100 Millionen VND/m² Wohnung, „Spiel“ für wen?

Experten zufolge ist das Wohnungssegment mit einem Preis von 100 Millionen VND/m² für die Mehrheit der Käufer nicht geeignet, da ihr Einkommen diesen Preis nicht zulässt.

Der jüngste Bericht des Bauministeriums besagt, dass in den ersten neun Monaten des Jahres Wohnungsverkaufspreis In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt blieben die Preise hoch und tendierten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar zu einem Anstieg.

Konkret liegt der durchschnittliche Erstverkaufspreis von Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal 2025 bei 70–80 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 5,6 % gegenüber dem ersten Quartal 2025 und einem Anstieg von 33 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht. Insbesondere einige Luxusapartmentprojekte in Hanoi verzeichneten Verkaufspreise von 150–300 Millionen VND/m².

In Ho-Chi-Minh-Stadt lag der durchschnittliche Erstverkaufspreis für Wohnungen in den letzten neun Monaten bei etwa 75 Millionen VND/m². Das ist unverändert gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres, aber ein Anstieg um 36 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024. Einige High-End-Projekte haben Verkaufspreise von 150 Millionen VND/m² oder mehr.

Der jüngste Bericht von Savills zeigt außerdem, dass der Quadratmeterpreis für neu gebaute Wohnungen in Hanoi im zweiten Quartal durchschnittlich 91 Millionen VND betrug. Ein Rückgang dieses Preises ist zumindest in diesem Jahr nicht zu erwarten, da die meisten Projekte, die im weiteren Jahresverlauf fertiggestellt werden sollen, voraussichtlich über 90 Millionen VND pro Quadratmeter kosten werden.

Der Bericht des Bauministeriums betonte auch, dass die Immobilienpreise jedes Jahr stetig steigen, aber nicht ihren wahren Wert widerspiegeln und im Vergleich zum Durchschnittseinkommen der meisten Menschen immer noch hoch sind.

Insbesondere kommt es laut Bauministerium immer noch zu Hamsterkäufen, Preissteigerungen und Spekulationen. Dies erhöht das Immobilienpreisniveau, führt zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und übersteigt die Bezahlbarkeit der meisten Menschen.

Investoren und Vermögende sind die Hauptkunden im Segment der Luxuswohnungen. (Illustrationsfoto: Minh Duc).

Immobilienexperten zufolge handelt es sich bei den Käufern im Hochpreissegment heute mehrheitlich um Investoren, die auf hohe Gewinnchancen hoffen. Im Gegenteil: Trotz hoher Nachfrage ist der Zugang zu Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere junge Menschen, aufgrund der hohen Immobilienpreise sehr gering.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Real Estate Brokerage Association, analysierte: Was die Eigenheimkäufer betrifft, zeigt die Realität, dass nur eine kleine Gruppe Erstkäufer ist und tatsächlich einen Wohnbedarf hat. Die Mehrheit sind Investoren, einige kaufen zum kurzfristigen „Surfen“, andere kaufen, um ihr Vermögen angesichts starker Schwankungen in anderen Investitionskanälen zu halten.

Laut einer Umfrage des Marktforschungsunternehmens DKRA Vietnam machen Investitionskäufer tatsächlich einen größeren Anteil aus als Käufer mit tatsächlichem Wohnbedarf und machen 70–80 % der Verkäufe aus. Die meisten dieser Kunden besitzen bereits mindestens zwei Immobilien und nutzen ungenutztes Kapital, anstatt Kredite aufzunehmen. Sie legen Wert auf Rentabilität, einen klaren Rechtsstatus, Mietkapazität und Liquidität.

Eine Umfrage der Property Guru Vietnam Company zeigt, dass sich bis zu 60 % der jüngsten Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt auf die Kundengruppe der Investment-Kunden konzentrieren. Investoren mit einer inhärenten Risikobereitschaft sind alle bereit, finanzielle Hebelwirkung zu nutzen, um sich einzukaufen, da sie davon ausgehen, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft weiter steigen werden.

Zusätzlich zu der Gruppe der Investoren, die aus Profitgründen kaufen, wies Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE), auf eine weitere Gruppe von Menschen hin, die bereit sind, Wohnungen zum Preis von 100 Millionen VND/m² zu kaufen, nämlich Menschen mit gutem finanziellen Potenzial.

Frau Mien führte an, dass die Investoren trotz des hohen Verkaufspreises ihre Produkte verkauft hätten. Die Absorptionsrate des neuen Angebots liege weiterhin bei 62 Prozent. Insbesondere lägen die meisten der „geschlossenen“ Wohnungen im gehobenen und luxuriösen Segment.

„ Neu eröffnete Projekte haben hoher Preis aber immer noch gut absorbiert, da die Wohnungsnachfrage der Gruppe der Menschen mit guter finanzieller Leistungsfähigkeit – darunter Vietnamesen und Ausländer – weiterhin hoch ist. Darüber hinaus hat auch die Investitionsnachfrage zugenommen, da die Kunden den „bevorzugten“ Cashflow in der Erwartung weiter steigender Preise ausnutzen“, sagte Frau Mien.

Der Experte sagte außerdem, dass die meisten Transaktionen auf dem Primärmarkt auf die Nachfrage von Menschen zurückzuführen seien, die viele Immobilien besitzen.

Ein Vertreter eines Immobilienunternehmens in Hanoi erklärte, dass bei Projekten in Top-Lagen, die Hunderte Millionen VND/m² kosten, die Mehrheit der Käufer wohlhabende Menschen mit echtem Wohnbedarf seien. Dabei könnte es sich um Kunden im Alter von 8 bis 9 Jahren handeln, die einen Wohnraum mit allen Annehmlichkeiten und einer kultivierten Gemeinschaft suchen.

„ Projekte im Preisbereich von 100 bis 150 Millionen VND/m² lassen sich am einfachsten verkaufen, während Wohnungen über 200 Millionen VND/m² selektiver sind “, sagte er.

Investitionen auf dem Höhepunkt sind riskant.

Herr Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär des vietnamesischen Bankenverbands, warnte einmal, dass Investoren, die viele hochpreisige Wohnungen „halten“, auf steigende Preise warten und diese dann verkaufen, ab 2025 mit vielen Risiken konfrontiert seien. Laut Herrn Hung vergeben die Banken weiterhin Kredite, Investoren kaufen weiterhin Häuser, und spätere Käufer haben in Erwartung steigender Preise einen Preisunterschied zu anderen Käufern. Wenn die Preise jedoch sinken oder die Wohnungen nicht mehr verkauft werden können, werden die Endkäufer die Konsequenzen tragen.

Investitionen in Wohnungen zu Höchstpreisen können viele Risiken mit sich bringen. (Illustration: Cong Hieu).

Herr Hung ist davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt in der kommenden Zeit, wenn die Regierung das Projekt „1 Million Sozialwohnungen“ umsetzt, zu seiner wahren Natur zurückkehren wird.

Darüber hinaus wird das Kapital von über 145.000 Milliarden VND, das auf Investoren im Bereich Sozialwohnungen wartet, auch eine gute Richtung für den Immobilienmarkt vorgeben.

Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai University), sagte auch, dass Investitionen in Wohnungen im Wert von Hunderten Millionen Dong mit hohen Risiken verbunden seien.

Insbesondere handelt es sich hierbei um ein Segment mit begrenzter Liquidität. Bei einem kleinen Kundenstamm wird ein schneller Weiterverkauf schwierig sein. Auch die Mietrendite dieser Wohnungen im Wert von 100 Millionen Quadratmetern ist mit einer Rendite von nur etwa 3–5 % pro Jahr recht bescheiden und damit deutlich niedriger als bei anderen Kanälen.

Gleichzeitig besteht bei Investitionen in diese Wohnungen ein hohes Risiko von Preisanpassungen oder stagnierendem Wachstum. Liegt der Preis weit über der Erschwinglichkeit und dem tatsächlichen Nutzungswert, kann es zu einer Verlangsamung des Marktes kommen.

Und schließlich, so Herr Huy, verpasse man die Möglichkeit, seine Investitionen in anderen Bereichen zu diversifizieren, wenn man sein gesamtes Kapital in eine Luxuswohnung steckt.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, sagte außerdem, dass Investoren derzeit nur Geld für den Kauf billiger Wohnungen ausgeben sollten.

Laut Herrn Toan waren Wohnungen vor etwa zwei bis drei Jahren selten im attraktiven Anlageportfolio, da man sie als Verbrauchsgüter mit Wertverlust betrachtete. Als das Angebot an Neubauwohnungen in Hanoi jedoch allmählich zurückging, wurde dieses Produkt wieder für viele sicherheitsbewusste Anleger interessant. Aufgrund der monatlichen Mieteinnahmen und der Preissteigerungsrate sind Investitionen in Wohnungen rentabler als laufende Ersparnisse.

Die aktuellen Wohnungspreise sind jedoch so hoch, dass Käufer leicht zu Höchstpreisen greifen, was große Risiken birgt. Beispielsweise kostet eine Wohnung 4 bis 5 Milliarden VND, die Miete beträgt jedoch nur etwa 10 Millionen VND/Monat. Eine Wohnung kostet hingegen 2 bis 3 Milliarden VND, der Mietpreis ist jedoch ebenfalls gleich hoch. Laut Herrn Toan sollten Anleger daher nur in Produkte mit angemessenen Preisen investieren.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, ist ebenfalls der Meinung, dass man nur günstige und vernünftige Produkte kaufen oder in diese investieren sollte. Er wies auch darauf hin, dass der Kaufzeitpunkt nicht so wichtig sei wie die Vorbereitung einer soliden finanziellen Situation. Käufer sollten mindestens 30-40 % des Hauswerts in Eigenmitteln haben. Es ist notwendig, in den nächsten drei bis fünf Jahren einen stabilen Cashflow sicherzustellen, um finanziellen Druck bei der Kreditaufnahme für den Hauskauf zu vermeiden.

Quelle: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html