o odstranění právních překážek pro projekty.

Zejména se v blízké budoucnosti na trh dostane nabídka sociálního bydlení a bydlení pro pracující. Dodávky těchto produktů však vyžadují čas na dokončení právních postupů před uvedením na trh a pocházejí převážně z oblastí vzdálených od centra města.

VARS proto předpovídá, že ceny bytů v centrech velkých měst si v krátkodobém horizontu udrží vzestupný trend, zejména v cenově dostupném a středním segmentu. Ceny bytů v luxusních a dalších projektech vyšší třídy by mohly mírně klesnout.

Do poloviny roku 2025, kdy vstoupí v platnost právní dokumenty týkající se sektoru nemovitostí, které zmírní potíže pro developery a kupující sociálního bydlení a bydlení pro pracující, by se však ceny bydlení mohly ochladit.

„ Nabídka sociálního bydlení se zvýší a ceny bytů klesnou na úroveň vhodnější pro lidi se skutečnými bytovými potřebami ,“ předpovídá VARS.

Podle paní Duong Thuy Dung, vrchní ředitelky CBRE Vietnam, nemohou ceny bytů růst donekonečna; porostou pouze do té doby, než dosáhnou „meze tolerance“ a cenové dostupnosti pro kupující bydlení.

Mnoho odborníků předpovídá, že ceny domů klesnou od poloviny roku 2025.

Podle paní Dungové je nejjasnějším důkazem této reality to, že ceny bytů v Ho Či Minově Městě se po neustálém růstu v letech 2017–2019 a dosažení vrcholu stabilizovaly a v roce 2022 ustálily.

„Ceny bytů v Ho Či Minově Městě dosáhly bodu, kdy si je lidé už nemohou dovolit,“ poznamenala paní Dungová.

Pokud jde o trh s byty v Hanoji, paní Dung se domnívá, že ceny budou nadále růst, dokud nedosáhnou průměrné ceny 100–200 milionů VND/m2, načež budou nuceny zastavit.

„ Toto zvýšení ceny bude samozřejmě záviset na lokalitě a kvalitě každého projektu. Projekty, jejichž současná cena se pohybuje kolem 70 milionů VND/m2, budou i nadále růst, dokud nedosáhnou 100–120 milionů VND/m2. Projekty, jejichž současná cena se pohybuje kolem 30–40 milionů VND/m2, by se mohly zvýšit na 50–60 milionů VND/m2 v závislosti na kvalitě bytu a reputaci developera ,“ uvedla paní Dung.

Kromě toho se podle odborníků po vstupu pozemkového zákona v platnost zvýší nabídka bydlení a následně se ceny bydlení ochladí.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), zdůraznil, že včasné zavedení pozemkového zákona z roku 2024, o půl roku dříve, než bylo plánováno, podpoří nabídku na trhu, a tím sníží ceny bydlení.

V poslední době způsobil dlouhodobý nedostatek bytů v Hanoji prudký nárůst cen bytů, a to i v předměstských oblastech, kde se požadované ceny pohybují až kolem 60–70 milionů VND/m², což je srovnatelné s cenami pozemků. V centru města se některé projekty prodávají za téměř 300 milionů VND/m².

Podle výzkumu společnosti PropertyGuru Vietnam přispívají nedávné nové projekty pouze k výstavbě přibližně 20 000–30 000 bytů ročně, zatímco typická poptávka je až 70 000–80 000 bytů ročně.

Stejný názor sdílí i Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), a dále analyzoval: Včasné zavedení pozemkového zákona pomůže mnoha projektům vyřešit překážky a být dokončeny dříve. Tím se zvýší nabídka na trhu a přispěje se ke snížení současného tlaku na nabídku a poptávku. Ceny domů se postupně sníží na rozumnější úroveň, která bude více odpovídat příjmům lidí.

Kromě toho, když mají developeři snadnější přístup k pozemkům, mohou se náklady na rozvoj projektu také snížit díky zkrácenému procesu právního dokončení. Lze také upravit prodejní cenu produktu.

Chau Anh

Zdroj