Zur Kontrolle der Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung ist ein „Sperrventil“ erforderlich.
Am Morgen des 15. Januar führte die Nationalversammlung in Fortsetzung des Programms der 5. außerordentlichen Sitzung eine Plenardebatte über einige neue Inhalte bzw. Inhalte mit unterschiedlichen Meinungen im Entwurf des geänderten Landgesetzes durch.
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran (Delegation Binh Duong ), trug zur Klärung einiger Inhalte des Gesetzentwurfs bei und würdigte die Arbeit des Redaktionsausschusses bei der Einarbeitung und Überarbeitung wichtiger Inhalte sowie den erläuternden Bericht des Wirtschaftsausschusses.
Anmerkungen zu Absatz 5, Artikel 158 des Gesetzentwurfs, der Folgendes vorsieht: „Die Grundstücksbewertungsmethoden unter Punkt c bezüglich der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung werden durchgeführt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks von den gesamten geschätzten Entwicklungserlösen abgezogen werden.“
Die Delegierten schlugen vor, dass der Redaktionsausschuss die Überschussmethode aus folgenden Gründen nicht in die Grundstücksbewertung einbeziehen sollte:
Erstens gibt es viele Methoden zur Grundstücksbewertung, aber die mit verschiedenen Methoden erzielten Bewertungsergebnisse sind für das jeweilige Grundstück ähnlich.
Allerdings basieren die mit der Überschussmethode erzielten Ergebnisse der Grundstücksbewertung auf Annahmen und Schätzungen, und ihre Zuverlässigkeit ist nicht hoch, insbesondere in Gebieten, in denen nur begrenzte Fakten und Einnahmen-Kosten-Daten als Grundlage für die Schätzung zur Verfügung stehen.
Darüber hinaus dürfte der Wert des Grundstücks im Laufe der Zeit aufgrund seines historischen Kontextes, der kommerziellen Aktivitäten und anderer Nutzungen steigen.
Abgeordneter der Nationalversammlung Nguyen Hoang Bao Tran.
„Die Annahme, dass der Wert von Grundstücken stets stetig steigt, ist jedoch unrealistisch, da der Wert eines Grundstücks in wirtschaftlichen Abschwungphasen oder bei ungünstigen Faktoren sinken kann. Da der Immobilienmarkt derzeit nahezu zum Erliegen gekommen ist, erfasst diese Methode beispielsweise die Risikofaktoren und negativen Auswirkungen auf die Wirtschaft nicht präzise“, erklärte Frau Tran.
Zweitens ist die Berechnung dieser angenommenen Faktoren sehr komplex, was zu unsicheren und ungenauen Bewertungen mit großen Fehlern führt.
Laut den Delegierten führt bereits die Änderung eines einzigen der zugrunde gelegten Faktoren bei ein und demselben Grundstück zu einer Änderung des Bewertungsergebnisses. Dies ist der Hauptgrund für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Festlegung konkreter Grundstückspreise in der Vergangenheit, wobei die Interpretation je nach Umständen und Zeitpunkt von Person zu Person variiert.
Den Delegierten zufolge ist die Überschussmethode zwar im Regierungsdekret Nr. 44 von 2014 und im Rundschreiben Nr. 36 von 2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt verankert, ihre Umsetzung stößt jedoch auf zahlreiche Schwierigkeiten und Hindernisse. Die geschätzten Gesamteinnahmen und Gesamtentwicklungskosten eines Immobilienprojekts basieren auf Untersuchungen, Erhebungen und der Sammlung von Informationen zu Übertragungspreisen, Mietpreisen und Faktoren, die zu Einnahmen und Kosten vergleichbarer Projekte beitragen.
Die Faktoren, die Umsatz und Kosten bestimmen, sind noch immer vage definiert, es fehlen spezifische Standards, Normen oder Kriterien, was die Preisgestaltung zu einer schwierigen Aufgabe macht.
Darüber hinaus ist die Projektbeschreibung eines der wichtigsten Dokumente, das die Grundlage für die Verwendung von Daten bildet, die bei der Methode des Projektumsetzungsüberschusses, des Geschäftsfortschritts und des Investitionskapitalsatzes angewendet werden, da diese Indikatoren eine entscheidende Rolle für die Bewertungsergebnisse spielen.
Aktuell sind die Beschreibungen von Investitionsprojekten sehr rudimentär und enthalten unzureichende Informationen, Daten und Belege. Angesichts einer unvollständigen Datenbank zu Preisen und Grundstücken, einschließlich Grundstückspreisdaten, und eines unterentwickelten und intransparenten Marktes für Landnutzungsrechte muss die Abschaffung einer Grundstücksbewertungsmethode sorgfältig auf ihre Durchführbarkeit geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie den Bewertungsprozess nicht behindert.
„Wenn es notwendig ist, diese Methode beizubehalten, muss es ein ‚Sperrventil‘ geben, um die Genauigkeit und Angemessenheit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren“, schlug Abgeordneter Tran vor.
Darüber hinaus kommt es im aktuellen Verfahren zur Landentschädigung und -aneignung vor, dass Land für Ausbaggerungsprojekte von Bächen, Gräben, Kanälen und Wasserwegen zurückgewonnen wird. Das Landgesetz und die dazugehörigen Verordnungen und Rundschreiben zur Entschädigung und Landräumung regeln dies jedoch noch nicht, was erhebliche Schwierigkeiten verursacht. Die Bevölkerung ist mit den Entschädigungsentscheidungen des Staates nicht einverstanden und hat wiederholt Petitionen eingereicht, teils sogar langwierige Beschwerden, was die Landräumung behindert. Daher schlägt der/die Abgeordnete eine Überprüfung dieses Sachverhalts vor.
Erschließung von Landressourcen
Zur Verbesserung des Gesetzentwurfs, der die Erschließung von Landressourcen für die Gesamtentwicklung des Landes zum Ziel hat, brachte die Delegierte Nguyen Thi Ngoc Xuan (Delegation Binh Duong) die Meinungen zahlreicher Unternehmen in der Provinz Binh Duong zu den Bedingungen für die Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten und Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten in Punkt b, Absatz 3, Artikel 122 und Punkt b, Absatz 1, Artikel 127 vor.
Der stellvertretende Sprecher der Nationalversammlung, Nguyen Duc Hai, leitete die Sitzung.
Die Delegierten schlugen vor, weitere Landkategorien hinzuzufügen, sofern diese mit dem genehmigten Plan vereinbar sind, und regten an, dass die Nationalversammlung diese Klausel sorgfältig prüft und gesondert darüber abstimmt oder die Regierung mit der Durchführung eines Pilotprogramms über einen Zeitraum von 5 Jahren beauftragt, nach dessen Abschluss ein zusammenfassender Bericht der Nationalversammlung vorgelegt werden soll.
Laut den Delegierten liegt der Grund in der Vergangenheit: Als der Staat Investitionen und wirtschaftliche Entwicklung anregte, übergaben viele Bürger und Unternehmen, die sich geschäftlich engagieren wollten, verschiedene Arten von Land, darunter auch Wohngrundstücke, an den Staat, um es für Produktions- und Geschäftszwecke zu verpachten. Dadurch wurden Arbeitsplätze geschaffen und die Entwicklung der Region maßgeblich gefördert.
Da der Staat nun die Stadtplanung ändert und die Stadt sanieren und modernisieren will, muss ein Mechanismus geschaffen werden, der ihnen die Möglichkeit gibt, weiterhin in das Land zu investieren und es zu entwickeln, das sie über Generationen hinweg für Produktion und Handel genutzt und erhalten haben.
Andererseits verfügt der Staat über ausreichende Gründe, die Herkunft des im Eigentum des Unternehmens stehenden Grundstücks eindeutig festzustellen. Befand sich das Grundstück zuvor im Besitz des Unternehmens selbst (durch Erbschaft, Schenkung oder Übertragung), so muss dieser Sachverhalt eingehend untersucht werden.
Die Delegierten schlugen außerdem vor, die gesetzlichen Bestimmungen zu Steuern und Finanzen zeitnah zu ändern und zu verbessern, um die Interessen der drei Gruppen – der derzeitigen Landnutzer, der Investoren und des Staates – in Einklang zu bringen, die sich aus der Umwandlung von Landnutzungen für Wohnbauprojekte ergeben. Dies würde es dem Staat ermöglichen, die Vorteile proportional an die Landnutzer weiterzugeben und in sozioökonomische Entwicklungsprojekte vor Ort zu investieren .
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