Vorschlag zusätzlicher Mechanismen zur Ermittlung von Grundstückspreisen und zur Behandlung von Nebeneinnahmen im Entwurf der Entschließung zum Landgesetz.

Illustratives Bild.

Der vietnamesische Immobilienverband (VNREA) hat kürzlich ein Dokument eingereicht, in dem er zu verschiedenen Aspekten des Resolutionsentwurfs der Nationalversammlung Stellung nimmt, der Mechanismen und Maßnahmen zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vorsieht.

Dementsprechend hat VNREA fünf Vorschläge eingebracht; darunter die Änderung von drei bereits im Entwurf enthaltenen Bestimmungen sowie die Hinzufügung von zwei Bestimmungen, die noch nicht im Resolutionsentwurf enthalten sind.

Hinsichtlich der beiden zusätzlichen Vorschläge verweist VNREA auf Artikel 5 des Entschließungsentwurfs, der die Anwendung von Bodenpreistabellen zur Ermittlung der Landnutzungsgebühren und der Landpachtgebühren für alle Projekte vorsieht, wenn Land zugeteilt, verpachtet oder dessen Nutzungszweck geändert wird.

Laut Analyse der VNREA gibt es jedoch in der Realität Investitionsprojekte in neu erschlossenen Gebieten oder Projekte mit großem Flächennutzungsumfang, für die keine Grundstückspreislisten existieren, oder falls solche Listen vorhanden sind, wäre deren Anwendung unangemessen. In solchen Fällen müssen die konkreten Grundstückspreise gemäß den im geltenden Bodengesetz festgelegten Methoden ermittelt werden, um die Grundstücksnutzungs- und Pachtgebühren zu berechnen.

VNREA schlägt vor, Vorschriften hinzuzufügen, die Fälle festlegen, in denen bestimmte Grundstückspreise gelten, um die Gebühren für die Grundstücksnutzung und die Grundstückspachtgebühren für Projekte zu berechnen, wenn der Staat Land zuweist, Land verpachtet oder die Zwecke der Grundstücksnutzung ändert, einschließlich: Projekte mit einem großen Flächennutzungsumfang von 100 Hektar oder mehr und Investitionsprojekte in neu erschlossenen Gebieten, für die es noch keine Grundstückspreisliste gibt.

Darüber hinaus schlägt die VNREA die Ergänzung einer Regelung zur Berechnung der Zusatzgebühr für den Zeitraum vor der Festlegung der Grundstückspreise vor. Gemäß Punkt d, Absatz 2, Artikel 257 des Bodengesetzes 2024 sieht das Dekret 103/2024/ND-CP vor, dass die Zusatzgebühr für diejenigen, die vor dem 1. August 2024 einen Bescheid über die Zuteilung/Verpachtung von Land erhalten haben, deren Grundstückspreise aber noch nicht festgelegt wurden, mit 5,4 % pro Jahr (voraussichtlich reduziert auf 3,6 % pro Jahr) der für den Zeitraum vor der Festlegung der Grundstückspreise zu entrichtenden Landnutzungsgebühr/Landpachtgebühr berechnet wird.

Es wird argumentiert, dass Investoren von den nicht gezahlten Landnutzungs-/Pachtgebühren profitieren. Diese Ansicht ist falsch und unangemessen – betonte VNREA. Derzeit liegt die Verantwortung für die Festlegung der Grundstückspreise bei den staatlichen Stellen, nicht bei den Landnutzern.

Die Forderung, Landnutzer in diesem Fall zur Verantwortung zu ziehen, ist unbegründet. Wenn Landnutzer keine Landnutzungsgebühren oder Pachtzahlungen geleistet haben, können sie ihre Landnutzungsrechte – also das Recht auf Kauf, Verkauf, Übertragung oder Belastung des Grundstücks – nicht ausüben, da diese Rechte laut den geltenden Bestimmungen erst nach Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Grundstück ausgeübt werden können, analysierte VNREA.

Daher schlägt die VNREA vor, eine Klausel zur Regelung der Handhabung zusätzlicher Gebühren unter Berücksichtigung spezifischer Fälle aufzunehmen. Wurden vor Inkrafttreten dieses Gesetzes Entscheidungen über die Landzuweisung, die Landverpachtung, die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung, die Genehmigung zur Umstellung von jährlichen auf einmalige Zahlungen für die gesamte Pachtdauer, die Erweiterung der Landnutzung, die Anpassung der Nutzungsdauer oder die Anpassung der Bebauungsplanung gemäß dem Bodenrecht und anderen einschlägigen Gesetzen getroffen, der Landpreis jedoch noch nicht festgelegt, so erfolgt die Festsetzung der Landverpachtungs- und Landnutzungsgebühren gemäß Artikel 257 Absatz 2 Nummern a, b und c des Bodengesetzes von 2024.

Darüber hinaus müssen die Landnutzer für den Zeitraum, für den keine Landnutzungsgebühren und keine Landmiete berechnet wurden, gemäß den Punkten a, b und c von Absatz 2, Artikel 257 des Landgesetzes zusätzliche Gebühren entrichten, wenn der Landnutzer die Fläche, für die ihm Landnutzungsrechte gewährt wurden, in die Ausbeutung, den Handel oder die Nutzung überführt hat.

