Wenn Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten geraten, sind Journalisten auch besorgt, haben Mitgefühl, begleiten die Unternehmen, unterstützen sie beim Nachdenken, äußern Wünsche und geben Empfehlungen zur Beseitigung von Hindernissen ...
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| Der komplizierte Prozess und die Verfahren für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungsprojekten sind der Grund, warum das Projekt Le Thanh – Tan Kien der Le Thanh Company seit vielen Jahren „eingefroren“ ist. |
1.
Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Company – einem auf Sozialwohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmen – hat sich wiederholt geweigert, meine Interviews zu Fragen rund um den Sozialwohnungsbau zu beantworten, einem aktuell hochaktuellen Thema. Das liegt nicht daran, dass Herr Nghia zurückhaltend ist oder Angst vor Presseauftritten hat, sondern daran, dass er zu viele Empfehlungen abgegeben hat, die Situation aber bisher keine nennenswerten Fortschritte gebracht hat.
Gemäß den geltenden Vorschriften werden für Sozialwohnungsprojekte Anreize geschaffen, die Baudichte und den Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu gewerblichem Wohnungsbau um das 1,5-Fache zu erhöhen. Viele Sozialwohnungsprojekte werden jedoch aus gewerblichem Wohnungsbau umgewandelt und sind daher nicht für die Planung geeignet. Um für Anreize in Frage zu kommen, müssen die Planungen für 1/2.000 und 1/500 angepasst werden. Eine solche Anpassung ist jedoch äußerst schwierig.
Investoren, die Sozialwohnungen bauen möchten, müssen Verfahren zur Ermittlung von Grundstückspreisen, Grundnutzungsgebühren und Pachtgebühren durchführen, um eine Befreiung von diesen Gebühren zu beantragen. Dies ist ein Punkt, der viele Investoren lange Zeit ins Stocken bringt, da die Verfahren zur Beantragung einer Befreiung von Pacht und Grundnutzungsgebühren oft sehr langwierig sind. Das ist auch der Grund, warum das Projekt der Le Thanh Company seit vielen Jahren auf Eis liegt.
Manchmal, wenn ich auf dem Weg zur Arbeit an dem Sozialwohnungsprojekt im Bezirk Binh Chanh vorbeikomme, das die Le Thanh Company baut, und auf die stille Baustelle hinter hohen Mauern blicke, kann ich nicht anders, als traurig zu sein.
Es ist schade, dass die Regierung das Ziel verfolgt, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen. Der Mangel an Sozialwohnungen ist jedoch nach wie vor ein heißes Thema, das die Presse ausnutzt, während es zahllose Projekte mit ungelösten Problemen gibt, wie etwa das Projekt der Le Thanh Company.
Als wir an den Dialogsitzungen zwischen Unternehmen und lokalen Behörden teilnahmen, freuten wir uns insgeheim auch darüber, dass die Regierungschefs die Unternehmensprojekte mit bestimmten Problemen an den Pranger stellten und gespannt auf die Lösung der Probleme warteten. Dann waren wir von den Unternehmen frustriert, weil das Projekt nach so vielen Jahren immer noch keine Fortschritte gemacht hatte.
Natürlich erkennen auch Presse und Unternehmen die Bemühungen und die Entschlossenheit der lokalen Behörden, Hindernisse vollständig aus dem Weg zu räumen. Es ist jedoch schwer zu verstehen, dass die Dokumente, wenn sie bei den Fachbehörden eintreffen, dort feststecken.
Diese Probleme wurden von der Zeitung Dau Tu und vielen anderen Presseagenturen in Artikeln, Berichten und Kommentaren immer wieder thematisiert. Zahlreiche Seminare und Vorträge wurden organisiert, um Lösungen zu diskutieren. Die gute Nachricht ist, dass die Stimmen aus der Praxis von Ministerien und Zweigstellen anerkannt wurden. Probleme im Zusammenhang mit Grundstücken, dem Immobilienmarkt und Wohnbauprojekten werden schrittweise durch die Verabschiedung neuer Gesetze (Grundstücksrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Wohnungsrecht) und bald auch durch die Verabschiedung von Verordnungen gelöst.
Als ich Herrn Nghia kürzlich auf einer Immobilienveranstaltung wieder traf, stellte ich ihm dieselbe alte Frage. Dieses Mal zeigte er sich jedoch begeistert, dass die neuen Richtlinien viele Verfahren für Unternehmen vereinfacht haben. So sieht beispielsweise das Wohnungsbaugesetz 2023 vor, dass Verfahren zur Festlegung von Preisen, Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen von vornherein ausgenommen sind. „Das ist ein sehr wichtiger Punkt, der dazu beiträgt, Hindernisse für Investoren abzubauen“, sagte Herr Nghia.
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| Der Reporter der Investment Newspaper (rechts) sucht Informationen und hört sich die Berichte von Vertretern der Immobilienbranche über Schwierigkeiten und Empfehlungen zur Beseitigung von Hindernissen für das Projekt an. |
2.
Nach zwei Jahren der Covid-19-Pandemie und den darauffolgenden Kapitalkrisen erholte sich der Immobilienmarkt dank politischer Maßnahmen der Regierung und drastischer Parlamentsbeschlüsse allmählich. Die Regierung ergriff zeitnah konkrete Maßnahmen zur Unterstützung von Unternehmen, von Steuervergünstigungen über finanzielle Unterstützungspakete bis hin zu konsumfördernden Maßnahmen.
Veränderungen an der Basis verlaufen jedoch noch langsam. Zwar wurden bereits Mechanismen und Richtlinien verabschiedet, doch bei ihrer Umsetzung stoßen sie auf zahlreiche Hindernisse. Es gibt Rechtsdokumente, die noch immer recht umständlich sind, nicht praxistauglich sind und den Bedürfnissen von Unternehmen und Markt nicht zeitnah gerecht werden. Daher besteht für Unternehmen die Gefahr, in einen Teufelskreis zu geraten: Sie warten auf die Lösung alter Projekte, entwickeln neue Projekte und fordern weiterhin Lösungen.
Das neue Bodengesetz sieht vor, dass nicht umgesetzte oder verzögerte Projekte entschädigungslos zurückgenommen werden. Laut Le Huu Nghia handelt es sich dabei um eine sehr strenge Regelung, um spekulative Unternehmen zu verhindern. Die Verordnungen müssen jedoch klare Vorgaben enthalten, damit Unternehmen nicht „ungerechterweise sterben“, da es viele Fälle höherer Gewalt gibt: Unternehmen können Projekte aufgrund schleppender behördlicher Verfahren nicht umsetzen.
In solchen Fällen muss die Presse ihre Meinung äußern.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, betonte, dass die Presse im Kontext der heutigen starken Entwicklung der Informationstechnologie nicht nur ein Kanal zur Bereitstellung von Informationen, zur Verbreitung von Kommentaren, Überlegungen und Empfehlungen von Personen, Unternehmen, professionellen sozialen Organisationen usw. sei, sondern auch eine äußerst wichtige Rolle bei der Gestaltung und Entwicklung des Immobilienmarktes spiele.
„In jüngster Zeit hat die Presse staatliche Verwaltungsbehörden im politischen Entscheidungsprozess unterstützt und als Brücke zwischen den Marktteilnehmern und dem Staat gedient“, kommentierte Herr Dinh.
Die Presse ist ein Kanal, der die öffentliche Meinung und die Erwartungen hinsichtlich der Mechanismen und Richtlinien des Immobiliensektors widerspiegelt und so die politische Planung und Anpassung der Regierung beeinflusst. Darüber hinaus organisiert und koordiniert die Presse Seminare, Konferenzen und Diskussionsforen zwischen Experten, Investoren und der Regierung zu Immobilienthemen und trägt so zum Aufbau eines gesunden und nachhaltigen Marktes bei. Sie wirkt aktiv an der Fertigstellung und Änderung von Gesetzen und untergeordneten Gesetzen für den Immobilienmarkt mit.
3.
Unternehmen hatten über die Presse die Möglichkeit, ihre Wünsche und Sehnsüchte nach einem günstigeren Geschäftsumfeld zum Ausdruck zu bringen. Die Presse hat dazu beigetragen, dass diese Stimmen die politischen Entscheidungsträger erreichten und positive Veränderungen bewirkten.
Natürlich ist nicht jedes Unternehmen bereit, seine Geschichte mit der Öffentlichkeit zu teilen. Normalerweise geben Unternehmen auf Treffen, im Dialog zwischen Regierung und Unternehmen oder auf Seminaren von Presseagenturen oder Branchenverbänden viele Informationen preis. Aber „viel“ ist nicht unbedingt „genug“.
Tatsächlich kommt es immer noch zu Schikanen in der Arbeit einiger Reporter. Viele Führungskräfte in der Immobilienbranche sind daher zögerlich, ja sogar vorsichtig, wenn sie Informationen an Reporter weitergeben, aus Angst, sich zu verplappern. Sie befürchten, dass die Weitergabe von Informationen unnötige Risiken birgt oder sich negativ auf das Image des Unternehmens auswirkt.
Mir selbst wurde während meiner Arbeit oft der Informationsaustausch verweigert. Ehrlich gesagt: Erst wenn wir uns nah genug stehen und genügend Vertrauen aufgebaut haben, sind Unternehmen und Führungskräfte bereit, Informationen auszutauschen, auch „hinter den Kulissen“.
Vor kurzem war ich sehr erfreut und zugleich etwas überrascht, als ich las, dass der Abgeordnete der Nationalversammlung , Vu Trong Kim, im Parlament Informationen aus der Zeitung Dau Tu zitierte, um seiner Frustration über die Engpässe bei der Grundstücksbewertung Ausdruck zu verleihen, die viele Projekte zum Stillstand bringen. So lautete mein Artikel mit dem Titel: „Nach 29 Ankündigungen hat Ho-Chi-Minh-Stadt noch immer keine Einheit zur Bewertung eines 4.400 m2 großen Grundstücks gefunden“, der in der Zeitung Dau Tu veröffentlicht wurde.
Um Informationen für diesen Artikel zu erhalten, muss ich täglich Dutzende von Ausschreibungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt lesen. Zuvor hatte diese Behörde einen Bericht veröffentlicht, der die Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung darlegte und Mechanismen zu deren Beseitigung vorschlug. Die Lektüre der Ausschreibungen bietet auch eine Möglichkeit, die von dieser Behörde angesprochenen Probleme zu beurteilen und gleichzeitig die Verantwortung von Journalisten zu verdeutlichen, die Marktentwicklung aufmerksam zu verfolgen.
Neben der Berufung von Delegierten der Nationalversammlung für Empfehlungen wurden die Informationen aus meinem Artikel später auch von verschiedenen Presseagenturen für analytische Artikel genutzt, nicht nur zu den Problemen der aktuellen Regelungen, sondern auch, um Ideen für derzeit beratene Verordnungsentwürfe einzubringen. Wie Herr Tran Quoc Dung, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, sagte, befinde sich die Zeit der „Sprint“-Phase, um politische Maßnahmen umzusetzen. Daher sei es die Verantwortung aller, Ideen einzubringen, um eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bao-chi-dan-than-cung-thi-truong-doanh-nghiep-bat-dong-san-d218153.html
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