Luxuswohnungen nur 40 - 50 Millionen VND/ m2
Als wir am Morgen des 16. Juni in der Lexington Residence ankamen, erhielten wir die Information, dass viele Häuser zu niedrigen Preisen verkauft wurden. Dies ist ein luxuriöser Apartmentkomplex an der Vorderseite der Mai Chi Tho Avenue und im Stadtgebiet An Phu – An Khanh in der Stadt Thu Duc. Doch auch nach vielen Jahren des Wohnungserwerbs wurden Hunderten von Wohnungen noch immer keine Pink Books zugeteilt, sodass viele Menschen frustriert sind und verkaufen möchten. Herr Phan Ngoc Bao An, Generaldirektor der Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, Investor des Apartmentgebäudes Lexington Residence, sagte, dass es seit Ende 2022 bis heute viele Aufzeichnungen über Wohnungsübertragungen in diesem Apartmentgebäude gegeben habe. Derzeit werden jeden Tag 5 Übertragungsdokumente unterzeichnet, während vorher kein Verkauf stattfand.
Viele Kunden, die Wohnungen in der Lexington Residence gekauft haben, mussten diese vor langer Zeit zu einem niedrigeren Preis als dem Kaufpreis vom Investor verkaufen.
Herr Tran Khoi, ein hier ansässiger Mensch, sagte, dass für die Wohnung kein Kreditvertrag vorliegt und keine Hypothek bei der Bank aufgenommen werden kann, weshalb der Preis sehr günstig sei und derzeit bei etwa 40 Millionen VND/ m2 liege. Im Jahr 2016 verkauften Investoren ihre Immobilien zu Preisen zwischen 45 und 50 Millionen VND/ m2 an Kunden. Es ist erwähnenswert, dass es trotz des sehr günstigen Preises immer noch sehr schwierig ist, Käufer zu finden. Und nicht nur das: Weil die Leute teuer kaufen und billig verkaufen, wurden viele Übertragungsdokumente für dieses Wohnhaus von der Steuerbehörde der Stadt Thu Duc wegen des Verdachts auf Unterdeklaration zur Steuerhinterziehung zurückgeschickt. „Einen Käufer zu finden, war schon schwierig genug. Als ich zur Steuerbehörde der Stadt Thu Duc ging, verlangten sie eine Erklärung, gaben mir sogar die Dokumente zurück, was die Sache noch schwieriger machte, und weigerten sich, die Steuer für die Übertragung zu genehmigen. Die meisten Einwohner kaufen hier, um zu wohnen. Aber nach vielen Jahren ohne Dokumente haben alle die Nase voll und die wirtschaftliche Lage ist schwierig, sodass sie gezwungen sind, unter Wert zu verkaufen. Denn fertige Wohnungen mit rosaroten Büchern im gleichen Segment und in der gleichen Gegend werden zu Preisen von 80 bis 100 Millionen VND/ m2 verkauft“, sagte Herr Khoi.
Nicht weit entfernt, im Masterise Thao Dien Apartment (Thu Duc City), fand er nach vielen Monaten des Verhandelns um den Verkauf seiner fast 400 m2 großen , voll möblierten Penthouse-Wohnung einen Käufer für 17 Milliarden VND statt der von ihm inserierten 19 Milliarden VND. Berechnet kostet jeder Quadratmeter einer Wohnung nur über 42 Millionen VND. Eine Untersuchung dieses Apartmentgebäudes zeigt, dass viele Wohnungen zu recht günstigen Preisen zum Verkauf angeboten werden, im Durchschnitt etwa 60 Millionen VND/ m² , während neue Projekte in der gleichen Gegend für 80 - 100 Millionen VND/ m² zum Verkauf angeboten werden.
Vor Kurzem verkaufte Frau Phuong Di eine 145 m2 große, voll möblierte Wohnung im Apartmentgebäude Himlam Riveside (Bezirk 7) für rund 5,9 Milliarden VND. Somit kostet jeder Quadratmeter für eine Luxuswohnung mit rosafarbenem Buch, die direkt im Stadtgebiet Him Lam Tan Hung liegt, nur etwas über 40 Millionen VND. An diesem Standort liegen die Preise für neu eröffnete Projekte zwischen 80 und 100 Millionen VND/ m2 . „Ich verkaufe die Wohnung so günstig, weil ich derzeit fast 3 Milliarden VND von der Bank leihen muss. Die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen betragen etwa 48 Millionen VND. Das ist eine enorme Summe, die zu einer Belastung wird, während mein Einkommen sinkt. Die Wohnung günstig zu verkaufen und so den Bankkredit abzubezahlen, ist besser, als sie zu behalten und den Bankkredit jeden Monat zurückzahlen zu müssen, was sehr stressig ist“, sagte Frau Di.
Unsere schnelle Besichtigung dieses Apartmentgebäudes zeigt, dass Qualität, Ausstattung und Service sehr gut sind, da es in der Nähe des Einkaufszentrums Lotte Mart und der Vietnam-Australia International School liegt. Die Wohnungspreise sind jedoch recht günstig und schwanken um 40 bis 45 Millionen VND/ m² , da der Immobilienmarkt eingefroren ist und viele Leute ihre Wohnungen „verkaufen“ müssen, um ihre Bankkredite abzubezahlen.
PREISSENKUNG WEGEN VERLUSTREDUZIERUNG
Herr Doan Chi Thanh, Vorstandsvorsitzender der HASG Real Estate Company, sagte, dass bisher kein Investor die Preise gesenkt habe, um Verluste zu begrenzen. Nur bei einigen Projekten hätten Kunden einen Rabatt von 40 bis 45 Prozent des Verkaufspreises erhalten, wenn sie sofort 95 Prozent des Immobilienwerts bezahlt hätten. Die Verlustbegrenzung erfolgt hier nur auf dem Sekundärmarkt, wo die Kunden einen zu hohen Fremdkapitalanteil bei den Banken in Anspruch nehmen, da jetzt der Kreditzins hoch ist, während der Markt ruhig ist und die Einnahmen sinken, sodass sie zum oder unter dem Anschaffungspreis verkaufen müssen, um die Waren loszuwerden und sich selbst zu retten. „Abgesehen davon, dass manche Leute verkaufen müssen, weil sie die Bankzinsen nicht mehr ertragen können und es aus vielen Gründen ruhig ist, hat sich der Markt preislich nicht großartig verändert. Einige Investoren bieten derzeit sogar Wohnungen zum Verkauf an, deren Preise höher sind als bei manchen Produkten im gleichen Segment und an der gleichen Lage oder höher als der Verkaufspreis in Phase 1“, sagte Herr Thanh.
Laut Immobilienexperte Tran Khanh Quang wurden Luxusapartmentprojekte früher für rund 40 bis 50 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, viele Projekte wurden für bis zu 80 Millionen VND, sogar Hunderte Millionen VND/m2, angeboten. Die meisten dieser Projekte zeichnen sich auf dem Papier durch hochwertige Ausstattung und Design aus, sodass bei der Übergabe des Hauses Qualität und Lage nicht dem Verkaufspreis entsprechen. Daher stagniert der Preis auf dem Primärmarkt und kann nur sehr schwer erhöht werden. „Die meisten der virtuellen Luxuswohnungen werden derzeit für 40 bis 50 Millionen VND/ m2 weiterverkauft, während die erschwinglichen Wohnungen für 30 bis 40 Millionen VND/ m2 ... wieder ihren Realpreis erreicht haben. Derzeit reduzieren nur diejenigen, die finanziell knapp bei Kasse sind, die Preise, während die meisten anderen Kunden dieselben behalten. Investoren, die neue Projekte verkaufen, reduzieren ihre Preise ebenfalls nicht, bieten aber sehr gute Verkaufsrichtlinien und verlängerte Zahlungsfristen ... Daher können die Preise für neue Projekte im Vergleich zum Marktpreis um etwa 15 bis 20 % reduziert sein. Der aktuelle Markt ist ein Käufermarkt. Wenn Sie zum Selbstbewohnen oder zur Vermietung kaufen, sollten Sie eine Wohnung kaufen, die bereits übergeben wurde, um Qualität und Service prüfen zu können. Wenn Sie über ein stabiles Einkommen verfügen, lohnt sich der Kauf einer Immobilie jetzt“, analysierte Herr Quang.
Der Vorsitzende der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, Nguyen Van Dinh, sagte außerdem, dass die meisten Menschen mit echtem Wohnbedarf derzeit ein geringeres Einkommen hätten, während Investoren ihr Geld aus Sicherheitsgründen und zur Erzielung von Gewinnen bei der Bank anlegen würden. Dies schwächt die Kaufkraft des Marktes, in Wirklichkeit sind die Immobilienpreise jedoch immer noch sehr hoch. Nur wenige Unternehmen mit Liquiditätsschwierigkeiten sind bereit, ihre Preise in Form von Rabatten für eine schnelle Zahlung um 30–40 % zu senken, nicht jedoch der gesamte Markt. Denn eine starke Preissenkung zu diesem Zeitpunkt kann den gegenteiligen Effekt haben, da man befürchtet, dass dies zuerst die Kunden trifft und Panik auslöst. Daher können wir lediglich die Zinssätze unterstützen, Rabatte bei Einmalzahlungen erhöhen und Zahlungspläne verlängern. Bei Projekten, die noch nicht gestartet wurden, können Investoren die erwarteten Gewinne reduzieren, jedoch nicht die Preise senken, da die Inputkosten, einschließlich der „versunkenen und variablen Kosten“, immer noch zu hoch sind.
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