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| Der Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Grundstücksmarkt im Besonderen werden voraussichtlich 2024 mit Schwierigkeiten konfrontiert sein, da die Investitionsstimmung bisher keine Anzeichen einer positiven Erholung zeigt. (Quelle: Vietnamnet) |
Die Regierung erlässt neue Vorschriften zur Grundstücksbewertung.
Am 5. Februar erließ die Regierung ein Dekret zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel zu Grundstückspreisen. Vier Methoden der Grundstücksbewertung sind:
Die Vergleichsmethode wird angewendet, indem der Preis von Grundstücken mit gleichem Nutzungszweck, die gewisse Ähnlichkeiten mit den auf dem Markt oder bei Grundstücksauktionen übertragenen Grundstücken aufweisen, für die finanzielle Verpflichtungen erfüllt wurden, angepasst wird. Die Methode besteht darin, die Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, nach Abzug des Wertes der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte zu analysieren und zu vergleichen, um den Preis des Grundstücks zu bestimmen.
Die Regierung schreibt vor, dass die Vergleichsmethode angewendet wird, wenn mindestens 3 Grundstücke mit demselben Nutzungszweck und bestimmten ähnlichen Faktoren vorhanden sind.
Das Ertragswertverfahren basiert auf der Division des durchschnittlichen jährlichen Nettoeinkommens pro Landfläche durch den durchschnittlichen Zinssatz für Spareinlagen in vietnamesischen Dong mit einer Laufzeit von 12 Monaten bei Geschäftsbanken. Voraussetzung ist, dass diese Banken sich im Staatsbesitz befinden und mehr als 50 % des Grundkapitals bzw. der Gesamtzahl der stimmberechtigten Aktien halten. Der Berechnungszeitraum für den durchschnittlichen Zinssatz beträgt drei aufeinanderfolgende Jahre, berechnet bis zum Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Bewertungsstichtag.
Dieses Verfahren dient der Bewertung landwirtschaftlicher und nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke, die kein Wohngrundstück sind und die Voraussetzungen für die Anwendung der Vergleichsmethode nicht erfüllen.
Bei der Überschussmethode werden die geschätzten gesamten Entwicklungserlöse von den geschätzten gesamten Entwicklungskosten des Grundstücks und der Grundstücksfläche abgezogen, basierend auf der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Bebauungsdichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes). Diese Methode wird zur Bewertung von Grundstücken für Investitionsprojekte verwendet, die die Vergleichsbedingungen und das Einkommen nicht erfüllen, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts schätzen können.
Bei der Methode des Anpassungskoeffizienten für den Grundstückspreis wird der in der Grundstückspreisliste angegebene Grundstückspreis mit dem Anpassungskoeffizienten multipliziert. Der Anpassungskoeffizient wird von den Provinzen und Städten durch Vergleich mit dem üblichen Grundstückspreis auf dem Markt festgelegt.
Im Vergleich zu den Vorschriften aus dem Jahr 2014 hat die Regierung die Methode des Abzugs von der Grundstückswertermittlung abgeschafft, um dem überarbeiteten Grundstücksgesetz zu entsprechen, das gerade Mitte Januar vonder Nationalversammlung verabschiedet wurde.
Das neue Dekret sieht vor, dass der Volksausschuss auf Provinz- oder Bezirksebene gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Organisation der lokalen Regierungen über konkrete Grundstückspreise entscheidet. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür zuständig, den Volksausschuss auf derselben Ebene bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise zu unterstützen.
Rückgang auf dem Grundstücksmarkt
Laut Angaben der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) ist der Grundstücksmarkt nicht mehr so heiß wie früher. Grundstücke haben viele Preissenkungen mit Verlusten von bis zu 30–40 % erlebt, sind aber weiterhin schwer zu liquidieren.
Einem aktuellen Bericht des Instituts für Bauökonomie beim Bauministerium zufolge zur Entwicklung des Grundstücksmarktes wird das sekundäre Angebot an Grundstücken im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurückgehen.
Davon sank das sekundäre Angebot an Projektland im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 in Hanoi um etwa 46,4 %, in Ho-Chi-Minh-Stadt um 56,3 %, in Da Nang um 44,5 %, in Binh Duong um etwa 45,3 % und in Hai Phong um etwa 58,6 %.
Darüber hinaus ist die Situation bei Grundstückstransaktionen im Jahr 2023 ebenfalls ruhig. Das sekundäre Transaktionsvolumen für Projektland in Hanoi ging um etwa 45,4 % zurück, in Ho-Chi-Minh-Stadt um 60,1 %, in Da Nang um 49,4 %, in Binh Duong um 48,1 %, in Hai Phong um 30,3 % und in Dong Nai um 59,4 %.
Die Transaktionspreise für Sekundärgrundstücke sinken im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 tendenziell um etwa 10–15 % und sinken in einigen Orten wie Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt erheblich.
Laut dem oben genannten Bericht des Instituts für Bauökonomie wurde die Organisation von Baulandauktionen im letzten Quartal 2023 vielerorts wieder eingeführt. Obwohl der Auktionspreis nicht wesentlich vom Startpreis abweicht, wird dies auch als positives Signal für den Markt gewertet, da die Kaufkraft Anzeichen einer Verbesserung zeigt.
Einem Marktbericht einer Forschungseinheit zufolge verzeichnete der Grundstücksmarkt im Jahr 2023 einen starken Rückgang der Suchanfragen. Konkret sank die Zahl der Grundstückssuchen im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 um 45 %, insbesondere bei Projektgrundstücken. Im Vergleich zum Höhepunkt des „Landfiebers“ im März 2022 sank die Grundstücksnachfrage in den südlichen Provinzen um 71 %.
Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital und das Vertrauen in Investoren gelten als gewisse Hindernisse für die Entscheidung der Kunden, Immobilien zu besitzen. Die Primärpreise verzeichneten im Vergleich zu 2022 einen Rückgang von 10-13 %, die Sekundärpreise einen Rückgang von 15-30 %, der Rückgang betraf die Gruppe der Kunden, die Kredite nutzen, Großprojekte mit unvollständiger Infrastruktur – legal.
Trotz der düsteren Entwicklungen ist laut dem Institute of Construction Economics weiterhin keine dynamische Transaktionslage zu erwarten. Die geringe Liquidität im Jahr 2023 und die Zurückhaltung der Investoren bei Investitionsentscheidungen werden dazu führen, dass der Grundstücksmarkt 2024 noch mehr Zeit zur Erholung benötigt.
Die durch das neue Immobilienwirtschaftsgesetz verschärften Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Grundstücksverkauf könnten sich in Zukunft auf Angebot, Käuferstimmung und Preise in diesem Segment auswirken. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach großen Grundstücken und die Transaktionspreise dafür weiter sinken werden.
Im Gegenteil: Bei kleinen Grundstücken wird sich die Liquidität verbessern und die Preise für Sekundärtransaktionen könnten im Vergleich zu 2023 leicht steigen.
VARS prognostiziert auch für den Grundstücksmarkt, dass das Angebot in diesem Segment im Jahr 2024 knapp sein wird, da neue Gesetze die Marktlage verändern könnten. Die Angebotsknappheit kann die Grundstückspreise in Großstädten im Vergleich zu 2023 um etwa 5–7 % in die Höhe treiben. Bebaute Gebiete mit gut ausgebauter Infrastruktur bleiben hingegen tendenziell stabil.
Einer Ende 2023 durchgeführten Umfrage eines Marktforschungsinstituts zufolge interessieren sich von den 63 % der Menschen mit Immobilienbedarf im Jahr 2024 die meisten Menschen mit Immobilienbedarf für Wohnungen, Grundstücke und Wohnhäuser.
Eine Ende 2023 von einem Forschungsinstitut durchgeführte Umfrage zur Kaufpsychologie von Eigenheimkäufern ergab, dass Grundstücke das größte Interesse an Immobilienprodukten wecken und eine hohe Abwartequote aufweisen. Dies zeigt, dass Grundstücke weiterhin ein vom Markt geschätztes Produkt sind. Für 2024 wird jedoch eine schwierige Situation auf dem Grundstücksmarkt prognostiziert, da sich die Kaufpsychologie nicht positiv erholt.
Empfehlungen zur Lösung rechtlicher Probleme im Rundschreiben 22
Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zukünftigen Eigenheimkäufern zwar zunächst mehr Sicherheit gegeben, doch bleiben weiterhin rechtliche Probleme bestehen.
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| Die oben genannte Realität zeigt, dass Land auf dem Markt weiterhin ein gern gesehenes Produkt ist. (Foto: Hoang Ha) |
HoREA hat gerade das Dokument Nr. 23/2024/CV-HoREA herausgegeben, in dem es die Staatsbank (SBV) begrüßt, die bestätigt, dass die Bestimmungen im Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von Wohnraum in der Zukunft nicht einschränken und nicht im Widerspruch zu den aktuellen Bestimmungen stehen.
