Die Bewertung von Grundstücken ist ein Schlüsselfaktor bei der Lösung von Problemen und Verstößen im Zusammenhang mit Grundstücken.

Am Nachmittag des 7. August leitete Vizepremierminister Tran Hong Ha eine gemeinsame Präsenz- und Online-Sitzung über den Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Regierungsdekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise.

An dem Treffen nahmen Führungskräfte und Vertreter der Ministerien für natürliche Ressourcen und Umwelt, Finanzen, Planung und Investitionen, öffentliche Sicherheit, Bauwesen, der staatlichen Aufsichtsbehörde , des staatlichen Rechnungshofs, des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, des staatlichen Kapitalverwaltungsausschusses für Unternehmen, Vertreter aus 22 Provinzen und Städten, Experten, Immobilienverbände, Bewertungsfirmen usw. teil.

Die Bewertung von Grundstücken ist ein entscheidender Faktor bei der Beilegung von Streitigkeiten und Verstößen im Zusammenhang mit Grundstücken (Abbildung 1). — Den Vorsitz der Sitzung führte Vizepremierminister Tran Hong Ha.

Reform des Verfahrens zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise, um eine effektive Nutzung der Landressourcen zu gewährleisten.

Laut einem Bericht des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sieht das Dekret 44 fünf Methoden zur Bodenbewertung vor: direkten Vergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und einen Bodenpreisanpassungskoeffizienten. Durch die Anwendung dieser spezifischen Methoden konnten die Bodenpreise weitgehend an die Marktpreise angeglichen werden, wodurch Einnahmeverluste für den Staatshaushalt begrenzt und die Rechte derjenigen, deren Land enteignet wurde, gewahrt wurden.

Nach über neun Jahren Anwendung haben sich jedoch einige Bestimmungen zu Bodenbewertungsmethoden als unzureichend und mangelhaft erwiesen. Manche Kommunen sind bei deren Anwendung weiterhin unsicher, was den Fortschritt der Bodenbewertung beeinträchtigt. Einige Bodenbewertungsmethoden sind für die aktuellen Marktbedingungen ungeeignet, die Transparenz der Bodennutzungsrechte lässt zu wünschen übrig, und sie eignen sich angesichts einer unvollständigen Bodenpreisdatenbank nicht für die staatliche Steuerung der Bodenpreise. Die Bestimmungen zu Inhalt und Anwendungsbedingungen der Bodenbewertungsmethoden weisen Inkonsistenzen und Ungenauigkeiten auf, was dazu führt, dass unterschiedliche Methoden, angewendet auf dasselbe Grundstück, zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Daher ist es notwendig, ein Dekret zu erlassen, mit dem mehrere Artikel des Dekrets 44 geändert und ergänzt werden, um die Vorschriften über die Methoden der Grundstücksbewertung umgehend zu verbessern, die Verfahren zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise zu erneuern, um eine effektive Nutzung der Landressourcen zu gewährleisten, und die Ortschaften anzuweisen, die Übertragung der Befugnis vom Provinzvolkskomitee an das Bezirksvolkskomitee zur Festlegung spezifischer Grundstückspreise gemäß dem Gesetz über die Organisation der lokalen Selbstverwaltung und der Regierungsverordnung Nr. 73/NQ-CP vom 6. Mai 2023 einheitlich umzusetzen.

Die vorgeschlagenen Lösungen zielen darauf ab, bestehende Mängel, Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung der vergangenen Jahre zu beheben. Konkret beinhalten sie die Überprüfung und Verbesserung von Grundstücksbewertungsmethoden, die Integration der Abzugsmethode in die Vergleichsmethode sowie die Änderung und Ergänzung einiger Bestandteile der Überschussmethode, um den Anteil an Annahmen und subjektiven Einschätzungen des Gutachters zu reduzieren und die Anwendung zu vereinfachen.

Die Vorschriften legen die Bedingungen für die Anwendung der einzelnen Bodenbewertungsmethoden fest, um die Einheitlichkeit bei der Auswahl und Anwendung der Bodenbewertungsmethoden zu gewährleisten; die Informationsquellen, die für die Anwendung der Bodenbewertungsmethoden zu erheben sind; und erweitern die Fälle, in denen die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet werden kann…

Der Dekretsentwurf enthält außerdem Bestimmungen, wonach bei Anwendung der Vergleichsmethode die Ergebnisse der Ermittlung spezifischer Grundstückspreise mithilfe des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten gleichzeitig verglichen werden müssen; die Verfahren zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise in Fällen, in denen das Provinzvolkskomitee das Bezirksvolkskomitee zur Entscheidung über spezifische Grundstückspreise ermächtigt; Fälle, in denen keine Organisation mit der Funktion der Beratung zur Grundstücksbewertung ausgewählt werden kann; und Übergangsbestimmungen für bestimmte Fälle…

Die Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden in Verbindung mit einer angemessenen Überprüfung gewährleistet Ehrlichkeit und Objektivität.

In seiner Rede bei dem Treffen sagte Vizepremierminister Tran Hong Ha, dass das geänderte Landgesetz nach seiner Verabschiedung in der kommenden Zeit eine wichtige Rechtsgrundlage für die Einrichtung einer Datenbank mit Grundstückspreisen und die Erstellung von Landwertkarten als Grundlage für die Anwendung aller Bewertungsmethoden darstellen werde.

Zunächst müssen sich die Verwaltungsbehörden und die Grundstücksbewertungsberatungsstellen auf die Methode der Auswahl und Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden einigen, verbunden mit einer angemessenen Überprüfung, um Ehrlichkeit, Objektivität, Genauigkeit und Übereinstimmung mit dem Marktwert zu gewährleisten, die Abhängigkeit von subjektiven Meinungen zu minimieren und die Vertrauenswürdigkeit zwischen Verwaltungsbehörden, Grundstücksbewertungsberatungsstellen und Strafverfolgungsbehörden sicherzustellen.

Vizepremierminister Tran Hong Ha erklärte unmissverständlich: Die Bodenbewertung ist ein Schlüsselfaktor für die Lösung der aktuellen Schwierigkeiten, Hindernisse und Verstöße im Zusammenhang mit Grundstücken. Die Änderung des Dekrets 44 erfordert eine fundierte Methodik, eine wissenschaftliche Grundlage und praktische Erfahrung.

In vielen Ländern weltweit werden verschiedene Methoden zur Grundstücksbewertung angewendet (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Überschusswertverfahren). Bei diesen Methoden sind Eingangsdaten und Informationen zum Grundstücksmarkt entscheidend für eine präzise Bewertung. Jede Bewertungsmethode wird anhand der spezifischen, für jedes Grundstück verfügbaren Eingangsdaten und Informationen angewendet.

Der stellvertretende Premierminister wies das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt an, sich eng mit dem Finanzministerium, dem Bauministerium, anderen Ministerien, Sektoren und Verbänden abzustimmen, um die Kriterien und Bedingungen für die Erhebung von Eingangsinformationen und Daten für jedes einzelne Grundstück und Projekt weiter zu präzisieren, als Grundlage für die Anwendung der am besten geeigneten Bewertungsmethode, um Willkür und Subjektivität zu vermeiden.

„Die Kriterien für die Eingangsinformationen müssen einheitlich, transparent, öffentlich, einfach und praktikabel sein und als Grundlage für die Anwendung geeigneter Bewertungsmethoden dienen“, sagte der stellvertretende Premierminister und forderte die zuständige Behörde auf, die Befugnisse und Verantwortlichkeiten von Verwaltungsbehörden, Bewertungsberatungsorganisationen, Bewertungsgremien usw. in den Verfahren zur Durchführung der Grundstücksbewertung zu klären.

Der stellvertretende Premierminister merkte zudem an, dass selbst bei Verabschiedung des überarbeiteten Entwurfs des Bodengesetzes, der die Anwendung von auf Wertzonen basierenden Bodenbewertungsmethoden zulässt, weiterhin andere Bewertungsmethoden in Gebieten angewendet werden sollten, in denen keine ausreichenden Bodendaten auf Basis von Wertzonen erhoben wurden. Kommunen, die die Bodenpreisentwicklung genau beobachten, können die auf Wertzonen basierende Bewertungsmethode anwenden.

Quelle