Warnung: Anleger geraten in einen negativen Cashflow, die Zinsen häufen sich

Kapital fließt in Immobilien

Vor kurzem wurden vergünstigte Kreditpakete aufgelegt, die sich an Erstkäufer von Eigenheimen und an Sozialwohnungsprojekte richten und die Liquidität des Marktes steigern sollen.

Bis Ende 2024 werden die gesamten ausstehenden Immobilienkredite etwa 3,2 Milliarden VND erreichen und damit fast 21 % der gesamten ausstehenden Kredite der Wirtschaft ausmachen. Davon stiegen die Kredite für Immobiliengeschäftsaktivitäten stark um 18 %, die Kredite für den Wohnungsbedarf um 6,5 %.

Auch bei den ausländischen Direktinvestitionen (ADI) zeichnet sich eine Erholung ab. Allein in den ersten vier Monaten dieses Jahres erreichten die im Immobiliensektor registrierten ADI 1,5 Milliarden US-Dollar, was 26,9 % des gesamten registrierten ADI-Kapitals des Landes entspricht. Diese Zahl zeigt das Vertrauen ausländischer Investoren in die Erholung des Marktes.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, schätzte ein, dass der Markt derzeit hohe Erwartungen an die Lockerung der Kreditvergabe für Immobilienkäufe stellt. In einer Umfrage von Batdongsan.com.vn im ersten Quartal 2025 äußerten 67,1 % der Makler ihre Erwartungen in Bezug auf eine Lockerung der Kreditvergabe für Immobilienkäufe; 47,9 % der Makler äußerten ihre Erwartungen in Bezug auf eine Senkung der Steuern und Transaktionsgebühren für Immobilien; 43,4 % der Makler äußerten ihre Erwartungen in Bezug auf eine Beschleunigung des Rechtsfortschritts. In diesem Jahr wird ein Anstieg des Kreditwachstums auf 16 % erwartet, und die Zinsen für Immobilienkredite sinken weiter.

Warnung: Anleger geraten in einen negativen Cashflow, die Zinsen häufen sich, Foto 1

In letzter Zeit ist viel Kreditkapital in den Immobiliensektor geflossen (Foto: Nhu Y).

Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV , betonte, dass der Markt in eine Phase der „Umstrukturierung von Nachfrage und Kapitalquellen“ eintritt. Laut Herrn Luc müssen Immobilienunternehmen, die überleben wollen, ihren Ansatz ändern: Sie müssen Segmente mit echter Nachfrage wie Sozialwohnungen und Mittelklassewohnungen entwickeln, anstatt Luxusprojekte mit erschwertem Zugang zu Krediten zu verfolgen.

Durch die gezielte Ansprache echter Käufer werden nicht nur die Umsätze gesteigert, sondern auch die Kreditaufnahme bei Banken erleichtert, die Projekten mit praktischem Nutzwert und geringem Risiko tendenziell den Vorzug geben.

Seien Sie vorsichtig mit Kredithebeln

Der Ökonom Nguyen Tri Hieu erklärte, dass der Einsatz von Fremdkapital ein beliebtes Instrument bei Immobilieninvestitionen sei und Anlegern helfe, ihre Gewinne zu steigern. Ein übermäßiger Einsatz von Fremdkapital birgt jedoch viele ernsthafte Risiken.

Viele Investoren leihen sich bis zu 70–80 % oder sogar mehr, in der Erwartung, die Zinsen durch einen schnellen Verkauf oder eine schnelle Vermietung tilgen zu können. Doch die Realität ist nicht immer günstig. Läuft der Verkauf schleppend, ist eine Vermietung nicht möglich oder sind die Kosten höher als erwartet, geraten Investoren in einen negativen Cashflow, der Zinsdruck auf das Darlehen steigt und sie laufen Gefahr, ihren Finanzplan zu sprengen.

In Zeiten niedriger Zinsen erscheinen Bankkredite als ideale Lösung. Steigen die Zinsen jedoch (wie in vielen Ländern nach der COVID-19-Pandemie), steigen die Kreditkosten drastisch an und zehren an den Gewinnen. Bei variabel verzinslichen Krediten kann eine Erhöhung um 1–2 % die monatlichen Ausgaben um mehrere zehn Millionen Dong erhöhen.

„Es gibt keine Garantie dafür, dass die Immobilienpreise immer steigen. In manchen Phasen, insbesondere nach Marktspitzen, können die Preise seitwärts tendieren oder stark fallen. In diesem Fall kann die mit einer Hypothek belastete Immobilie im Verhältnis zu den ausstehenden Schulden an Wert verlieren, was zu einer negativen Eigenkapitalquote führt – die Investoren erzielen nicht nur keinen Gewinn, sondern haben auch mehr Schulden als die Immobilie tatsächlich wert ist“, sagte Herr Hieu.

Laut Herrn Hieu sind Investoren neben Marktfaktoren auch mit Risiken durch staatliche Maßnahmen konfrontiert, wie etwa der Verschärfung der Immobilienkredite, Änderungen des Bodenrechts und der Einführung von Grundsteuern. Diese Faktoren können die Möglichkeit zur Verwertung und Liquidierung von Vermögenswerten erheblich beeinträchtigen. Eine Lockerung der Immobilienkredite bedeutet jedoch nicht, dass sich Investitionsmöglichkeiten eröffnen. Angesichts der allmählichen Markterholung sind Vorsicht und die richtige Strategie die entscheidenden Erfolgsfaktoren für Unternehmen und Privatanleger.

Ngoc Mai

Quelle: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo