Zur Ermittlung der Grundstückspreise müssen 1 - 2 Methoden für die Anwendung nach Sektoren und Standorten ausgewählt werden.

Am 21. Juni schlug der Delegierte Tran Chi Cuong, stellvertretender Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Stadt Da Nang , in einer Rede im Diskussionssaal zum Entwurf des geänderten Bodengesetzes vor, dass es notwendig sei, ein bis zwei konkrete Methoden zur Bestimmung der Bodenpreise für alle Sektoren und Orte auszuwählen und anzuwenden, um Konsistenz und Durchführbarkeit sicherzustellen und künftige rechtliche Probleme zu vermeiden.

Delegierter Tran Chi Cuong spricht im Diskussionssaal. Foto: VU HUNG

Delegierter Tran Chi Cuong stimmte einer Änderung des Landgesetzes zu und leistete gleichzeitig einen Beitrag und ergänzte zwei wichtige Punkte.

Was die Frage der Landpacht gemäß Artikel 120 des Gesetzesentwurfs betrifft, so institutionalisiert Absatz 2 zwar grundsätzlich die Politik der Partei in der Resolution Nr. 18-NQ/TW des 13. Zentralen Exekutivkomitees und regelt insbesondere Feldgruppen, Sektoren und für Felder genutztes Land, für die eine einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer erfolgt. Laut den Delegierten handelt es sich hierbei jedoch um eine Frage, bei der die spezifischen Entwicklungsfaktoren jedes Ortes berücksichtigt werden müssen.

Tatsächlich gibt es Projekte, die als Schlüsselfaktoren für die Förderung der sozioökonomischen Entwicklung eines Ortes gelten und bei denen Investoren eine Einmalzahlung verlangen, um die finanziellen Investitionen für die Projektumsetzung ausgleichen und proaktiv planen zu können, um Stabilität zu gewährleisten und Schwankungen während des Projektumsetzungsprozesses des Investors zu vermeiden. Die Einmalzahlungsmethode wird jedoch nicht angewendet.

Daher müsse man laut Delegiertem Tran Chi Cuong in Erwägung ziehen, Klausel 2, Artikel 120 um den Fall zu ergänzen, dass der Volksrat der Provinz bei Projekten mit richtungsweisender und zentraler Bedeutung im Rahmen der Strategie, Planung und des sozioökonomischen Entwicklungsplans der jeweiligen Region eine einmalige Pachtzahlung für die gesamte Pachtdauer in Erwägung ziehen und beschließen soll.

Dadurch werden sowohl die Entwicklungsziele des Ortes als auch der Wunsch nach einer Stabilisierung der Investitionen und der Produktion der Unternehmen sichergestellt und die Interessenharmonie des Staates, der Investoren und der Landnutzer sichergestellt.

Darüber hinaus legt Artikel 120 in Absatz 2 Buchstabe b fest, dass die „Nutzung gewerblicher Dienstleistungsflächen für touristische Aktivitäten“ ein Fall von Pacht mit einmaliger Zahlung für die gesamte Pachtdauer ist. Nach Ansicht des Delegierten muss der Begriff „touristische Aktivitäten“ präzisiert werden.

Der Delegierte erklärte hierzu, dass gemäß der Auslegung der in Absatz 3, Artikel 3 und Kapitel V des Tourismusgesetzes von 2017 festgelegten Begriffe, die insbesondere touristische Aktivitäten, Arten von Tourismusunternehmen und touristische Geschäftstätigkeiten wie Reisen, Transport, Unterkunft und andere Arten von touristischen Dienstleistungen wie Essen, Einkaufen, Unterhaltung, Erholung und Gesundheitsversorgung regeln, touristische Aktivitäten einen ziemlich breiten Umfang und eine breite Bedeutung haben. Daher ist es notwendig, den Begriff „touristische Aktivitäten“ zu klären und zu spezifizieren, um die praktische Anwendung des Gesetzes zu vereinfachen, klarer zu gestalten und umsetzbar zu machen.

Grundsätzlich ist die Methode zur Berechnung des Grundstückspreises in Artikel 158 und die Grundstückspreisliste in Artikel 159 festgelegt. Der Delegierte sagte, dass in Absatz 4 von Artikel 158 zwar die Überschussmethode im Vergleich zum geltenden Gesetz gestrichen wurde, der Gesetzentwurf jedoch vier Methoden zur Grundstücksbewertung vorsieht, darunter: „Methode des direkten Vergleichs; Abzugsmethode; Einkommensmethode; Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten“.

