Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt in dem neuen Entwurf vier Methoden zur Landbewertung vor.

Người Đưa Tin•22/08/2023

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erarbeitet ein Dekret zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Regierungsdekrets Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regelung der Grundstückspreise sowie des Regierungsdekrets Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel der Dekrete zur Durchführung des Landgesetzes.

Gemäß Dekret Nr. 44/2014/ND-CP gibt es derzeit fünf Methoden zur Grundstücksbewertung: die direkte Vergleichsmethode, die Abzugsmethode, die Einkommensmethode, die Überschussmethode und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Im Entwurf schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt jedoch vier Methoden zur Landbewertung vor.

Zunächst wird die Vergleichsmethode angewendet, indem die Preise von Grundstücken mit dem gleichen Nutzungszweck, die erfolgreich auf dem Markt übertragen oder durch Auktionen von Nutzungsrechten gewonnen wurden (Vergleichsgrundstücke), angepasst werden, indem die Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, analysiert und verglichen werden, nachdem der Wert von mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten (falls vorhanden) ausgeschlossen wurde, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Zweitens wird die Einkommensmethode berechnet, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Grundstücksfläche durch den durchschnittlichen Sparzins (r) für 12-monatige vietnamesische Dong (VND)-Einlagen bei Geschäftsbanken mit über 50% staatlicher Beteiligung in der Provinz für drei aufeinanderfolgende Jahre (berechnet vom 1. Januar bis zum 31. Dezember) vor dem Bewertungsstichtag dividiert wird.

Drittens wird die Überschussmethode angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Fläche von den gesamten geschätzten Entwicklungseinnahmen abgezogen werden, basierend auf der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Gebäudedichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß dem von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigten Flächennutzungsplan und detaillierten Bauplan.

Viertens wird die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz oder der zentralverwalteten Stadt (Volkskomitee auf Provinzebene) festgelegt, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem geltenden Marktbodenpreis verglichen wird.

Voraussetzungen für die Anwendung von Bodenbewertungsmethoden

Für die vergleichende Methode der Grundstücksbewertung müssen mindestens drei vergleichbare Grundstücke vorliegen, die auf dem Markt veräußert oder durch Auktionen von Nutzungsrechten erworben wurden, außer in den in den Absätzen 2 und 3 sowie den Punkten a, b, c und d des Absatzes 4 des Artikels 5 genannten Fällen.

Bei der Bewertung von Grundstücken kommt die Ertragswertmethode zum Einsatz, wenn die Einnahmen und Ausgaben aus der Grundstücksnutzung ermittelt werden, außer in den in Artikel 5, Absatz 1 und 3 sowie Absatz 4, Punkte a, b, c und d festgelegten Fällen.

Die Restwertmethode wird angewendet, um Grundstücke und Gebiete mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Änderungen der Landnutzung oder der Planung zu bewerten, wenn die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten ermittelt werden können, außer in den in den Absätzen 1 und 2 sowie den Punkten a, b, c und d des Absatzes 4 des Artikels 5 festgelegten Fällen.

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird zur Ermittlung des Preises von Grundstücken und Flächen in folgenden Fällen angewendet: Fälle gemäß Artikel 114 Absatz 4 Nummer a und Artikel 189 Absatz 3 des Bodengesetzes; Berechnung der jährlichen Pacht für Fälle, in denen der Staat Land verpachtet, ohne die Nutzungsrechte zu versteigern; Startpreis für die Versteigerung von Nutzungsrechten, wenn der Staat Land zuweist oder verpachtet, sofern auf dem Grundstück oder der Fläche bereits gemäß dem detaillierten Bauplan technische Infrastruktur vorhanden ist. Mit dieser Verordnung schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zwei Optionen vor:

Option 1: Den Grundstückspreis des zu bewertenden Grundstücks oder Gebiets zu bestimmen, wenn der Gesamtwert, berechnet nach der Grundstückspreistabelle für das Gebiet, das den Gebühren für die Landnutzung und die Landpacht unterliegt, für zentralverwaltete Städte weniger als 90 Milliarden VND, für Berg- und Hochlandprovinzen weniger als 30 Milliarden VND und für andere Provinzen weniger als 60 Milliarden VND beträgt, und zwar in den in Absatz 4, Artikel 114, Absatz 2, Artikel 172 des Landgesetzes unter Buchstabe b und d genannten Fällen sowie im Fall der Berechnung der Landpachtgebühren, die pauschal für die gesamte Pachtdauer zu entrichten sind, wenn der Staat Land verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern;

Option 2: Ermittlung des Grundstückspreises des zu bewertenden Grundstücks oder Gebiets zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren für Haushalte und Einzelpersonen in den in Punkt b, Absatz 4, Artikel 114; Absatz 2, Artikel 172 des Landgesetzes genannten Fällen und in Fällen, in denen die Landpachtgebühren pauschal für die gesamte Pachtdauer gezahlt werden, wenn der Staat Land verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern.

Ermittlung des konkreten Grundstückspreises zur Berechnung der Entschädigung bei der Rückforderung von Land durch den Staat in Fällen, in denen eine Entschädigung nach den Bestimmungen des Landgesetzes vorgesehen ist, die Voraussetzungen für die Anwendung der in Artikel 5 Absatz 1 festgelegten Grundstücksbewertungsmethode jedoch nicht erfüllt sind.

Dienstag Minh

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