Grundstücksnutzer sind nicht verpflichtet, zusätzliche Gebühren für den Zeitraum zu entrichten, für den die Grundstücksnutzungsgebühren oder die Grundstücksmiete nicht berechnet wurden (gemäß Artikel 257 Absatz 2 Nummern a, b und c des Bodengesetzes), sofern sie die Fläche, für die ihnen Nutzungsrechte eingeräumt wurden, noch nicht bewirtschaftet, gewerblich genutzt oder anderweitig verwendet haben. Hat der Grundstücksnutzer die zusätzlichen Gebühren für den Zeitraum, für den die Grundstücksnutzungsgebühren oder die Grundstücksmiete nicht berechnet wurden, bereits entrichtet, wird der gezahlte Betrag erstattet oder mit anderen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat verrechnet.

Bezüglich der drei vorgeschlagenen Änderungen zitierte VNREA: Absatz 7, Artikel 3 über Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung legt fest, dass „der Abzug der vom Investor vorgestreckten Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsbeträge von der zu zahlenden Landnutzungsgebühr und Landpachtgebühr für das gesamte Projekt gemäß Absatz 2, Artikel 94 des Landgesetzes berechnet wird.“

Laut VNREA sieht das Landgesetz jedoch vor, dass Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungszahlungen von Investoren von den Landnutzungs- und Pachtgebühren des Projekts abgezogen werden können. Verbleibt nach Abzug dieser Gebühren ein Restbetrag, kann dieser dem gesamten Investitionskapital des Projekts hinzugerechnet werden.

Daher garantiert diese Regelung die Rechte nicht wirklich und lockt Investoren nicht wirklich dazu an, sich an der Bereitstellung von Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsfonds zu beteiligen; insbesondere im Falle von Projekten, die von den Gebühren für die Landnutzung und die Landpacht befreit sind oder für eine Reduzierung dieser Gebühren in Frage kommen – analysierte VNREA.

Daher schlägt VNREA vor, Investoren weiterhin zu gestatten, Vorauszahlungen für Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung von anderen finanziellen Verpflichtungen abzuziehen, die der Investor zu zahlen hat.

Ferner legt Punkt d, Absatz 1, Artikel 5 fest, dass die Grundlage für die Berechnung der Landnutzungsgebühren Folgendes umfasst: die Infrastrukturbaukosten für die Grundstücksfläche, die der Investor dem Staat übergibt; die in diesem Punkt genannten Infrastrukturbaukosten werden nach den Bestimmungen des Baugesetzes ermittelt.

Laut VNREA sieht der Entwurf die Berechnung der Infrastrukturbaukosten lediglich für die Fläche vor, die der Investor an den Staat abtritt, was unangemessen ist. Denn die Grundstückspreistabellen stellen eine allgemeine Regelung dar, und die darin enthaltenen Preise basieren üblicherweise auf bestehenden Grundstücken. Infrastrukturprojekte, bei denen kein Land an den Staat abgetreten wird (wie beispielsweise Industrieparkprojekte), sind daher nicht für die Inanspruchnahme von Infrastrukturkostenabzügen berechtigt.

Alternativ dazu können die Infrastrukturkosten je nach geologischen Gegebenheiten und Umfang von Investitionsprojekten variieren, insbesondere bei Projekten in neuen Gebieten oder auf Rekultivierungsflächen, wo die Kosten für die Geländebegradigung und den Infrastrukturbau sehr hoch sind. Daher würde eine alleinige Berechnung der Infrastrukturkosten für die Fläche, die der Investor dem Staat übergibt, keine Fairness gewährleisten.

Vor diesem Hintergrund schlägt VNREA vor, bei der Ermittlung von Grundstückspreisen die Infrastrukturkosten des gesamten Projekts zu berücksichtigen und nicht nur die Kosten der Fläche, die der Investor an den Staat übergibt. Gleichzeitig sollten Regelungen zur Behandlung von Landgewinnungskosten bei Landgewinnungsprojekten eingeführt werden (derzeit werden diese Kosten bei der Ermittlung von Grundstückspreisen mittels der Überschussmethode in die Projektentwicklungskosten einbezogen).

Ein weiterer Punkt, zu dem sich die VNREA äußerte, ist Punkt b, Klausel 13, Artikel 3, der die Übergangsbestimmungen für Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung festlegt und Folgendes besagt: „In Fällen, in denen vor dem Inkrafttreten dieser Resolution keine Entscheidung über die Genehmigung des Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplans vorliegt, werden Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung gemäß dem Landgesetz und den Bestimmungen dieses Artikels durchgeführt.“

Laut VNREA ist die Formulierung „Fälle vor dem Inkrafttreten dieser Resolution, in denen noch keine Entscheidung getroffen wurde“ hinsichtlich des relevanten Zeitraums ungenau. Es kann Fälle geben, in denen vor dem Inkrafttreten der Resolution noch keine Entscheidung über den Vergütungsplan getroffen wurde, bis dahin aber eine solche Entscheidung ergangen ist. Daher schlägt VNREA vor, die Formulierung in „Fälle, in denen bis zum Inkrafttreten dieser Resolution noch keine Entscheidung getroffen wurde…“ zu ändern.

Quelle: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm