Verhinderung von Bodenspekulationen und ins Stocken geratenen Projekten.

Ab dem 1. August 2024 werden Projekte, die im Verzug sind, entschädigungslos eingestellt. Diese Regelung soll eine „Säuberung“ des Investorenkreises bewirken, Bodenspekulationen verhindern und ins Stocken geratene Projekte wiederbeleben.

Das IFC One Saigon-Projekt (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist nach 17 Jahren immer noch unvollendet.

Ergreifen Sie entschiedene Maßnahmen, um Bodenspekulationen und ins Stocken geratene Projekte einzudämmen.

Das Projekt IFC One Saigon (ehemals Saigon One Tower) befindet sich auf einem erstklassigen Grundstück an der Ecke der Straßen Ham Nghi und Ton Duc Thang (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) und ist trotz einer kurzen Phase aufsehenerregender Neuauflage noch immer nicht fertiggestellt.

Das auf einem 6.672 m² großen Grundstück errichtete IFC One Saigon mit fünf Untergeschossen, drei Technikgeschossen und 41 oberirdischen Geschossen wurde vor 17 Jahren begonnen. Nach fünf Jahren schleppender Bauarbeiten wurde das Projekt jedoch 2011 offiziell eingestellt. Trotz mehrerer Eigentümerwechsel ist das IFC One Saigon bis heute unvollendet. Das Gebäude wird immer wieder in Listen von Projekten genannt, die das Stadtbild verschandeln.

Gegenüber dem Ben-Thanh-Markt (Ho-Chi-Minh-Stadt), direkt neben der belebten Metro-Linie 1, erhebt sich ein schlichter Betonbau namens One Central Saigon (ehemals The Spirit of Saigon). Der gemischt genutzte Komplex umfasst ein Einkaufszentrum, Büros, Wohnungen, Luxusapartments und ein 6-Sterne-Hotel auf einer Gesamtfläche von über 8.500 m². Er befindet sich in bester Lage im Herzen des 1. Bezirks und verfügt über vier Straßenfronten. Das Projekt wechselte bereits mehrfach den Besitzer, ein Fertigstellungstermin ist jedoch nicht absehbar.

Auch das Lancaster Lincoln Projekt (Distrikt 4), finanziert von der Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., wurde 2017 begonnen, kam aber nach Fertigstellung der unterirdischen Bauarbeiten zum Erliegen. Und das D-One Saigon Projekt (Distrikt Go Vap) der DHA Company, das 2016 genehmigt wurde, ist bis heute nur ein leeres Grundstück.

Eine der Neuerungen des Landgesetzes von 2024 ist die Anwendung von Sanktionen auf Projekte, die die Umwandlung der Landnutzung, die Anerkennung von Landnutzungsrechten und die Übertragung von Landnutzungsrechten betreffen, während frühere Gesetze nur die Landrückgewinnung aufgrund von Verstößen in Projekten vorsahen, in denen Land zugeteilt oder verpachtet wurde.

Die oben genannten Beispiele veranschaulichen nur einige wenige Projekte, die in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahren stillstehen. Das Bodengesetz von 2013 sieht vor, dass ein Projekt nach Genehmigung einer Investitionspolitik 12 Monate Zeit zur Umsetzung hat, bei Verlängerung 24 Monate. Wird es innerhalb dieser Frist nicht umgesetzt, wird es widerrufen. Die Aufhebung solcher Projekte gestaltet sich jedoch schwierig, insbesondere wenn das Unternehmen bereits grundlegende Investitionen in das Grundstück getätigt hat.

Das Bodengesetz 2024 (gültig ab 1. August 2024) enthält strengere Bestimmungen. So werden beispielsweise Investitionsprojekte, die ab dem Übergabedatum zwölf aufeinanderfolgende Monate lang nicht genutzt werden oder deren Landnutzungsfortschritt 24 Monate hinter dem im Investitionsbeschluss festgelegten Zeitplan zurückliegt, widerrufen.

Wird das Grundstück nicht genutzt oder verzögert sich das Projekt, kann dem Investor eine Fristverlängerung von maximal 24 Monaten gewährt werden. Er muss dem Staat in diesem Fall einen Betrag entsprechend der Verlängerungsdauer zahlen. Wird das Grundstück nach Ablauf der Frist weiterhin nicht genutzt, nimmt der Staat es entschädigungslos zurück, einschließlich des Grundstücks, der darauf befindlichen Vermögenswerte und der Investitionskosten.

Die Möglichkeit höherer Gewalt muss berücksichtigt werden.

Die Wiederaufnahme stillgelegter Projekte zur Revitalisierung von Landressourcen ist unerlässlich, doch Experten sind der Ansicht, dass höhere Gewalt, wie beispielsweise langwierige Gerichtsverfahren, berücksichtigt werden sollte. Denn Unternehmen selbst wollen die Verfahren so schnell wie möglich abschließen, um mit Bauarbeiten, Vertrieb und Kapitalrückgewinnung beginnen zu können.

Im Gespräch mit einem Reporter der Investment Newspaper erklärte Angus Liew, Vorstandsvorsitzender von Gamuda Land Vietnam, dass die Regelung zur Landgewinnung für Projekte, die nach Ablauf der Verlängerungsfrist im Landgesetz von 2024 nicht umgesetzt werden, darauf abzielt, die Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden. In einigen Fällen, beispielsweise während der Covid-19-Pandemie, kann die Verlängerungsfrist jedoch verlängert werden.

Herr Le Huu Nghia, Geschäftsführer der Le Thanh Construction Co., Ltd., erklärte aufgrund seiner Geschäftserfahrung, dass es in der Realität viele Fälle höherer Gewalt gebe. Beispielsweise könnten Unternehmen Projekte aufgrund von Verzögerungen in den Verfahren der zuständigen Behörden nicht realisieren. Daher müsse die Verordnung zum Grundstücksgesetz diesen Inhalt ergänzen und präzisieren, so Herr Nghia; andernfalls würden viele Unternehmen zu Unrecht ruiniert.

„Sobald wir den Projektantrag eingereicht hatten, mussten wir einen Zeitplan festlegen, aber selbst nachdem die Investition genehmigt worden war, konnten wir nicht sofort mit der Umsetzung beginnen, da die Beschaffung von Investitionslizenzen und andere Verfahren viele Jahre dauern“, teilte Herr Nghia mit.

Eine positive Entwicklung für Unternehmen, die trotz Verzögerungen an der Projektdurchführung festhalten wollen, ist, dass das Gesetz Ausnahmen für Verzögerungen aufgrund höherer Gewalt wie Naturkatastrophen oder Krieg vorsieht. Kann zudem nachgewiesen werden, dass die Verzögerung auf ein Verschulden der Behörden oder der für die Durchsetzung des Gesetzes Verantwortlichen zurückzuführen ist, wird das Projekt nicht abgebrochen. Unternehmen schlagen jedoch vor, dass die Richtlinien detailliertere Regelungen und spezifische Sanktionen für Personen und Organisationen enthalten sollten, die indirekt für Projektverzögerungen verantwortlich sind.

Neben den verschärften Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 führt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 zahlreiche Änderungen hinsichtlich der finanziellen Anforderungen an Investoren ein. So müssen Immobilienunternehmen beispielsweise für Projekte mit einer Grundstücksfläche von unter 20 Hektar ein Eigenkapital von mindestens 20 % des gesamten Investitionskapitals und für Projekte mit einer Grundstücksfläche von 20 Hektar oder mehr mindestens 15 % des gesamten Investitionskapitals vorweisen und die Fähigkeit zur Kapitalbeschaffung für die Umsetzung des Investitionsprojekts nachweisen.

Wenn ein Immobilienunternehmen mehrere Projekte gleichzeitig durchführt, muss es über ausreichend Eigenkapital verfügen, um für jedes Projekt das oben genannte Verhältnis einzuhalten und alle Projekte abschließen zu können. Darüber hinaus legt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 Bedingungen wie Kreditlimits, Unternehmensbürgschaften usw. fest.

Angesichts solch strenger Vorschriften müssen Unternehmen alle Faktoren sorgfältig abwägen, bevor sie ein Projekt in Angriff nehmen, um ineffiziente und unkoordinierte Investitionen zu vermeiden, die zu Projektverzögerungen und Ressourcenverschwendung führen könnten.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html