„Nový hráč“ na trhu s nemovitostmi

„Novým hráčem“ není žádná korporace, ale spíše politika zaměřená na vytvoření nabídky bydlení odpovídající kupní síle lidí. Pokud bude dobře implementována, může v blízké budoucnosti změnit nepřiměřenou situaci na trhu s nemovitostmi.

Oblast sociálního bydlení Thang Long Green City v nové městské oblasti Kim Chung v Hanoji - Foto: B.NGOC

„Nový hráč“ s velkým „zbožím“ v ruce. Tím je stanovení konkrétních cílů pro výstavbu sociálního bydlení pro každou lokalitu, aby se dosáhlo cíle 1 milionu jednotek sociálního bydlení; návrh vzorových modelů, které by to udělaly najednou a zvýšily zisky, aby se motivovaly podniky k výstavbě sociálního bydlení.

V březnu musíme zřídit národní bytový fond a existuje řada opatření k odstranění obtíží u realitních projektů, které čelí právním problémům...

Zdroj: Ministerstvo stavebnictví - Grafika: T.DAT

Smutná realita: ceny bytů stále rostou

Poptávka po bydlení je příliš vysoká, zatímco nabídka je omezená, zejména v oblasti komerčních bytových projektů střední, vyšší třídy a luxusních nemovitostí, což tlačí ceny bytů daleko nad jejich skutečnou hodnotu.

Podle záznamů Tuoi Tre v projektu sociálního bydlení NHS Trung Van (okres Nam Tu Liem, Hanoj) je obrovský rozdíl mezi prodejními cenami bytů sociálního bydlení a komerčních bytů ve stejné budově.

Zatímco prodejní cena sociálního bydlení v budově NHS Trung Van byla oznámena hanojským ministerstvem výstavby v květnu 2023 na přibližně 19,5 milionu VND/ ^m2 , prodejní cena fondu komerčních bytů (přibližně 20 % celkového počtu bytů v projektu) je nabízena k prodeji za 60–70 milionů VND/ ^m2 .

Ve stejném projektu a se stejnou infrastrukturou a kvalitou výstavby je prodejní cena komerčních bytů třikrát vyšší než prodejní cena bytů sociálního bydlení.

Podobně byla prodejní cena projektu sociálního bydlení Udic Ecotower Ha Dinh (jehož výstavba právě začala společností Udic Infrastructure Development Investment Corporation na pozemku N01, nová městská oblast Ha Dinh, obec Tan Trieu, okres Thanh Tri, Hanoj) oznámena hanojským ministerstvem výstavby v únoru 2025 na přibližně 25 milionů VND/ ^m2 , cena pronájmu 150 000 VND/ ^m2 /měsíc a cena pronájmu s následnou koupí 390 000 VND/ ^m2 /měsíc.

Mezitím se prodejní cena komerčních bytů v sousedních oblastech se stejnou sociální infrastrukturou a dopravním napojením, jako je Eco Green City, budova D3 Vinaconex 2, QMS To Huu a The Charm An Hung, inzeruje od 55 do 75 milionů VND/ ^m2 .

Výše uvedená situace ukazuje nedostatky současného trhu s bydlením. Cena sociálního bydlení pod státní kontrolou (s 10% ziskovou marží investora) se udržuje na úrovni dostupné pro většinu lidí s průměrnými a nízkými příjmy (přibližně 20–25 milionů VND/ ^m2 ), zatímco cena komerčního bydlení (kvůli nedostatku) závisí na úrovni nabídky majitelů projektu, která je vytlačena na abnormální úroveň (od 55 do 75 milionů VND/ ^m2 ), i když kvalita bydlení se příliš neliší.

Neustále rostoucí ceny bytů také tlačí na to, že ceny bytů užívaných 5–10 let, s nezměněným vybavením, nebo dokonce v degradovaném stavu, se v roce 2024 zvýší 1,5–2krát.

Oblast sociálního bydlení NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoj) - Foto: BN

Mnoho bytů je na prodej, může cena ještě růst?!

Vláda požádala příslušná ministerstva a sektory, aby do března 2025 dokončily zřízení národního bytového fondu s cílem výrazně zvýšit nabídku sociálního bydlení a cenově dostupného komerčního bydlení, které by vyhovovalo příjmům většiny lidí s průměrnými a nízkými příjmy a pracovníků průmyslových parků.

Mnoho odborníků se domnívá, že zřízení národního bytového fondu spolu s řadou řešení na podporu rozvoje sociálního bydlení pomůže v nadcházejícím období zvýšit nabídku dostupného bydlení, a tím přetvoří trh s bydlením a v nadcházejících letech sníží ceny domů.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl, že zřízení národního bytového fondu v dlouhodobém horizontu vytvoří stabilitu trhu a uspokojí minimální bytové potřeby lidí, ale nabídka bydlení bude nějakou dobu trvat.

Nicméně v krátkodobém horizontu informace o zřízení národního bytového fondu vytvoří důvěru na trhu a pracující i lidé s nízkými příjmy uvěří, že bude k dispozici cenově dostupné bydlení ke koupi.

