Wie wird die Grundstücksbewertungsmethode reguliert?

Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung

Der Vorsitzende der Nationalversammlung, Vuong Dinh Hue, unterzeichnete die Urkunde zur Verkündung des Landgesetzes (Gesetz Nr. 31/2024/QH15). Das geänderte Landgesetz regelt das Eigentumsrecht an Grundstücken, die Befugnisse und Verantwortlichkeiten des Staates als Vertreter des gesamten Volkseigentums an Grundstücken und der einheitlichen Landverwaltung, die Landnutzungsordnung sowie die Rechte und Pflichten der Bürger und Landnutzer in Bezug auf Grundstücke innerhalb des vietnamesischen Staatsgebiets.

Insbesondere Artikel 158 legt die Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung fest. Die Grundstücksbewertung muss insbesondere folgende Grundsätze gewährleisten: Bewertung nach Marktprinzipien; Einhaltung der korrekten Methoden, Ordnung und Verfahren der Grundstücksbewertung; Gewährleistung von Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz; Gewährleistung der Unabhängigkeit zwischen Grundstücksbewertungsberatungsunternehmen, dem Rat für die Bewertung von Grundstückspreislisten, dem Rat für die Bewertung spezifischer Grundstückspreise und den zuständigen Stellen oder Personen, die über Grundstückspreise entscheiden; Gewährleistung des Interessenausgleichs zwischen Staat, Grundstücksnutzern und Investoren.

Die Grundlage für die Bodenbewertung umfasst: den Zweck der Bodennutzung; die Nutzungsdauer. Bei landwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat gemäß der Zuteilungsgrenze an Haushalte und Einzelpersonen vergeben wurden, sowie bei landwirtschaftlichen Flächen innerhalb der Übertragungsgrenze wird die Nutzungsdauer nicht berücksichtigt; die für die Bodenbewertung verwendeten Eingangsdaten; sonstige Faktoren, die die Bodenpreise beeinflussen; die zum Zeitpunkt der Bodenbewertung geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften.

Dialog – Bodenrecht (geändert): Wie ist die Bodenbewertungsmethode geregelt? — Bei der Grundstücksbewertung müssen Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz gewährleistet sein... (Foto: Huu Thang).

Zu den Eingangsdaten für die Grundstücksbewertung gemäß den in Punkt c, Absatz 2 dieses Artikels vorgeschriebenen Grundstücksbewertungsmethoden gehören: Grundstückspreise, die in der nationalen Grundstücksdatenbank und der nationalen Preisdatenbank erfasst sind; Grundstückspreise, die in Verträgen zur Übertragung von Landnutzungsrechten erfasst sind; der Zuschlagspreis aus der Versteigerung von Landnutzungsrechten nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen; Grundstückspreise, die durch Untersuchungen und Erhebungen ermittelt wurden, wenn keine in Punkt a und Punkt b dieses Absatzes vorgeschriebenen Grundstückspreisinformationen vorliegen; Informationen über Einnahmen, Ausgaben und Erträge aus der Landnutzung.

Zu den Methoden der Grundstücksbewertung gehören: Die Vergleichsmethode wird angewendet, indem der Preis von Grundstücken mit gleichem Nutzungszweck, bestimmten Ähnlichkeiten bei den den Grundstückspreis beeinflussenden Faktoren, die auf dem Markt gehandelt werden, sowie dem Gewinn einer Auktion von Nutzungsrechten, bei der der Auktionsgewinner die finanziellen Verpflichtungen gemäß der Auktionsentscheidung erfüllt hat, analysiert und verglichen wird, wobei der Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (falls vorhanden) abgezogen wird, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen;

Die Einkommensmethode wird angewendet, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Grundstücksfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz für 12-monatige Termineinlagen in vietnamesischer Währung bei Geschäftsbanken, an denen der Staat mehr als 50 % des Stammkapitals oder der Gesamtzahl der Stimmrechte hält, im Provinzgebiet über drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung geteilt wird;

Die Überschussmethode wird angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Bebauungsdichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Flächennutzungsplanung und detaillierten Bauplanung ermittelt werden;

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird durch Vergleich des Bodenpreiss in der Bodenpreistabelle mit dem marktüblichen Bodenpreis ermittelt.

Die Fälle und Bedingungen für die Anwendung der Grundstücksbewertungsmethode sind wie folgt festgelegt: Die Vergleichsmethode wird zur Bewertung angewendet, wenn mindestens 3 Grundstücke mit dem gleichen Nutzungszweck vorhanden sind, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren bestehen, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, und der Gewinner der Versteigerung von Grundstücksnutzungsrechten die finanziellen Verpflichtungen gemäß der Versteigerungsentscheidung erfüllt hat;

Die Ertragswertmethode wird bei der Bewertung angewendet, wenn es sich bei dem Grundstück, der landwirtschaftlichen Nutzfläche oder der nichtlandwirtschaftlichen Nutzfläche nicht um Wohngrundstücke handelt und die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichswertmethode nicht erfüllt sind, die Einnahmen und Ausgaben aus der Landnutzung aber anhand des zu bewertenden Landnutzungszwecks ermittelt werden können;

