Blocklandspekulation, „ausgesetzte“ Projekte

Ab dem 1. August 2024 werden Projekte, die im Verzug sind, entschädigungslos eingestellt. Diese Regelung soll eine „Säuberung“ des Investorenmarktes bewirken, Bodenspekulationen verhindern und den Umgang mit „ausgesetzten“ Projekten regeln.

Das IFC One Saigon-Projekt (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist nach 17 Jahren immer noch nicht abgeschlossen.

Strenge Maßnahmen zur Eindämmung von Bodenspekulationen und „ausgesetzten“ Projekten

Das Projekt IFC One Saigon (ehemals Saigon One Tower) befindet sich auf einem „goldenen Grundstück“ direkt an der Ecke der Straßen Ham Nghi und Ton Duc Thang (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) und ist nach einer kurzen Phase geschäftigen Neustarts immer noch nicht fertiggestellt.

Das auf einem 6.672 m² großen Grundstück errichtete Gebäude IFC One Saigon mit fünf Untergeschossen, drei Technikgeschossen und 41 Obergeschossen wurde vor 17 Jahren begonnen. Nach fünf Jahren schleppender Bauarbeiten wurde das Projekt 2011 jedoch offiziell eingestellt. Aufgrund zahlreicher Eigentümerwechsel konnte IFC One Saigon bis heute nicht fertiggestellt werden. Das Projekt wurde wiederholt als eines der Projekte genannt, die dem Ansehen der Stadt schaden.

Gegenüber dem Ben-Thanh-Markt (Ho-Chi-Minh-Stadt), direkt an der belebten Metrostation 1, befindet sich der massive Betonbau One Central Saigon (ehemals The Spirit of Saigon). Der Komplex umfasst Einkaufszentren, Büros, Wohnungen, Luxusapartments und 6-Sterne-Hotels auf einer Gesamtfläche von über 8.500 m². Er liegt im Ben-Thanh-Viereck in bester Lage mitten im 1. Bezirk und verfügt über vier Fassaden. Das Projekt wechselte bereits mehrfach den Besitzer und ist noch nicht fertiggestellt.

Ähnlich verhält es sich mit dem Lancaster Lincoln Projekt (Distrikt 4), das von der Trung Thuy Lancaster Company Limited im Jahr 2017 begonnen wurde, aber nach dem Bau der Untertageanlagen „inaktiv“ ist. Das D-One Saigon Projekt (Distrikt Go Vap) der DHA Company wurde derweil im Jahr 2016 genehmigt, ist aber bis heute nur ein leeres Grundstück.

Eine der Neuerungen des Landgesetzes von 2024 besteht darin, Sanktionen auf Projekte anzuwenden, die ihren Zweck ändern, Landnutzungsrechte anerkennen oder Übertragungen von Landnutzungsrechten erhalten, während das vorherige Gesetz den Widerruf wegen Verstößen nur auf Projekte anwandte, denen Land zugeteilt oder gepachtet wurde.

Dies sind nur einige Beispiele für Projekte, die in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahren auf Eis liegen. Das Bodengesetz von 2013 sieht vor, dass Projekte nach ihrer Genehmigung innerhalb von zwölf Monaten umgesetzt werden müssen, bei Verlängerung innerhalb von 24 Monaten. Wird diese Frist nicht eingehalten, wird das Projekt widerrufen. Die Aufhebung solcher Projekte gestaltet sich jedoch schwierig, insbesondere wenn das Unternehmen bereits grundlegende Investitionen auf dem betreffenden Grundstück getätigt hat.

Das Bodengesetz 2024 (gültig ab 1. August 2024) enthält zahlreiche strengere Bestimmungen. Beispielsweise wird ein Investitionsprojekt, das nach Übergabe zwölf Monate lang ungenutzt bleibt oder dessen Landnutzungsfortschritt 24 Monate hinter dem im Investitionsbeschluss festgelegten Fortschritt zurückliegt, widerrufen.

