S příjmem okolo 30 milionů VND/měsíc, jak velký dům bych si měl koupit?

Trh ztrácí byty pod 25 milionů VND/m2

Pokud jde o nedávné informace o trhu s nemovitostmi, ministerstvo výstavby uvedlo, že počet nově schválených a dokončených projektů bytové výstavby se ve srovnání s předchozími lety snížil, což vede k poměrně omezené nabídce na trhu. Ceny bydlení však mají tendenci růst a překračují finanční možnosti většiny lidí, kteří si chtějí nemovitost koupit k užívání.

Je pozoruhodné, že v segmentu cenově dostupných bytů (cena pod 25 milionů VND/m2) téměř neexistují žádné projekty. Trh je tvořen převážně středním segmentem (cena 25–50 milionů VND), které by byly způsobilé k mobilizaci kapitálu a obchodu.

Projekt sociálního bydlení, který je v Hanoji využíván již mnoho let (Foto: Ha Phong).

Podle přehledové zprávy společnosti Savills o trhu s nemovitostmi v Hanoji za čtvrté čtvrtletí roku 2023 je nabídka nových bytů na nejnižší úrovni za posledních 10 let. Byty s cenou nad 4 miliardy VND tvoří 42 % z počtu prodaných jednotek v roce 2023, což je nárůst oproti 3 % v roce 2019. Byty s cenou mezi 2 a 4 miliardami VND tvoří 55 % tržního podílu. Pouze 3 % bytů má cenu pod 2 miliardami VND.

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) v posledních letech rychlý hospodářský růst a urbanizace zvýšily poptávku po bydlení, zatímco nabídka neustále klesala a od roku 2018 nevykazuje žádné známky oživení, což způsobuje, že nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou se stává stále závažnější.

Struktura nabídky se stále více přiklání k luxusním produktům s vysokou hodnotou pro investiční a spekulativní účely. Tento prodloužený fázový rozdíl způsobuje neustálý růst cen nemovitostí a vytváří novou cenovou hladinu, která je daleko za hranicí finančních možností většiny lidí.

Nejenže to stále více ztěžuje těm, kteří si chtějí koupit dům k bydlení, přístup k bydlení z vlastních příjmů, ale také to snižuje tuto potřebu. Zejména mladší generace to postupně vzdává, protože „ať se snaží sebevíc, dům si koupit nemohou“, přechází k životnímu stylu plnému požitků a upřednostňuje pronájem.

Výzkumná data z této jednotky ukazují, že podíl nabídky bytů v cenově dostupném segmentu (pod 25 milionů VND/m2) na celkové nabídce bydlení neustále klesá, z 30 % v roce 2019 na 7 % v roce 2022 a 6 % v roce 2023.

V období 2019–2022 se podíl bytů střední cenové kategorie (25–50 milionů VND/m2) rovněž snížil na 54 %, 46 %, 34 % a 27 %, přičemž nabídka pocházela převážně z produktů s cenou 40–50 milionů VND/m2.

Poptávka po reálném bydlení mezitím vždy vede strukturu poptávky po bydlení s podílem 80 %, zbývajících 15 % tvoří dlouhodobá investiční poptávka a 5 % spekulativní poptávka. A pouze asi 25 % poptávky po reálném bydlení má finanční kapacitu k přeměně na skutečnou poptávku.

Náklady na bydlení by neměly překročit 30 % celkového příjmu.

V uvedeném kontextu bude v nadcházejícím období spolu se sociálním bydlením hlavním a silným trendem rozvoje trhu s nemovitostmi dostupné bydlení. Jelikož se jedná o segment vycházející z potřeb a skutečných možností většiny lidí.

Podle pana Nguyen Van Dinha - předsedy VARS - neexistuje žádný oficiální koncept dostupného bydlení. Je však možné poukázat na některé charakteristiky tohoto typu porovnáním se sociálním bydlením a na základě metody stanovení přiměřenosti cen bydlení.

Nedokončený stavební projekt v okrese Ha Dong v Hanoji (Foto: Ha Phong).

Sociální bydlení je zaměřeno především na osoby s nízkými příjmy a pracovníky v průmyslových parcích, je osvobozeno od poplatků za užívání pozemků a má přístup k preferenčním úvěrovým balíčkům výhradně pro investory a kupce domů...

Dostupné bydlení je komerční bydlení s mírnými cenami, vhodné pro finanční možnosti většiny lidí, zaměřené na skupinu lidí s průměrným a téměř průměrným příjmem, s určitou úrovní úspor.

Podle předsedy VARS je dostupné bydlení situací, kdy každá domácnost dokáže v rámci svého příjmu vyvážit náklady na bydlení a další životní výdaje. Podle zkušeností s posuzováním dostupnosti bydlení v mnoha zemích světa je dostupné bydlení takové bydlení, u kterého náklady na bydlení netvoří více než 30 % celkového příjmu domácnosti.

„Pro domácnost s příjmem přibližně 30 milionů VND/měsíc odpovídá 30 % těchto nákladů nahromaděným částkám přibližně 100 milionům VND/rok, takže cenově dostupné bydlení má cenu přibližně 2–2,5 miliardy VND/byt,“ uvedl příklad pan Dinh.

Podle něj je v současné době velmi obtížné rozvíjet bytové projekty s cenami ve výše uvedeném rozmezí, zejména ve dvou specifických městských oblastech s vysokou poptávkou po bydlení. Obtížné však neznamená nemožné.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm