Den Vorteil des „Späterkommens und Weiterkommens“ fördern
Dank ihrer Führungsposition und der Möglichkeit, Investitionen anzuziehen, sind die Industrieparks (IPs) in den Industriezentren wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi oder den südlichen Provinzen Binh Duong und Dong Nai sowie den nördlichen Provinzen Hai Duong, Bac Ninh und Bac Giang bisher weitgehend gefüllt und stabil entwickelt. Das bedeutet, dass nur noch wenige Grundstücke für die industrielle Entwicklung zur Verfügung stehen. Im aktuellen Kontext gestaltet sich die Ausweitung der IP-Fläche schwierig, und die Nachfrage nach Pachtland ist nach wie vor hoch, sodass die Pachtpreise stetig steigen.
Ein Unternehmen, das nach Nghe An kam, um Land für seine Geschäftstätigkeit in einem Industriepark zu mieten, sagte: „Weil der Landfonds in den nördlichen Industrieparks erschöpft ist, sind die Pachtpreise für Grundstücke in den letzten Jahren rapide gestiegen. Früher lag der Preis bei etwa 90–100 USD/m2/Jahr, jetzt sind es durchschnittlich 150 USD, zeitweise sogar bis zu 180 USD/m2/Jahr.“
Während in Industriezentren Platzmangel herrscht und die Mieten hoch sind, sind sie insbesondere in Nghe An und den Nord-Zentralprovinzen allgemein aufgrund des verfügbaren Platzes und der nicht allzu hohen Mietpreise eine sinnvolle Wahl für Investoren. Laut Informationen von Industriepark-Infrastrukturunternehmen variieren die Preise in Nghe An je nach Vertrag, Fläche und Mietdauer, sind aber im Allgemeinen immer noch günstiger als in anderen wichtigen Industriegebieten. Durch die Umfrage erfuhren wir, dass die Grundstücksmieten in den Industrieparks von Nghe An derzeit üblicherweise zwischen 48 und 100 USD/m²/Jahr liegen.
Die Ho Chi Minh City Business Association teilte während einer Arbeitsreise in die Provinz Nghe An mit: „Wegen der begrenzten Flächen und Landfonds für die industrielle Entwicklung müssen große Industriezentren wie Ho Chi Minh City in letzter Zeit eine Entscheidung treffen, indem sie nur Projekten mit moderner Ausrüstung und Technologie den Vorzug geben und Projekten mit großen Landfonds, insbesondere Projekten mit Technologien mit großen Auswirkungen auf die Umwelt, den Vorzug geben, anstatt wie früher alle Projekte anzuziehen und anzuziehen.“
Die Einschränkungen der oben genannten Orte bieten auch Chancen für Orte wie Nghe An. Durch den Aufbau kooperativer Beziehungen können Orte Informationen austauschen, sich vernetzen und kooperieren und Investitionen in geeignete Projekte anziehen. Auch die Wirtschaftsvereinigung und das Zentrum für Investitions-, Handels- und Tourismusförderung in Hanoi betreiben kontinuierlich Verbands- und Vernetzungsaktivitäten, um Investitionen nach Nghe An zu locken.
Obwohl der Grundstückspachtpreis kein entscheidender Faktor für Investitionen ist, hat sich Nghe An durch die Einführung einer separaten Grundstückspreisliste für Industrieparks und die Anziehung professioneller Infrastrukturinvestoren einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Provinzen erarbeitet, um Investitionen in Industrieparks zu gewinnen. Insbesondere in den letzten zehn Jahren, seit WHA, VSIP und Hoang Thinh Dat mit ihrer synchronen Investitionsinfrastruktur angezogen wurden, hat sich Nghe An als bevorzugte Wahl für ausländische Direktinvestoren erwiesen, die nach Vietnam kommen, um Investitionsmöglichkeiten zu erkunden und zu suchen.
Auf Seiten der Investoren in die Infrastruktur von Industrieparks schätzten sie außerdem ein, dass Infrastrukturinvestitionsunternehmen dank der neuen, speziell für Industrieparks entwickelten und nun fairer kalkulierten Grundstückspreisliste proaktiver mit Sekundärinvestoren über Mietpreise verhandeln können. Gleichzeitig sei dies die Grundlage für die Entscheidung, die Investitionen in der nächsten Phase auszuweiten.
Dank der oben genannten Vorteile und der Bemühungen der Provinz, Investitionen anzuziehen, hat Nghe An in den letzten zwei Jahren, trotz der starken Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, große Fortschritte bei der Anziehung von Investitionen erzielt. Im Jahr 2022 schaffte es Nghe An erstmals in die Top 10 der Orte mit den höchsten ausländischen Direktinvestitionen (FDI) des Landes mit einem neu gewährten und angepassten Kapital von insgesamt 961,3 Millionen US-Dollar. In den ersten acht Monaten des Jahres 2023 führte Nghe An weiterhin die 14 Provinzen und Städte in den Regionen North Central und South Central Coast an und belegte mit neun ausländischen Direktinvestitionsprojekten mit einem eingetragenen Kapital von 890 Millionen US-Dollar den 8. Platz im Land.
Chance für Nghe An, das Wachstum von Industrieimmobilien zu beschleunigen?
Experten zufolge gilt der Markt für Industrieimmobilien an einem Standort als synchron und vollständig, wenn er die Grundstücksfläche in Industrieparks und Industrieclustern umfasst. Industrieparks haben höhere Mieten und sind für Großunternehmen bestimmt; Industriecluster hingegen haben niedrigere Mieten und sind für kleine und mittlere Unternehmen bestimmt; unabhängig von der Art des Unternehmens, ob ausländische Direktinvestitionen oder inländische Investitionen.
Ein Vorteil für Unternehmen und Investoren, die sich in einem Industriepark oder Industriecluster niederlassen, um dort zu produzieren und zu wirtschaften, ist die umfassende technische Infrastruktur, einschließlich Straßen, Stromversorgung, Brandschutz und Abwasserbehandlung. Durch die synchrone Planung und Investition müssen Unternehmen nur Fabriken und Anlagen installieren und sich auf Produktion und Geschäft konzentrieren, ohne sich um andere Probleme kümmern zu müssen. Bei Problemen stehen Investoren für die Leasinginfrastruktur, der Vorstand der Südost-Wirtschaftszone sowie Abteilungen, Niederlassungen und Kommunen zur Seite.
Die hohen Pachtpreise für Grundstücke in Industrieparks stellen jedoch ein großes Hindernis für inländische Unternehmen dar, von denen die meisten klein und mittelständisch sind. Anstatt Grundstücke in Industrieparks für Investitionen und Geschäfte zu mieten, greifen inländische Unternehmen daher häufig auf den Erwerb von Grundstücken, Entschädigungen und die Räumung von Grundstücken zurück.
Der Vertreter eines Unternehmens, das in Produktionsstätten in der Gemeinde Nghi Lam im Bezirk Nghi Loc investiert, sagte: „Durch die Umsetzung dieses Plans müssen die Unternehmen zunächst große Summen für die Entschädigung und Rodung des Landes aufwenden, aber auf lange Sicht reduziert dies die recht hohen jährlichen Pachtkosten für das Land. Tatsächlich ist der Pachtpreis zwar niedriger als in einigen wichtigen Industrieparks des Landes, aber beim derzeitigen Preis trauen sich hauptsächlich nur Unternehmen mit ausländischen Direktinvestitionen, Land in Industrieparks zu mieten, in die von VSIP, WHA oder Hoang Thinh Dat investiert wurde. Inländische Unternehmen, von denen über 95 % kleine und mittlere Unternehmen sind, haben immer noch Schwierigkeiten, Zugang zu Produktions- und Geschäftsräumen zu erhalten. Andere müssen Flächen in Industrieparks oder kleinen Industrieclustern neu pachten, in die der Staat investiert hat ... Dies kann auf lange Sicht Folgen für die Umwelt, das Abwasser oder die Stromversorgung haben.“
Die oben genannten Tatsachen zeigen, dass Nghe An zur Perfektionierung des Marktes für Industrieimmobilien einerseits Investitionen in die Entwicklung der Infrastruktur von Industrieparks anziehen muss, damit Großprojekte Land pachten können. Gleichzeitig muss das Unternehmen Landfonds planen und erhöhen, um kleine Industriecluster zu entwickeln und so Bedingungen für kleine und mittlere Unternehmen zu schaffen, damit diese Land für Produktion und Geschäfte erhalten und pachten können.
Darüber hinaus ist es notwendig, die Kontrolle und den effektiven Umgang mit auf Eis gelegten Projekten oder Projekten, bei denen Land zugeteilt, aber nicht genutzt wird, zu verstärken. Außerdem muss die Situation des „Hängens fetter, hungernder Katzen“ eingeschränkt werden, wenn Investoren Land mieten, um Anreize vom Staat zu erhalten, aber nicht in die Infrastruktur investieren oder Land mieten, wenn sie Vorzugspreise bekommen, aber keine Fabriken für Produktion und Gewerbe errichten, sondern untervermieten …
Bis 2025 wird der Grundstücksfonds für den Immobilienmarkt in Nghe An um weitere 1.500 Hektar erweitert, davon 1.200 Hektar in Industrieparks und rund 300 Hektar in Industrieclustern. Angesichts positiver Signale für die Anziehung von Investitionen, insbesondere ausländischer Direktinvestitionen, wird Nghe An in der kommenden Zeit wichtige Verbindungsinfrastrukturen modernisieren und aktiv in weitere soziale Infrastruktur investieren. Die Chancen für den Industrieimmobilienmarkt in Nghe An werden dadurch immer größer.
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