Wird das Grundstück nicht oder nicht fristgerecht genutzt, erhält der Investor eine Fristverlängerung von maximal 24 Monaten und muss dem Staat einen zusätzlichen Betrag zahlen. Nach Ablauf dieser Frist wird das Grundstück, falls es weiterhin nicht genutzt wird, vom Staat entschädigungslos zurückgefordert. Dies umfasst das Grundstück selbst, die darauf befindlichen Vermögenswerte und die Investitionskosten.

Der Fall höherer Gewalt muss berücksichtigt werden.

Die Wiederaufnahme stillgelegter Projekte zur Revitalisierung von Bodenressourcen ist dringend notwendig. Experten zufolge müssen dabei jedoch Fälle höherer Gewalt, wie beispielsweise jahrelange Gerichtsverfahren, berücksichtigt werden. Denn auch die Unternehmen selbst sind daran interessiert, diese Verfahren so schnell wie möglich abzuschließen, um mit dem Bau, dem Vertrieb und der Kapitalrückgewinnung beginnen zu können.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Angus Liew, Vorstandsvorsitzender von Gamuda Land Vietnam, dass die Regelung zur Landgewinnung für Projekte, die nach Ablauf der Verlängerungsfrist im Landgesetz 2024 nicht umgesetzt werden, der Verschwendung von Landressourcen dient. In einigen Fällen, wie beispielsweise während der Covid-19-Pandemie, kann sich die Verlängerungsfrist jedoch verlängern.

Aus seiner Geschäftserfahrung erklärte Herr Le Huu Nghia, Geschäftsführer der Le Thanh Construction Company Limited, dass es in der Realität viele Fälle höherer Gewalt gebe. Beispielsweise könnten Unternehmen Projekte aufgrund langwieriger behördlicher Verfahren nicht realisieren. Daher müsse die Verordnung zum Grundstücksrecht in diesem Punkt ergänzt und präzisiert werden, da Unternehmen sonst in vielen Fällen zu Unrecht geschädigt würden.

„Sobald wir die Projektunterlagen eingereicht hatten, mussten wir einen Zeitplan erstellen, aber nachdem die Investition genehmigt worden war, konnten wir sie trotzdem nicht sofort umsetzen, da die Beantragung einer Investitionslizenz und andere Verfahren viele Jahre in Anspruch nahmen“, teilte Herr Nghia mit.

Der Ausgangspunkt für Unternehmen, die trotz Verzögerungen die Projektdurchführung fortsetzen möchten, ist, dass das Gesetz Bedingungen für eine verzögerte Umsetzung aufgrund höherer Gewalt wie Naturkatastrophen oder feindlicher Angriffe festlegt. Kann nachgewiesen werden, dass die Verzögerung auf ein Verschulden der zuständigen Behörden oder derjenigen zurückzuführen ist, die öffentliche Aufgaben wahrnehmen, wird die Genehmigung nicht widerrufen. Unternehmen empfehlen jedoch, dass die Durchführungsverordnungen detailliertere Regelungen und spezifische Sanktionen für Personen und Organisationen enthalten, die indirekt zu Projektverzögerungen beitragen.

Neben den verschärften Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 enthält das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 zahlreiche Änderungen hinsichtlich der finanziellen Rahmenbedingungen für Investoren. So müssen Immobilienunternehmen beispielsweise für Projekte mit einer Grundstücksfläche von unter 20 Hektar ein Eigenkapital von mindestens 20 % des gesamten Investitionskapitals vorweisen, für Projekte mit einer Grundstücksfläche von 20 Hektar oder mehr mindestens 15 %. Zudem müssen sie die Fähigkeit zur Kapitalbeschaffung für die Umsetzung ihrer Investitionsprojekte gewährleisten.

Falls ein Immobilienunternehmen mehrere Projekte gleichzeitig durchführt, muss es über ausreichend Eigenkapital verfügen, um das oben genannte Verhältnis der einzelnen Projekte zur Realisierung aller Projekte sicherzustellen. Darüber hinaus legt das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 auch Bedingungen wie Kreditlimits, Unternehmensanleihen usw. fest.

Angesichts solch strenger Vorschriften müssen Unternehmen vor Beginn eines Projekts sorgfältig kalkulieren, um ineffektive Investitionen, Projektstillstand und Ressourcenverschwendung zu vermeiden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html