Podle docenta Dr. Nguyen Quang Tuyena - místopředsedy správní rady Hanojské právnické univerzity - vláda správně identifikovala nedostatek trhu s nemovitostmi, kterým je příliš nízká nabídka ve srovnání s poptávkou. Dříve stát vydával pouze pojistné politiky, ale nárůst nabídky závisel na investorech, takže neexistoval žádný fond pro levné bydlení k prodeji lidem.

Vláda nyní každoročně přiděluje místním samosprávám výdaje na sociální bydlení; pokud bude tato opatření striktně dodržována, nabídka se jistě zvýší. Toto řešení zavádí také mnoho zemí.

„Řešení ovlivní a regulují trh, čímž se sníží nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Je důležité je striktně implementovat. Zároveň je nutné zajistit transparentnost trhu, mít kompletní systém dat o nemovitostech, vědět, kolik domů člověk vlastní, a používat regulační nástroje, jako je daň z nemovitostí,“ zdůraznil pan Tuyen.

Nájemníci stěhují nábytek do bytového domu na ulici Le Van Luong v okrese Nha Be v Ho Či Minově Městě - Foto: TU TRUNG

Ho Či Minovo Město navrhuje zřídit spořicí fond sociálního bydlení

Podle investičního projektu na výstavbu nejméně 1 milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030 má Ho Či Minovo Město za cíl vybudovat do roku 2030 téměř 70 000 jednotek sociálního bydlení. Z toho v období 2021–2025 bude postaveno přibližně 26 000 jednotek a v období 2026–2030 přibližně 44 000 jednotek.

Aby byl kapitál pro realizaci k dispozici, je zapotřebí mnoho způsobů, včetně mobilizace subjektů, které mají nárok na koupi sociálního bydlení, a to srážkami z jejich platů, pro což neexistuje žádný mechanismus realizace.

Studie o zřízení Fondu sociálního spoření na bydlení (podobného singapurskému modelu) si proto klade za cíl maximalizovat sociální zdroje, vytvořit povědomí o finančních úsporách na bydlení pro potřebné a zároveň řídit tuto skupinu lidí a specifické projektové oblasti.

Městský lidový výbor Ho Či Minova města navrhl, aby vláda povolila zřízení Fondu sociálního spoření na bydlení v lokalitě. Po obdržení souhlasu vlády bude Městský lidový výbor koordinovat s Ministerstvem financí a Ministerstvem stavebnictví s cílem sjednotit tento operační model.

Viz singapurský model

Dr. Pham Phuong Nam, přednášející na Fakultě přírodních zdrojů a životního prostředí Vietnamské národní zemědělské univerzity, uvedl, že je naléhavé zřídit národní bytový fond pro rozvoj nízkonákladového bydlení ve velkých městech, aby se vytvořily podmínky pro bydlení lidí s nízkými příjmy. Model rozvoje fondu lze nalézt na příkladu Singapurského centrálního provizorního fondu (CPF).

Fond byl založen v roce 1955 a slouží především na půjčky na sociální bydlení. Při jeho založení činila sazba příspěvku 10 % měsíčního platu (5 % pro každého zaměstnance a zaměstnavatele). V současné době musí zaměstnavatelé a zaměstnanci s nízkými příjmy a státní úředníci přispívat ze svého měsíčního platu do CPF ve výši 17 % měsíčně, respektive 20 % měsíčně. CPF půjčuje až 90 % hodnoty domu za velmi nízké úrokové sazby a splácí se ve splátkách na 25–30 let.

Kromě CPF poskytuje Singapurská rada pro bydlení a rozvoj také hypoteční úvěry kupujícím domů s nízkými příjmy ve výši 80 % hodnoty bytu s maximální dobou splatnosti 55 let mínus věk dlužníka nebo 30 let, podle toho, co nastane dříve.

Aby si lidé mohli koupit domy, musí vláda poskytovat půjčky, aby na koupi domů museli utratit méně než 20 % svého měsíčního příjmu. Soukromé hypotéky poskytují komerční banky a další finanční instituce.

Aby singapurská vláda regulovala trh s bydlením, kontrolovala rostoucí ceny domů a omezila spekulace, zavedla mnoho účinných opatření, jako je snížení maximální doby splatnosti úvěru na nákup domů, omezení hodnoty úvěrů, zvýšení daní pro kupující nemovitostí...

Díky úspěchu politiky rozvoje trhu s bydlením se Singapur stal jednou ze zemí s nejvyšší mírou vlastnictví domů na světě (v současné době dosahuje více než 90 %).

„Stát hraje obzvláště důležitou roli. Je obzvláště nutné urychleně vydávat specializované předpisy pro rozvoj dostupného bydlení a zároveň je implementovat, monitorovat a urychleně řešit problémy, které se v průběhu implementace objeví.“

„Soukromí investoři, chápaní jako investoři, musí být také povzbuzováni k účasti na rozvoji tohoto bytového fondu prostřednictvím specifických podpůrných politik, zejména finanční a pozemkové politiky,“ uvedl pan Nam.

Zdroj: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm