Možnosti satelitních měst

Lidé se skutečnou bytovou nouzí stále jen těžko nacházejí místo, kde by se mohli „usadit“ v pravém slova smyslu, a to kvůli omezené nabídce.

Poté, co Ho Či Minovo Město rozšířilo své administrativní hranice, mnoho lidí očekávalo, že to bude impuls pro trh s bydlením, pomůže zvýšit nabídku a tím i ceny na dostupnější úroveň. Realita však byla opačná, protože ceny bytů nadále rostly, zatímco nabídka zůstávala omezená.

Trendy v nákupu domů se mění

Zpráva o trhu s bydlením v Ho Či Minově Městě a okolí ze srpna 2025, kterou vypracovala společnost DKRA Consulting (v rámci skupiny DKRA Group), ukazuje, že rezidenční nemovitosti v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích vykazují pozitivní známky oživení. Zmínil segment bytů s nabídkou 28 114 jednotek uvedených na trh, což představuje nárůst o 58 % oproti stejnému období, s mírou absorpce více než 20 000 jednotek, což je 3,1krát více než v roce 2024. Segment řadových domů a vil zaznamenal nabídku 10 133 produktů, což představuje nárůst o 71 % oproti předchozímu roku, se spotřebou 4 817 produktů, což je 4krát více než ve stejném období. Samotné pozemky měly nabídku 7 167 produktů, což představuje pouze mírný nárůst o 3 %, ale míra absorpce dosáhla 1 130 produktů, což představuje 2,2násobný nárůst.

Obchodní městská oblast 826 EC je v současnosti investičním a rezidenčním centrem v jižním Ho Či Minově Městě díky své výhodné poloze - křižovatce ulic Le Van Luong a Long Hau, s červenými knihami pro každý pozemek a rozumnými cenami.

Podle pana Vo Hong Thanga, zástupce generálního ředitele společnosti DKRA Consulting, se trh jednoznačně mění. Provincie Tay Ninh v prvních 8 měsících roku v současnosti představuje 40 % nabídky a 67 % primární spotřeby řadových domů a vil. Segment bytů ve staré čtvrti Binh Duong dokonce překonal Ho Či Minovo Město (staré město) a představoval 45,5 % nabídky a 46,7 % spotřeby. Stále však existuje silná diferenciace, Ho Či Minovo Město se zaměřuje především na segment luxusních bytů třídy A, zatímco sousední oblasti vedou na trhu ve střední a cenově dostupné třídě.

Pokud jde o kupující, pan Pham Lam, předseda představenstva skupiny DKRA, uvedl, že je lze v současné době rozdělit do dvou hlavních skupin: kupující za účelem bydlení a kupující za účelem investice. Investiční skupina se obvykle skládá z těch, kteří již nemovitost vlastní, mají volné peníze, rozumí trhu a financím a zajímají se o ziskovost, dopravní situaci, lokalitu, plánování do budoucna, investory a platební metody. Naopak skupinu kupujících za účelem bydlení tvoří obvykle ti, kteří si nemovitost kupují poprvé, mají střední rozpočet, pečlivě se rozhodují a věnují větší pozornost faktorům, jako je lokalita, životní prostředí, vybavení, cena a bankovní podpora.

Pan Lam citoval data od DKRA Realty (generální marketingová a distribuční agentura skupiny DKRA), která ukazují, že podíl investičních zákazníků stále dominuje nad skupinou kupujících nemovitosti za účelem bydlení. Věk kupujících nemovitostí za účelem investic je obvykle 35–44 let, což představuje 37 %, zatímco skupina kupujících nemovitostí za účelem bydlení je soustředěna ve věkové skupině 25–34 let, což představuje 40 %. Je třeba poznamenat, že většina investorů do nemovitostí stále žije v Ho Či Minově Městě.

Podle předsedy skupiny DKRA se „vlna“ realitního trhu rozšířila do satelitních oblastí a oblastí hraničících s rozšířeným Ho Či Minovým Městem, jako jsou Can Gio, Can Giuoc a Long Hau. Tyto oblasti se stávají důležitými nárazníkovými zónami s klastry projektů řadových domů, synchronními inženýrskými sítěmi, udržitelnou hodnotou, vhodnými pro skutečné bytové potřeby s rozpočtem přibližně 3 miliardy VND. Například projekt 826 EC sousedící s průmyslovým parkem Long Hau, realizovaný společností Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, přitahuje velkou pozornost díky své politice podpory 70% úvěrů na 30 let, 15měsíčního financování úroků, 24měsíčního odkladu jistiny a preferenčních slev pro rychlé platby a velkoobchodní nákupy. Tento projekt nabízí 760 řadových domů o rozloze 80–120 m² s 98% dokončenou infrastrukturou a připravenými k výstavbě.

Dalším zaznamenaným trendem je, že mladí lidé stále častěji volí bydlení v satelitních oblastech. Oceňují ekologické bydlení spojené s velkými městskými oblastmi, které se rozvíjejí směrem k veřejné dopravě. Za předpoklad jsou navíc považovány transparentní právní faktory. Aby bylo možné uspokojit tuto přísnou poptávku, mnoho investorů neustále vylepšuje své produkty a rozvíjí zelené – inteligentní – udržitelné městské oblasti spojené se systematickým propojením infrastruktury.

Potřeba rozvíjet satelitní města

Z makroekonomického hlediska ekonom Dr. Can Van Luc uvedl, že globální ekonomický obraz v období 2025–2026 stále čelí mnoha šedým odstínům, kdy se podle údajů Světové banky předpokládá zpomalení tempa růstu z 2,8 % v roce 2024 na 2,3 % v příštích 2 letech. Poukázal na hlavní důvody pramenící z nekonečných geopolitických konfliktů na Blízkém východě a na Ukrajině, přetrvávajícího inflačního tlaku, rostoucích rizik veřejného dluhu a poklesu růstu ve třech hlavních ekonomikách – USA, Číně a Evropské unii. V tomto obrazu však stále existují světlá místa, kdy globální veřejné investice vykazují známky oživení.

Pro Vietnam je situace podle Dr. Cana Van Luca poněkud optimističtější díky novým a výrazným faktorům růstu. Jedním z nich je registrovaný tok kapitálu v podobě přímých zahraničních investic (PZI), který by měl v roce 2025 dosáhnout 26,14 miliardy USD, což je o 7,3 % více než v předchozím roce, a v roce 2026 by se mohl zvýšit na 42–46 miliard USD, což odpovídá růstu o 12–14 %. Z toho samotný sektor nemovitostí představuje 5 miliard USD, což je přibližně 20 % celkového kapitálu PZI za prvních 8 měsíců roku 2025. Obecně lze říci, že pozitivní stránkou vietnamské ekonomiky je oživení investic, nárůst PZI, i když poněkud zpomalený, a rozmach cestovního ruchu.

Nová politická orientace má navíc jasný dopad na trh s nemovitostmi. Dr. Can Van Luc uvedl, že dokončení pozemkových institucí, novela pozemkového zákona z roku 2024 a zákona o podnikání s nemovitostmi, spolu s procesem administrativního uspořádání, otevřelo velké příležitosti. Jen v Ho Či Minově Městě se po sloučení rozloha zvětšila 2,4krát, populace se zvýšila o 37 %, HDP dosáhl 2,078 bilionů VND, což představuje 67,74 % celého regionu, HDP na obyvatele dosáhl 19,49 milionu VND. To je základ pro očekávání průlomu, který bude mít silný dopad na trh s nemovitostmi.

Spolu s tím existuje řada klíčových politik, jako je vytvoření souboru pilířových politik na podporu zelené ekonomiky a digitalizace, implementace usnesení 21/2021/QH15 o bydlení, diverzifikace kapitálových zdrojů prostřednictvím Národního fondu bydlení, posílení boje proti korupci v oblasti správy půdy a přeměna dvouúrovňového administrativního modelu za účelem zlepšení efektivity řízení. Všechny tyto politiky jsou považovány za hnací síly, které pomohou trhu s nemovitostmi, zejména satelitnímu segmentu, k rozjezdu.

Expert na plánování, Dr. věd a architekt Ngo Viet Nam Son souhlasí s výše uvedeným názorem a domnívá se, že sloučení sousedních oblastí za účelem rozšíření prostoru Ho Či Minova Města přivede toto město do éry „superměsta“, co se týče rozlohy, počtu obyvatel a ekonomické role. Vynikající měřítko přináší velké výhody, pokud jde o prostor pro rozvoj a tržní zdroje, ale zároveň představuje značné výzvy, pokud jde o řízení měst, alokaci infrastruktury a kontrolu pohybu osob.

V této souvislosti se tento expert domnívá, že plánování městské oblasti Ho Či Minova Města musí mít dlouhodobou vizi od současnosti až do roku 2030–2050 s multicentrickým modelem. Místo stlačování všeho do centrálního jádra musí rozšířené město v pásu rozvíjet satelitní města, z nichž každé převezme specializované funkce, jako je průmysl, služby, vzdělávání – školení, inteligentní města nebo eko-resorty. Tato multipolární síť je skutečně efektivní pouze tehdy, je-li propojena moderním meziregionálním dopravním systémem, včetně pásových linek, dálnic a městských železnic, které zajišťují pohodlný pohyb mezi centrem a satelitními oblastmi. „Ještě důležitější je, že plánování zdůrazňuje kritéria „obyvatelných satelitních měst“, což znamená, že tato města musí být skutečně obyvatelná, aby přilákala obyvatele k dlouhodobému usazení. Pouze tehdy, když bude synchronně investováno do technické a sociální infrastruktury, doprovázené základními službami ve zdravotnictví, vzdělávání a zaměstnanosti, se lidé budou cítit bezpečně a zůstanou. To je klíčové pro to, aby satelitní města hrála svou roli ve snižování tlaku na centrální jádro a zároveň podporovala vyvážený a udržitelný rozvoj celého regionu,“ zdůraznil tento expert.

Fórum rezidenčních nemovitostí 2025

V kontextu trhu s bydlením, který čelí mnoha problémům s nabídkou a rostoucími cenami nemovitostí... Vietnamská realitní asociace (VNREA) ve spolupráci s novinami Nguoi Lao Dong a komunitou pro recenze nemovitostí uspořádala 18. září odpoledne v hotelu New World Saigon (HCMC) akci „Housing Real Estate Forum 2025“ s tématem „Satelitní vlny“.

Fórum se bude zabývat následujícími otázkami: Jak právní dokumenty ovlivňují trh s nemovitostmi; Jak budou tři institucionální - finanční - datové faktory formovat „vietnamský satelitní standard“ v příštích 5 letech; Jaká řešení mají správcovské agentury v oblasti řízení, podpory podniků, stabilizace trhu a orientace udržitelného rozvoje satelitních nemovitostí?

Desítky rozsáhlých projektů

Podle statistik společnosti DKRA Consulting má Ho Či Minovo Město a jeho sousední oblasti v současné době přibližně 18 projektů městských oblastí o rozloze přes 100 hektarů, celkem přes 16 500 hektarů, z nichž 8 bylo a je realizováno o rozloze přes 3 500 hektarů, které na trh dodávají přes 50 000 bytových produktů.

Zdroj: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm