Luxuswohnungen nur 40 - 50 Millionen VND/ m2
Als wir am Morgen des 16. Juni am Apartmentgebäude Lexington Residence ankamen, erhielten wir die Information, dass viele Häuser zu niedrigen Preisen verkauft wurden. Dies ist ein luxuriöses Apartmentgebäude an der Vorderseite der Mai Chi Tho Avenue und im Stadtgebiet An Phu – An Khanh in Thu Duc City. Doch selbst nach vielen Jahren des Erhalts der Häuser haben Hunderte von Wohnungen noch immer keine Pink Book erhalten, sodass viele Menschen frustriert sind und verkaufen möchten. Herr Phan Ngoc Bao An, Generaldirektor der Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, Investor des Apartmentgebäudes Lexington Residence, sagte, dass es seit Ende 2022 viele Anträge auf Wohnungsübertragung in diesem Apartmentgebäude gegeben habe. Derzeit werden jeden Tag 5 Übertragungsanträge unterzeichnet, während vorher niemand verkauft wurde.
Viele Kunden, die Wohnungen in der Lexington Residence gekauft haben, mussten diese vor langer Zeit zu einem niedrigeren Preis als dem Kaufpreis vom Investor verkaufen.
Herr Tran Khoi, ein Anwohner, sagte, dass die Wohnung nicht im Mietvertrag enthalten sei und daher nicht mit einer Bankhypothek belastet werden könne. Daher sei der Preis sehr niedrig, derzeit liege er bei etwa 40 Millionen VND/ m² . 2016 verkaufte ein Investor die Wohnung für 45 bis 50 Millionen VND/ m² . Erwähnenswert ist, dass es trotz des günstigen Preises sehr schwierig war, Käufer zu finden. Darüber hinaus wurden viele Eigentumsübertragungsdokumente dieser Wohnung von der Steuerbehörde der Stadt Thu Duc zurückgewiesen, da der Verdacht auf Steuerhinterziehung bestand. „Einen Käufer zu finden, war schon schwierig genug. Als ich zur Steuerbehörde der Stadt Thu Duc ging, verlangten sie eine Erklärung, gaben mir sogar die Dokumente zurück, was die Sache noch schwieriger machte, und weigerten sich, die Steuer für die Übertragung zu genehmigen. Die meisten Einwohner kaufen hier, um zu wohnen. Aber nach vielen Jahren ohne Dokumente haben alle die Nase voll und die wirtschaftliche Lage ist schwierig, sodass sie gezwungen sind, unter Wert zu verkaufen. Denn fertige Wohnungen mit rosaroten Büchern im gleichen Segment und in der gleichen Gegend werden zu Preisen von 80 bis 100 Millionen VND/ m2 verkauft“, sagte Herr Khoi.
Nicht weit entfernt, im Apartmentgebäude Masterise Thao Dien (Thu Duc City), verkaufte er nach monatelangem Kampf um den Verkauf seiner fast 400 m² großen , voll möblierten Penthousewohnung nur 17 Milliarden VND statt der angekündigten 19 Milliarden VND. Tatsächlich kostet jeder Quadratmeter der Wohnung nur etwas mehr als 42 Millionen VND. Eine Untersuchung des Apartmentgebäudes zeigt, dass viele Wohnungen zu recht günstigen Preisen angeboten werden, durchschnittlich etwa 60 Millionen VND/ m² , während Neubauprojekte in der gleichen Gegend 80 bis 100 Millionen VND/ m² kosten.
Kürzlich verkaufte Frau Phuong Di eine voll möblierte Wohnung mit 145 m2 im Apartmentgebäude Himlam Riveside (Bezirk 7) für rund 5,9 Milliarden VND. Somit kostet ein Quadratmeter dieser Luxuswohnung mit rosafarbenem Titel im Stadtgebiet Him Lam Tan Hung nur etwas über 40 Millionen VND. In dieser Lage liegen die Preise für neu eröffnete Projekte zwischen 80 und 100 Millionen VND/ m2 . „Ich verkaufe die oben genannte Wohnung zu einem relativ niedrigen Preis, weil ich derzeit fast 3 Milliarden VND von der Bank leihen muss. Jeden Monat betragen die Tilgung und Zinsen etwa 48 Millionen VND. Das ist eine riesige Summe Geld, die bei sinkenden Einnahmen zur Belastung wird. Es ist besser, die Wohnung etwas günstiger zu verkaufen, um die Bankschulden zu begleichen, als sie zu behalten und jeden Monat die Bankschulden begleichen zu müssen, was sehr stressig ist“, sagte Frau Di.
Unsere schnelle Besichtigung dieses Apartmentgebäudes zeigt, dass Qualität, Ausstattung und Service sehr gut sind, da es in der Nähe des Einkaufszentrums Lotte Mart und der Vietnam-Australia International School liegt. Die Wohnungspreise sind jedoch recht günstig und schwanken um 40 bis 45 Millionen VND/ m² , da der Immobilienmarkt eingefroren ist und viele Leute ihre Wohnungen „verkaufen“ müssen, um ihre Bankkredite abzubezahlen.
PREISSENKUNG WEGEN VERLUSTREDUZIERUNG
Herr Doan Chi Thanh, Vorstandsvorsitzender der HASG Real Estate Company, sagte, dass bisher kein Investor den Preis gesenkt habe, um Verluste zu begrenzen. Nur bei einigen Projekten hätten Kunden 40-45 % Rabatt auf den Verkaufspreis bekommen, wenn sie 95 % des Immobilienwerts sofort bezahlt hätten. Die Verlustbegrenzung findet hier nur auf dem Sekundärmarkt statt, wo Kunden einen zu hohen Fremdkapitalanteil bei Banken in Anspruch nehmen. Jetzt sind die Kreditzinsen hoch, während der Markt ruhig ist, die Einkommen sinken, sodass sie zum oder unter dem Kaufpreis verkaufen müssen, um die Waren loszuwerden und sich zu retten. „Abgesehen davon, dass einige Leute verkaufen müssen, weil sie die Bankzinsen nicht tragen können und aus verschiedenen Gründen ruhig sind, hat sich der Markt preislich nicht großartig verändert. Einige Investoren bieten derzeit sogar Wohnungen zum Verkauf an, zu Preisen, die höher sind als bei einigen Produkten im gleichen Segment und an der gleichen Lage oder höher als der Verkaufspreis in Phase 1“, sagte Herr Thanh.
Laut Immobilienexperte Tran Khanh Quang wurden Luxuswohnungsprojekte früher für rund 40–50 Millionen VND/m² angeboten, viele Projekte sogar für bis zu 80 Millionen VND, sogar Hunderte Millionen VND/m². Die meisten dieser Projekte zeichnen sich auf dem Papier durch hochwertige Ausstattung und Design aus, sodass Qualität und Lage bei der Übergabe der Häuser nicht dem Verkaufspreis entsprechen. Daher stagnieren die Preise auf dem Primärmarkt und können nur schwer steigen. „Die meisten der virtuellen Luxuswohnungen werden derzeit für 40 bis 50 Millionen VND/ m2 weiterverkauft, während die erschwinglichen Wohnungen für 30 bis 40 Millionen VND/ m2 ... wieder ihren Realpreis erreicht haben. Derzeit reduzieren nur diejenigen, die finanziell knapp bei Kasse sind, die Preise, während die meisten anderen Kunden dieselben behalten. Investoren, die neue Projekte verkaufen, reduzieren ihre Preise ebenfalls nicht, bieten aber sehr gute Verkaufsrichtlinien und verlängerte Zahlungsfristen ... Daher können die Preise für neue Projekte im Vergleich zum Marktpreis um etwa 15 bis 20 % reduziert sein. Der aktuelle Markt ist ein Käufermarkt. Wenn Sie zum Selbstbewohnen oder zur Vermietung kaufen, sollten Sie eine Wohnung kaufen, die bereits übergeben wurde, um Qualität und Service prüfen zu können. Wenn Sie über ein stabiles Einkommen verfügen, lohnt sich der Kauf einer Immobilie jetzt“, analysierte Herr Quang.
Der Vorsitzende des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, Nguyen Van Dinh, erklärte außerdem, dass die meisten Menschen mit echtem Wohnungsbedarf derzeit weniger Einkommen hätten, während zahlungskräftige Investoren ihr Geld aus Sicherheitsgründen und zur Erzielung von Gewinnen bei Banken anlegten. Dies schwächt die Kaufkraft des Marktes, doch in Wirklichkeit sind die Immobilienpreise immer noch sehr hoch. Nur wenige Unternehmen mit Liquiditätsproblemen sind bereit, ihre Preise in Form von Rabatten um 30–40 % zu senken, wenn ihre Kunden schnell zahlen, nicht jedoch der gesamte Markt. Denn eine starke Preissenkung kann derzeit den gegenteiligen Effekt haben, da sie Angst haben, bestehende Kunden zu beeinträchtigen und Panik auszulösen. Daher können nur Zinserhöhungen, höhere Rabatte bei Sofortzahlungen und längere Zahlungsfristen möglich sein. Bei noch nicht gestarteten Projekten können Investoren zwar die erwarteten Gewinne reduzieren, aber nicht die Preise senken, da die Inputkosten, einschließlich der „versunkenen und variablen Kosten“, noch zu hoch sind.
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