Warnung: Anleger geraten in einen negativen Cashflow, die Zinsen häufen sich

Kapital fließt in Immobilien

Vor kurzem wurden vergünstigte Kreditpakete aufgelegt, die sich an Erstkäufer von Eigenheimen und an Sozialwohnungsprojekte richten und die Liquidität des Marktes steigern sollen.

Bis Ende 2024 werden die gesamten ausstehenden Immobilienkredite etwa 3,2 Milliarden VND erreichen, was fast 21 % der gesamten ausstehenden Kredite der Wirtschaft entspricht. Davon stiegen die Kredite für Immobiliengeschäfte stark um 18 %, die Kredite für den Wohnungsbedarf um 6,5 %.

Bemerkenswerterweise gibt es auch Anzeichen einer Rückkehr bei den ausländischen Direktinvestitionen (FDI). Allein in den ersten vier Monaten dieses Jahres erreichten die registrierten ausländischen Direktinvestitionen im Immobilienbereich 1,5 Milliarden US-Dollar, was 26,9 % des gesamten registrierten ausländischen Direktinvestitionskapitals des Landes entspricht. Diese Zahl zeigt das Vertrauen der ausländischen Investoren in die Fähigkeit des Marktes, sich zu erholen.

Herr Nguyen Quoc Anh – stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam – schätzte, dass der Markt derzeit große Erwartungen in die Politik der Lockerung der Kreditvergabe für Immobilienkäufe setzt. Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn im ersten Quartal 2025 erwarten 67,1 % der Makler eine „Lockerung der Kreditpolitik für Immobilienkredite“. 47,9 % der Makler erwarten eine „Senkung der Gebühren und Steuern für Immobilientransaktionen“; 43,4 % der Makler erwarten eine „Beschleunigung des Rechtsfortschritts“. In diesem Jahr dürfte das Kreditwachstum auf 16 % steigen und die Zinsen für Immobilienkredite sinken weiter.

In letzter Zeit ist viel Kreditkapital in den Immobiliensektor geflossen (Foto: Nhu Y).

TS. Can Van Luc, Chefökonom der BIDV -Bank, betonte, dass der Markt in eine Phase der „Umstrukturierung der Nachfrage und der Kapitalquellen“ eintritt. Laut Herrn Luc müssen Immobilienunternehmen, die überleben wollen, ihren Ansatz ändern: Sie müssen Segmente mit echter Nachfrage entwickeln, etwa Sozialwohnungen und Wohnungen der mittleren Preisklasse – statt sich auf Luxusprojekte zu konzentrieren, für die man nur schwer Kredite bekommt.

Durch die gezielte Ansprache echter Käufer werden nicht nur die Umsätze gesteigert, sondern auch die Kreditaufnahme bei Banken erleichtert, die Projekten mit praktischem Nutzwert und geringem Risiko tendenziell den Vorzug geben.

Seien Sie vorsichtig mit Kredithebeln

Der Ökonom Nguyen Tri Hieu sagte, dass die Nutzung finanzieller Hebel ein beliebtes Instrument bei Immobilieninvestitionen sei, das den Anlegern dabei helfe, ihre Gewinne zu steigern. Eine übermäßige Fremdfinanzierung birgt jedoch erhebliche Risiken.

Viele Investoren leihen sich bis zu 70–80 % oder sogar mehr, in der Erwartung, durch den Verkauf oder die Vermietung die Kreditzinsen schnell zurückzahlen zu können. Doch in Wirklichkeit ist der Markt nicht immer günstig. Wenn der Umsatz schleppend läuft, keine Vermietung möglich ist oder die Kosten höher sind als erwartet, geraten Investoren in eine Situation mit negativem Cashflow, stehen unter Zinsdruck und laufen Gefahr, dass ihr Finanzplan scheitert.

In Zeiten niedriger Zinsen erscheinen Bankkredite möglicherweise als ideale Lösung. Wenn jedoch die Zinssätze zu steigen beginnen (wie es in vielen Ländern im Zuge der COVID-19-Pandemie der Fall war), steigen die Kreditkosten stark an und zehren vollständig an den Gewinnen. Bei Krediten mit variablem Zinssatz kann eine Erhöhung um 1–2 % die monatlichen Ausgaben um mehrere zehn Millionen Dong erhöhen.

„Es gibt keine Garantie dafür, dass die Immobilienpreise immer steigen. In manchen Phasen, insbesondere nach Marktspitzen, können die Preise seitwärts tendieren oder stark fallen. Dann kann die mit einer Hypothek belastete Immobilie im Verhältnis zu den ausstehenden Schulden an Wert verlieren, was zu einer negativen Eigenkapitalquote führt – die Investoren machen nicht nur keinen Gewinn, sondern haben auch mehr Schulden als die Immobilie tatsächlich wert ist“, sagte Herr Hieu.

Laut Herrn Hieu sind Investoren neben Marktfaktoren auch mit Risiken durch die Regierungspolitik konfrontiert, etwa durch die Verschärfung der Immobilienkredite, Änderungen der Bodengesetze und die Einführung von Grundsteuern. Diese Faktoren können die Fähigkeit zur Verwertung und Liquidierung von Vermögenswerten erheblich beeinträchtigen. Eine Lockerung der Immobilienkreditvergabe bedeutet nicht, dass sich dadurch viele Investitionsmöglichkeiten eröffnen. Vor dem Hintergrund einer allmählichen Markterholung sind Vorsicht und die richtige Strategie sowohl für Unternehmen als auch für Privatanleger die entscheidenden Erfolgsfaktoren.

Ngoc Mai

Quelle: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo