Das Zwei-Preis-System muss abgeschafft werden.

VTC News•29/01/2024

Viele Experten sind der Ansicht, dass die Veröffentlichung jährlicher Grundstückspreislisten dazu beitragen wird, die Praxis zweier unterschiedlicher Preisniveaus einzudämmen.

Das Problem von Grundstücken mit zwei unterschiedlichen Preisen beseitigen.

Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 werden alle fünf Jahre Bodenpreistabellen festgelegt, die bei Schwankungen der Bodenpreise angepasst und ergänzt werden müssen.

Allerdings wurde diese Bestimmung durch das geänderte Landgesetz gestrichen; stattdessen wird das Provinzvolkskomitee sie jährlich zu Beginn des Jahres bekannt geben.

Dr. Tran Quang Huy von der Hanoi Law University stimmte diesem neuen Inhalt zu und stellte fest, dass sich das Prinzip der Grundstücksbewertung an Marktprinzipien halten müsse, was bedeute, dass die Grundstückspreise flexibel, hochaktuell und marktgerecht sein und sich nur kurzfristig auswirken dürften.

„ Werden die Bodenpreistabellen, wie derzeit üblich, fünf Jahre lang geführt, entsprechend der Amtszeit des Provinzvolksrats, bleiben die Preise selbst bei Anpassungen wie einer Erhöhung oder Senkung um 20 % künstlich, marktfern, veraltet und unflexibel. Die Bestimmung im Entwurf des geänderten Bodengesetzes, die die regelmäßige jährliche Festlegung, öffentliche Bekanntmachung und Anwendung ab dem 1. Januar des jeweiligen Jahres vorsieht, beweist daher Flexibilität und Aktualität gemäß den Marktmechanismen“, urteilte Herr Huy.

Das geänderte Landgesetz wird die Praxis zweier unterschiedlicher Grundstückspreise abschaffen. (Illustrationsbild: Cong Hieu).

Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, äußerte seine Meinung: Da die Grundstückspreise nur alle fünf Jahre angepasst werden, sind sie nicht mehr zutreffend.

„ Tatsächlich gab es Gebiete, in denen die Grundstückspreise innerhalb eines einzigen Jahres um mehrere hundert Prozent schwankten, nicht nur innerhalb von fünf Jahren. Daher ist die Fünfjahres-Grundstückspreisliste veraltet und entspricht nicht den Anforderungen der staatlichen Grundstücksverwaltung “, sagte Herr Tuan.

Herr Tuan erklärte außerdem, dass die Grundstückspreisliste derzeit auch zur Berechnung der Einkommensteuer aus der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken herangezogen wird. Die Regelung zur Erhebung der Einkommensteuer aus der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken basiert seit Kurzem auf dem im Übertragungsvertrag angegebenen Preis. Liegt der Preis über dem Listenpreis, gilt der im Vertrag angegebene Preis; andernfalls wird der Listenpreis verwendet.

Dies führt dazu, dass der tatsächliche Kaufpreis sehr hoch ist, der im Vertrag angegebene Preis jedoch unter dem offiziellen Grundstückspreis liegt, um die Steuern anhand dieses Preises zu berechnen. Dadurch entstehen dem Staat Einnahmeverluste, und – noch wichtiger – es fehlen ihm genaue Grundstückspreisdaten für die anschließende Ermittlung der konkreten Grundstückswerte.

Der Zweck der jährlichen Veröffentlichung dieser Preise besteht daher darin, sicherzustellen, dass sie die Marktpreise genau widerspiegeln und das öffentliche Bewusstsein für den Schutz ihrer Interessen zu stärken.

„ Bei Transaktionen wird der genaue Kauf- und Verkaufspreis erfasst. Neben der Stabilisierung der Steuereinnahmen werden durch die vollständige notarielle Beglaubigung die Rechte der Bürger geschützt, und der Staat erhält eine Datenbank mit Marktpreisen für Grundstücke, die dem Aufbau einer Grundstückspreisdatenbank, der Festlegung von Grundstückspreisen und der Bestimmung konkreter Grundstückspreise dient “, analysierte Herr Tuan.

Vorteilhaft für den Staatshaushalt.

Rechtsanwältin Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt ist ebenfalls der Ansicht, dass die jährlich zu Jahresbeginn veröffentlichte Grundstückspreisliste den marktüblichen Grundstückspreisen näherkommen wird, da die aktuelle Grundstückspreisliste deutlich unter den Marktpreisen liegt.

Durch die Überarbeitung der jährlichen Bodenpreisbestimmungen wird der Staat Steuerausfälle vermeiden. (Abbildung)

Und wenn die Grundstückspreistabellen jährlich an die Marktschwankungen angepasst werden, wird dies laut Rechtsanwältin Phuong dem Staatshaushalt zugutekommen. Denn die Grundstückspreistabellen bilden die Grundlage für die Berechnung von Grundsteuern, Einkommensteuer usw.

„ Provinzen und Städte sollten ihre Grundstückspreislisten anpassen und veröffentlichen, die die Marktpreise genau widerspiegeln, um die Einkommensteuer auf Immobilientransaktionen zu berechnen. Dies verpflichtet die Bürger, den tatsächlichen Marktwert ihrer Immobilientransaktionen anzugeben. Im Gegensatz zur aktuellen Praxis, bei der beim Kauf und Verkauf von Grundstücken und Häusern ‚zwei Preise‘ angegeben werden, hilft dies dem Staat, Einnahmeverluste zu vermeiden“, analysierte Rechtsanwältin Phuong.

Der Direktor eines Immobilienunternehmens in Hanoi teilte diese Ansicht und erklärte, die derzeit von den lokalen Behörden festgelegte Grundstückspreisliste mit einem Zeitraum von 5 Jahren sei zu lang, weise eine erhebliche zeitliche Verzögerung auf und folge den schwankenden Marktpreisen nicht genau.

Um Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten, ist eine eigene Abteilung für die Eingabe von Grundstückspreisen erforderlich. Darüber hinaus sollten Informationen zu Immobilientransaktionen über Banken abgewickelt werden.

„ Das Wichtigste ist Transparenz. Nur so können wir Steuerausfälle vermeiden “, sagte er.

Darüber hinaus ist die Abschaffung des Bodenpreisrahmens notwendig, da sie die Denkweise grundlegend verändert, indem sie den Zugang zu tatsächlichen Marktpreisen ermöglicht. Gleichzeitig reduziert sie eine Reihe von Komplikationen, die derzeit zu Beschwerden und Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Grundstücken führen.

Gemäß dem geänderten Landgesetz erstellt das Provinzvolkskomitee die erste Grundstückspreisliste und legt sie dem Provinzvolksrat zur Genehmigung vor. Diese wird ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet. Jährlich legt das Provinzvolkskomitee dem Provinzvolksrat Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Grundstückspreisliste zur Entscheidung vor. Diese Änderungen werden ab dem 1. Januar des Folgejahres veröffentlicht und angewendet. Sollte die Grundstückspreisliste innerhalb eines Jahres angepasst, geändert oder ergänzt werden müssen, ist das Provinzvolkskomitee verpflichtet, dem Provinzvolksrat den entsprechenden Beschluss vorzulegen.
Laut Vu Hong Thanh, dem Vorsitzenden des Wirtschaftsausschusses , ist die Regulierung der jährlichen Bodenpreistabellen ein Thema, das von den zuständigen Behörden gründlich untersucht und der Nationalversammlung im Zuge der Erläuterung, der Einholung von Rückmeldungen und der Überarbeitung des Gesetzentwurfs mehrfach zur Diskussion vorgelegt wurde.

Chau Anh

Quelle