Chance zur Beschleunigung des Industrieimmobilienmarktes von Nghe An.

Den Vorteil hervorheben, „später zu kommen und als Erster da zu sein“

Dank ihrer führenden Position und der damit verbundenen Attraktivität für Investitionen sind die Industrieparks in den „Motoren“ der industriellen Entwicklung wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi oder den südlichen Provinzen Binh Duong und Dong Nai sowie den nördlichen Provinzen Hai Duong, Bac Ninh und Bac Giang weitgehend ausgelastet und stabil entwickelt. Dadurch stehen nur noch wenige Flächen für die industrielle Entwicklung zur Verfügung. Angesichts der aktuellen Lage gestaltet sich die Erweiterung von Industrieparks schwierig, und die Nachfrage nach Mietflächen ist weiterhin hoch, was zu stetig steigenden Mietpreisen führt.

Ein Unternehmen, das nach Nghe An kam, um in einem Industriepark Land für sein Geschäft zu pachten, sagte: „Da der Landfonds in den nördlichen Industrieparks erschöpft ist, sind die Pachtpreise für Land in den letzten Jahren rapide gestiegen, von etwa 90-100 USD/m²/Jahr zuvor auf durchschnittlich 150 USD und zeitweise sogar auf bis zu 180 USD/m²/Jahr.“

Fertigstellung der Telekommunikationsinfrastruktur im Industriepark VSIP Nghe An 1. Foto: Nguyen Hai

Während in Industriezentren die Flächen knapp und die Mietpreise hoch sind, bietet Nghe An, insbesondere und die nordzentralen Provinzen im Allgemeinen, aufgrund der verbleibenden Flächen und vergleichsweise günstigen Mieten eine attraktive Option für Investoren. Laut Angaben von Infrastrukturunternehmen in Industrieparks variieren die Preise in Nghe An je nach Vertrag, Fläche und Mietdauer, sind aber im Allgemeinen günstiger als in anderen wichtigen Industriegebieten. Unsere Umfrage ergab, dass die Grundstücksmieten in den Industrieparks von Nghe An derzeit üblicherweise zwischen 48 und 100 USD/m²/Jahr liegen.

Der Wirtschaftsverband von Ho-Chi-Minh -Stadt teilte während einer Arbeitsreise mit der Provinz Nghe An mit: Aufgrund der begrenzten Flächen und finanziellen Mittel für die industrielle Entwicklung müssen große Industriezentren wie Ho-Chi-Minh-Stadt heutzutage, anstatt wie früher alle Projekte anzunehmen und zu fördern, Priorität darauf legen, Projekte mit moderner Ausrüstung und Technologie anzuziehen und Projekte, die große Flächen beanspruchen, insbesondere Projekte mit Technologien, die einen großen Einfluss auf die Umwelt haben, nicht zu fördern.

Die Einschränkungen der oben genannten Regionen bieten auch Chancen für Regionen wie Nghe An. Durch den Aufbau von Kooperationsbeziehungen können die Regionen Informationen umfassend austauschen, sich vernetzen und zusammenarbeiten sowie Investitionen in geeignete Projekte anziehen. Auch der Wirtschaftsverband und das Hanoi Investment-, Handels- und Tourismusförderungszentrum führen kontinuierlich gemeinsame Aktivitäten durch, um Investitionen nach Nghe An zu locken.

Obwohl der Grundstücksmietpreis nicht der alleinige Entscheidungsfaktor für Investitionen ist, hat sich Nghe An durch die Einführung einer separaten Grundstückspreisliste für Industrieparks und die Gewinnung professioneller Infrastrukturinvestoren einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Provinzen verschafft. Insbesondere in den letzten zehn Jahren, seit der Ansiedlung von WHA, VSIP und Hoang Thinh Dat mit dem damit einhergehenden Ausbau der Investitionsinfrastruktur, hat sich Nghe An zu einer bevorzugten Wahl für ausländische Direktinvestoren entwickelt, die Vietnam nach Investitionsmöglichkeiten durchsuchen.

Herr Dang Quang Tuan – Leiter der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt, Verwaltungsbehörde der Südost-Wirtschaftszone

Aufseiten der Investoren in die Infrastruktur von Industrieparks wurde außerdem festgestellt, dass dank der neuen, speziell für Industrieparks entwickelten und angemessener berechneten Grundstückspreisliste Infrastruktur-Investitionsunternehmen proaktiver bei der Aushandlung von Mietpreisen mit Sekundärinvestoren vorgehen; gleichzeitig bildet sie die Grundlage für die Überlegung, die Investitionen in der nächsten Phase auszuweiten.

Nghe An investiert in eine Eisenbahnüberführung an der N2-Straße im Industriepark Tho Loc (VSIP 2) in Dien Chau, um Investoren für Infrastrukturprojekte zu gewinnen. Foto: Nguyen Hai

Dank der genannten Vorteile und der Bemühungen der Provinz um Investitionsförderung konnte Nghe An in den letzten zwei Jahren, trotz der starken Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, einen bedeutenden Wandel bei der Anwerbung von Investitionen erzielen. 2022 zählte Nghe An erstmals zu den zehn Regionen mit den höchsten ausländischen Direktinvestitionen (FDI) im Land mit einem neu bewilligten und angepassten Kapital von insgesamt 961,3 Millionen US-Dollar. In den ersten acht Monaten des Jahres 2023 behauptete Nghe An seine Spitzenposition unter 14 Provinzen und Städten in den Regionen Nord-Zentral und Süd-Zentralküste und belegte landesweit den achten Platz mit neun ausländischen Direktinvestitionsprojekten und einem registrierten Kapital von 890 Millionen US-Dollar.

Chance für Nghe, den Markt für Industrieimmobilien zu beschleunigen?

Experten zufolge gilt der Gewerbeimmobilienmarkt einer Region als synchronisiert und vollständig, wenn er auch die Flächen in Gewerbegebieten und Industrieclustern umfasst. Gewerbegebiete weisen höhere Mietpreise auf und sind für Großunternehmen geeignet, während Industriecluster niedrigere Mietpreise bieten und sich an kleine und mittlere Unternehmen richten – unabhängig von der Unternehmensart und ob es sich um ausländische oder inländische Direktinvestitionen handelt.

Einer der Vorteile für Unternehmen und Investoren bei der Ansiedlung in einem Industriepark oder Industriecluster ist die vollständig ausgebaute technische Infrastruktur. Diese umfasst Straßen, Stromversorgung, Brandschutzsysteme und Abwasserbehandlungsanlagen, die parallel geplant und investiert wurden. Unternehmen können sich daher voll und ganz auf Produktion und Geschäft konzentrieren und müssen sich kaum um andere Belange kümmern. Bei Problemen stehen Investoren, die Infrastruktur vermieten, sowie die Verwaltung der Südost-Wirtschaftszone und die zuständigen Behörden, Niederlassungen und Kommunen zur Verfügung.

Quynh Luu investierte fast 10 Milliarden VND in den Bau einer knapp 1 km langen Straße, die die Nationalstraße 48B mit dem Industriegebiet der Gemeinde Quynh Chau verbindet, um Investoren für Infrastrukturprojekte zu gewinnen. Foto: Nguyen Hai

Die hohen Grundstücksmieten in Industrieparks stellen jedoch ein großes Hindernis für inländische Unternehmen dar, insbesondere für kleine und mittlere. Daher greifen inländische Unternehmen anstelle der Anmietung von Grundstücken in Industrieparks für Investitions- und Geschäftszwecke häufig auf den Erwerb von Grundstücken, Entschädigungszahlungen und die Räumung von Geländen zurück.

Ein Vertreter eines Unternehmens, das in Produktionsflächen in der Gemeinde Nghi Lam, Bezirk Nghi Loc, investiert, erklärte: „Bei der Umsetzung dieses Plans müssen Unternehmen zunächst hohe Summen für Entschädigungen und die Räumung des Geländes aufwenden. Langfristig senkt dies jedoch die jährlichen Pachtkosten, die derzeit recht hoch sind. Obwohl die Pachtpreise niedriger sind als in einigen wichtigen Industrieparks landesweit, wagen es bei den aktuellen Preisen hauptsächlich nur ausländische Direktinvestitionsunternehmen, Flächen in Industrieparks anzumieten, die von VSIP, WHA oder Hoang Thinh Dat finanziert werden. Inländische Unternehmen, von denen über 95 % klein oder mittelständisch sind, haben weiterhin Schwierigkeiten, Produktions- und Geschäftsräume zu finden; andere müssen Flächen in Industrieparks oder kleinen, staatlich geförderten Industrieclustern untervermieten. Dies kann langfristig negative Folgen für die Umwelt, die Abwasserentsorgung oder die Stromversorgung haben.“

Die Verwaltung der Südost-Wirtschaftszone und der VSIP-Infrastrukturinvestor in Nghe An koordinieren sich jährlich, um Angebot und Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt zusammenzubringen. Foto: Nguyen Hai

Die oben beschriebene Realität zeigt, dass Nghe An zur Optimierung des Industrieimmobilienmarktes einerseits Investitionen in die Entwicklung der Infrastruktur von Industrieparks anziehen muss, damit Großprojekte Land pachten können, und gleichzeitig die Landressourcen planen und erhöhen muss, um kleine Industriecluster zu entwickeln und die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass kleine und mittlere Unternehmen Zugang zu Land für Produktion und Geschäftstätigkeit erhalten und dieses pachten können.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Inspektion, Prüfung und effektive Bearbeitung von ruhenden Projekten oder Projekten, denen Land zugewiesen, aber nicht genutzt wurde, zu verstärken; die Situation von „hängenden fetten und hungernden Katzen“ einzudämmen, wenn Investoren Land pachten, um staatliche Anreize zu erhalten, aber nicht in die Infrastruktur investieren, oder Land pachten, Vorzugspreise in Anspruch nehmen, aber keine Produktions- und Geschäftsfabriken errichten, sondern diese untervermieten…

Eine Ecke des Industrieparks Nam Cam in der Wirtschaftszone Dong Nam. Foto mit freundlicher Genehmigung der Zeitung Nghe An.

Bis 2025 wird der Landbestand für den Immobilienmarkt von Nghe An um zusätzliche 1.500 Hektar erweitert, davon 1.200 Hektar in Industrieparks und rund 300 Hektar in Industrieclustern. Angesichts positiver Signale für die Anziehung von Investitionen, insbesondere von ausländischen Direktinvestitionen, wird Nghe An die wichtige Verbindungsinfrastruktur modernisieren und aktiv in weitere soziale Infrastruktur investieren. Dadurch verbessern sich die Chancen für den Industrieimmobilienmarkt von Nghe An kontinuierlich.

Herr Le Tien Tri – Leiter des Verwaltungsrats der Südost-Wirtschaftszone

Quelle: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html