In der Praxis führt die Anwendung von vier Methoden für dasselbe Grundstück jedoch zu vier unterschiedlichen Ergebnissen, und es ergeben sich enorme Unterschiede. Ganz zu schweigen davon, dass sich bei derselben Methode, beispielsweise der Einkommensmethode, der Grundstückspreis unterschiedlich ändert, wenn die Eingabevariablen geändert werden.

Unterdessen ist in Absatz 5, Artikel 158 festgelegt, dass „die Agentur zur Bestimmung des Grundstückspreises beschließen darf, die Grundstückspreise unter Verwendung einer oder mehrerer der in Absatz 4 vorgeschriebenen Bewertungsmethoden zu bestimmen.“

Normalerweise wird die staatliche Agentur aus Sicherheitsgründen viele Methoden anwenden und sich für das Ergebnis der Methode entscheiden, die den höchsten Preis erzielt, was den Unternehmen unbemerkt Schwierigkeiten bereitet.

Darüber hinaus muss die Regelung „Die Behörde, die die Grundstückspreise auf Grundlage der Ergebnisse der Ermittlung der für den Staatshaushalt günstigsten Grundstückspreise festlegt“ sorgfältig geprüft, analysiert und klar definiert werden, was „für den Staatshaushalt am günstigsten“ ist. Ist die Anwendung der Methode, die den höchsten Preis ergibt, „am günstigsten“ oder geht es einfach nur um den höchsten Grundstückspreis?

Dem Delegierten zufolge ist Land nur ein Inputmaterial. Wichtig sei, wie das Land genutzt werde, wie die Landnutzer es ausbeuten und nutzen, um daraus Nutzen zu ziehen. Der Mehrwert des Landes sei wichtiger als nur der Landpreis. Nur dann könne die Landnutzung umfassend und langfristig wirksam sein.

In der Realität gibt es Fälle, in denen es möglich ist, günstige Pachtpreise für Grundstücke zu erzielen, die Vorteile sind jedoch größer, da Arbeitsplätze geschaffen werden, die jährlichen Haushaltseinnahmen durch Steuern, Produktion und Geschäftstätigkeit erhöht werden oder andere Opportunitätskosten entstehen, wenn frühzeitig Investoren für Investitionen an diesem Grundstücksstandort gewonnen werden sollen.

Andererseits steht die oben genannte Regelung „am vorteilhaftesten für den Staatshaushalt“ im Widerspruch zu der Regelung in Absatz 3, Artikel 153: „… falls die Grundrente für den nächsten Zyklus im Vergleich zum vorherigen Zyklus steigt, wird die zu zahlende Grundrente so angepasst, dass sie im Vergleich zum vorherigen Zyklus um nicht mehr als 15 % steigt.“

Da die Bestimmung des neuen Zyklus auf der Grundlage der zum Zeitpunkt des ersten Jahres des Zyklus ermittelten Grundstückspreisliste erfolgt, steigen die Grundstückspreise im Vergleich zu den vorangegangenen fünf Jahren häufig sehr stark an, und die Bestimmung „Anstieg von nicht mehr als 15 %“ muss analysiert werden, um die Grundlage für die Bestimmung dieser Rate zu klären.

Delegierter Tran Chi Cuong erklärte, dass die Einführung von vier Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise Schwierigkeiten und Komplikationen bei der Umsetzung mit sich bringen werde. Daher müsse geprüft und neu bewertet werden, welche der vier Methoden die vorteilhafteste und praktischste sei. Anschließend sollten ein bis zwei spezifische Methoden für alle Sektoren und Standorte ausgewählt werden, um Konsistenz und Durchführbarkeit zu gewährleisten und künftige rechtliche Probleme zu vermeiden.

Darüber hinaus sieht Artikel 159 Absatz 1 die jährliche Anpassung der Grundstückspreisliste vor, legt jedoch die Grundsätze, Kriterien und Bedingungen für die Anpassung der Grundstückspreisliste nicht klar fest. Dies wird bei der Umsetzung auf viele Schwierigkeiten und Hindernisse stoßen.

Um eine klare Rechtsgrundlage zu schaffen und eine willkürliche Anwendung des Gesetzes zu vermeiden, schlugen die Delegierten daher vor, die Hinzufügung spezifischer Grundsätze, Bedingungen und Kriterien als Grundlage für die Anpassung der jährlichen Grundstückspreisliste in Betracht zu ziehen.

N.PHU - VU HUNG