Die Überschussmethode wird angewendet, um den Fall zu bewerten, in dem das Grundstück oder die Fläche für die Durchführung eines Investitionsprojekts die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode oder der Ertragsmethode nicht erfüllt, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts geschätzt werden können;

Die Methode des Anpassungskoeffizienten für Bodenpreise wird angewendet, um die Entschädigung in einem speziellen Fall zu bestimmen, in dem der Staat Land zurückfordert, wenn es sich um die Rückforderung vieler benachbarter Grundstücke mit dem gleichen Nutzungszweck handelt, deren Bodenpreise in der Bodenpreisliste geregelt sind, aber die Voraussetzungen für die Anwendung der Vergleichsmethode nicht erfüllen.

Die in Artikel 5 dieses Absatzes vorgeschriebenen Grundstücksbewertungsmethoden sind zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise und zur Erstellung von Grundstückspreislisten anzuwenden. Falls die in Artikel 5 Absatz a, b und d genannten Grundstücksbewertungsmethoden zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise angewendet werden und die Ergebnisse niedriger sind als die in der Grundstückspreisliste aufgeführten Preise, sind die in der Grundstückspreisliste aufgeführten Preise maßgebend.

Die Wahl der Bodenbewertungsmethode wird von der Organisation vorgeschlagen, die die Bodenbewertung durchführt, und vom jeweiligen Bodenbewertungsrat entschieden.

Bodenpreisregulierungen

Artikel 159 des Bodengesetzes legt die Bodenpreistabelle fest. Demnach findet die Bodenpreistabelle in folgenden Fällen Anwendung: Berechnung der Bodennutzungsgebühren, wenn der Staat das Recht von Haushalten und Einzelpersonen auf die Nutzung von Wohngrundstücken anerkennt; Änderung des Nutzungszwecks von Grundstücken durch Haushalte und Einzelpersonen; Berechnung der Bodenmiete, wenn der Staat Grundstücke verpachtet und eine jährliche Bodenmiete erhebt;

Berechnung der Grundsteuer; Berechnung der Einkommensteuer aus der Übertragung von Grundnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen; Berechnung der Gebühren für die Landverwaltung und -nutzung; Berechnung der Bußgelder für Verwaltungsverstöße im Landsektor; Berechnung der Entschädigung an den Staat für Schäden, die bei der Landverwaltung und -nutzung entstehen.

Dialog - Bodenrecht (geändert): Wie ist die Bodenbewertungsmethode geregelt? (Abbildung 2). — Die Grundstückspreisliste richtet sich nach Fläche und Lage (Foto: Huu Thang).

Berechnung von Landnutzungsgebühren und Landpacht, wenn der Staat Landnutzungsrechte in Form von Landzuweisung mit Erhebung von Landnutzungsgebühren, Landverpachtung mit einmaliger Landpachterhebung für die gesamte Pachtdauer für Haushalte und Einzelpersonen anerkennt;

Berechnung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land zuweist oder verpachtet, wenn Grundstücke oder Landflächen gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurden; Berechnung der Landnutzungsgebühren, wenn Land ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten an Haushalte und Einzelpersonen zugeteilt wird; Berechnung der Landnutzungsgebühren, wenn staatseigene Häuser an die derzeitigen Mieter verkauft werden.

Die Grundstückspreisliste wird nach Fläche und Lage erstellt. In Gebieten mit digitalen Katasterkarten und Grundstückspreisdatenbanken wird die Preisliste für jedes Grundstück auf Basis der Fläche und der Standardgrundstücksgröße erstellt.

Das Volkskomitee auf Provinzebene erstellt und legt dem Volksrat auf derselben Ebene die erste Grundstückspreisliste zur Entscheidung vor, die ab dem 1. Januar 2026 gelten soll. Jedes Jahr ist das Volkskomitee auf Provinzebene dafür verantwortlich, dem Volksrat auf Provinzebene einen Entwurf zur Anpassung, Änderung und Ergänzung der Grundstückspreisliste vorzulegen, der ab dem 1. Januar des Folgejahres gelten soll.

Falls es im Laufe des Jahres notwendig wird, die Grundstückspreisliste anzupassen, zu ändern oder zu ergänzen, ist das Provinzvolkskomitee dafür zuständig, sie dem Provinzvolksrat zur Entscheidung vorzulegen.

Die Provinzbehörde für Bodenverwaltung ist dafür zuständig, das Provinzvolkskomitee bei der Erstellung, Anpassung, Änderung und Ergänzung der Bodenpreisliste zu unterstützen. Im Rahmen dieses Prozesses kann die Provinzbehörde für Bodenverwaltung ein Beratungsunternehmen für Bodenpreise mit der Erstellung, Anpassung, Änderung und Ergänzung der Bodenpreisliste beauftragen .

Quelle