Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung ab 5. August

Die zusammen mit dem Rundschreiben 42/2024/TT-BTC herausgegebenen vietnamesischen Bewertungsstandards zur Immobilienbewertung legen die Immobilienbewertung fest und geben Leitlinien für die Preisermittlung gemäß den Bestimmungen des Preisgesetzes vor.

Rundschreiben 42/2024/TT-BTC tritt am 5. August 2024 in Kraft.

Hinweis: Dieser vietnamesische Bewertungsstandard gilt nicht für die Grundstücksbewertung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksrechts.

Zu den Themen, die diesen neuen vietnamesischen Bewertungsstandard für die Immobilienbewertung anwenden, gehören:

- Preisschätzer und Preisschätzunternehmen führen Preisschätzdienstleistungen gemäß den Bestimmungen des Preisgesetzes durch.

- Organisationen und Einzelpersonen, die staatliche Preisbewertungstätigkeiten gemäß den Bestimmungen des Preisgesetzes durchführen.

- Organisationen und Einzelpersonen, die eine Bewertung anfordern, Dritte, die Bewertungsberichte gemäß Bewertungsverträgen verwenden (sofern vorhanden).

Gemäß den vietnamesischen Bewertungsstandards für die Immobilienbewertung umfassen die bei der Immobilienbewertung angewandten Ansätze die folgenden Methoden: Marktansatz, Kostenansatz und Einkommensansatz, wie in den vietnamesischen Bewertungsstandards vorgeschrieben, oder die Verwendung einer Kombination von Ansätzen.

Zu den bei der Immobilienbewertung verwendeten Bewertungsmethoden gehören Bewertungsmethoden, die zu den in diesem vietnamesischen Bewertungsstandard festgelegten Ansätzen oder einer Kombination von Ansätzen gehören. Die Überschussmethode ist eine Bewertungsmethode, die auf der Kombination des Marktansatzes, des Kostenansatzes und des Einkommensansatzes basiert.

Basierend auf den Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie, dem Zweck der Bewertung, dem Zeitpunkt der Bewertung, der Grundlage des Schätzwerts sowie den Informationen und Daten über die zu bewertende Immobilie, die gesammelt werden können, wählen Sie den geeigneten Ansatz und die geeignete Bewertungsmethode.

Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung

Gemäß Artikel 4 des Rundschreibens 42/2024/TT-BTC, das die Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung ab dem 5. August 2024 wie folgt regelt:

(i) Zu den bei der Immobilienbewertung angewandten Ansätzen gehören der Marktansatz, der Kostenansatz und der Ertragsansatz gemäß den vietnamesischen Bewertungsstandards oder eine Kombination dieser Ansätze.

(ii) Zu den bei der Immobilienbewertung verwendeten Bewertungsmethoden gehören Bewertungsmethoden, die zu den in Klausel (i) dieses Abschnitts genannten Ansätzen oder Ansatzkombinationen gehören. Die Überschussmethode ist eine Bewertungsmethode, die auf der Kombination des Marktansatzes, des Kostenansatzes und des Ertragsansatzes basiert.

(iii) Basierend auf den Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie, dem Zweck der Bewertung, dem Zeitpunkt der Bewertung, der Grundlage des Schätzwerts sowie den Informationen und Daten über die zu bewertende Immobilie, die gesammelt werden können, wählen Sie den geeigneten Ansatz und die geeignete Bewertungsmethode.

Demnach wird die Anwendung der Überschussmethode ab dem 5. August 2024 wie folgt umgesetzt:

(i) Formel der Überschussmethode:

V = DT - CP

Darin:

- V: Geschätzter Vermögenswert.

- DT: Gesamter Entwicklungsumsatz.

- CP: Gesamtentwicklungskosten.

(ii) Inhalt der Umsetzung:

- Bestimmen Sie die beste und höchste Nutzung der Immobilie.

- Bestimmen Sie den Prognosezeitraum (n) für den zukünftigen Cashflow.

- Bestimmen Sie den gesamten Entwicklungsumsatz (DT).

- Ermittlung der Gesamtentwicklungskosten (CP).

- Den Wert einer Immobilie bestimmen (V).

(iii) Fälle, die den Zeitpunkt des Entstehens von Entwicklungserlösen und Immobilienentwicklungskosten betreffen:

- Fall 1: Die Erträge und Kosten der Immobilienentwicklung fallen im selben Jahr an. In diesem Fall werden die Erträge und Kosten der Immobilienentwicklung auf Grundlage des Preisniveaus zum Zeitpunkt der Bewertung berechnet.

V = DT – CP (zum Zeitpunkt der Bewertung)

- Fall 2: Der Immobilienentwicklungsprozess dauert viele Jahre, nach der Errichtung wird die Immobilie gewerblich vermietet oder ein Teil der Immobilie wird über viele Jahre hinweg gewerblich vermietet oder ein Teil der Immobilie wird verkauft.

Darin:

- V: Geschätzter Vermögenswert.

- DTt: Erwarteter Entwicklungsertrag im Jahr t.

- CPt: Geschätzte Entwicklungskosten für das Jahr t.

- r: Diskontsatz.

- n: Prognosezeitraum für den zukünftigen Cashflow.

- t: Prognosejahr.

Darüber hinaus wird gemäß Artikel 10 des Rundschreibens 42/2024/TT-BTC die Bestimmung des Abzinsungssatzes (r) bei der Überschussmethode wie folgt vorgeschrieben:

Bei der Bestimmung des Abzinsungssatzes müssen der Zeitwert des Geldes und die Risiken berücksichtigt werden, die mit den Cashflows verbunden sind, die während der Konstruktion, Fertigstellung und des Betriebs eines Immobilienprojekts entstehen.

Der Diskontsatz wird auf eine der folgenden Arten ermittelt:

- Der durch den Ertragswertansatz ermittelte Abzinsungssatz ist in den vietnamesischen Bewertungsstandards zum Ertragswertansatz festgelegt.

- Der Diskontsatz wird auf Grundlage des durchschnittlichen mittelfristigen Kreditzinssatzes für VND-Einlagen bei Geschäftsbanken ermittelt, bei denen der Staat zum Zeitpunkt der Bewertung mehr als 50 % des Grundkapitals oder der gesamten Stimmrechtsanteile hält und die ihren Hauptsitz oder ihre Niederlassungen in der Provinz haben, um Immobilieninvestitionen und Geschäftsprojekte umzusetzen.

Die höchste und beste Nutzung einer Immobilie wird auf folgender Grundlage ermittelt:

- Merkmale der Immobilienbewertung.

- Informationen zur Flächennutzungsplanung, Bauplanung, Verkehrsplanung, Vorschriften zur Flächenumwandlung und Vorschriften zu Bauinvestitionen, die von den zuständigen Behörden genehmigt wurden.

- Anleitung zur Analyse der besten und effektivsten Nutzung der vietnamesischen Bewertungsstandards zum Sammeln und Analysieren von Informationen zu zu bewertenden Vermögenswerten.

Weisheit

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html