Dementsprechend begrüßt der Verband die Übermittlung „einiger Informationen zu den Vorschriften zur Kapitalsicherheitsquote für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken“ durch die Staatsbank von Vietnam und bekräftigt, dass diese Informationen weder die Rechte von Organisationen noch Einzelpersonen auf den Erwerb künftiger Wohnimmobilien einschränken und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften stehen.
Laut HoREA gibt das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zukünftigen Eigenheimkäufern zwar zunächst mehr Sicherheit, weist aber immer noch rechtliche Probleme auf.
Insbesondere enthält Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) nur Vorschriften, die für Fälle von „zur Übergabe fertiggestelltem“, d. h. „verfügbarem“ Gewerberaum gelten, nicht jedoch für Fälle von Kreditdarlehen zum Kauf von „nicht zur Übergabe fertiggestelltem“, d. h. „zukunftsfähigem“ Gewerberaum.
Laut HoREA kann der Begriff „fertiggestelltes Haus zur Übergabe“ nicht so interpretiert werden, dass er auch „zukünftigen Wohnraum“ einschließt, der von Geschäftsbanken als Sicherheit für Kredite zum Kauf dieses Hauses akzeptiert wird.
Darüber hinaus bestätigte die Staatsbank in ihrer Erklärung, dass „das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN zur Regelung der Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken kein Dokument zur Anleitung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten ist“.
Tatsächlich enthält Rundschreiben 41 (geändert und ergänzt in Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) gesetzliche Regelungen, die sich nicht auf „Regelungen zur Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ beziehen, sondern auf „Kreditgewährungsgeschäfte von Kreditinstituten“.
Konkret heißt es in Artikel 2 Klausel 11: „Immobilienbesicherte Kredite für Privatpersonen zum Kauf von Häusern, die den Bedingungen entsprechen“, ähnlich den Bestimmungen in den Rundschreiben der Staatsbank zur „Leitung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten“.
HoREA ist der Ansicht, dass, wenn Rundschreiben 41 lediglich „die Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken“ regelt, keine gesetzlichen Regelungen erforderlich sind, die die „Bedingungen“ von „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien gesichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses“ in Klausel 11, Artikel 2 regeln, da es bereits Rundschreiben der Staatsbank gibt, die die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regeln.“
Darüber hinaus sei das kürzlich von der Staatsbank herausgegebene Dokument „Einige Informationen zu den Vorschriften zur Kapitalsicherheitsquote für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken“ laut Verband kein Rechtsdokument im Sinne eines Rundschreibens und diene lediglich der Bereitstellung von Informationen.
Gleichzeitig müssen sich Banken und Zweigstellen ausländischer Banken bei der Kreditvergabe an das Gesetz über Kreditinstitute und die Rundschreiben der Staatsbank halten.
Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten erklärte der Verband, dass es notwendig sei, das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN bald zu ändern und zu ergänzen, um den Immobilienmarkt bei seiner Erholung und Entwicklung zu unterstützen.
Ist eine Übertragung von zum Widerruf angemeldeten Grundstücken möglich?
Viele Menschen fragen sich: Wenn eine Mitteilung über die Landgewinnung vorliegt, aber noch kein Beschluss über die Landgewinnung vorliegt, die Parteien der Transaktion davon wissen, die Transaktion aber dennoch freiwillig durchführen, ist es dann zulässig, das Land zu übertragen und zu registrieren und warum?
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt reagierte auf dieses Problem wie folgt:
Im aktuellen Bodenrecht gibt es keine spezifischen Regelungen darüber, ob die Rechte der Landnutzer in Fällen ausgeübt werden können, in denen eine Mitteilung über die Rückforderung von Land vorliegt.
Gemäß den Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 6 des Gesetzes Nr. 35/2018/QH14 zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von 37 Planungsgesetzen müssen Landnutzer in dem Gebiet in Fällen, in denen auf Bezirksebene ein jährlicher Landnutzungsplan vorliegt, den Landnutzungszweck ändern und Land gemäß dem Plan zurückgewinnen, um weiterhin die Rechte der Landnutzer ausüben zu können.
Die Reihenfolge und die Verfahren zur Übertragung von Landnutzungsrechten sind in Artikel 79 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP festgelegt. Demnach ist das Grundbuchamt dafür verantwortlich, Katasterinformationen an die Steuerbehörde zu senden, um die Einziehung finanzieller Verpflichtungen in Fällen zu bestimmen und mitzuteilen, in denen finanzielle Verpflichtungen gemäß den Vorschriften erfüllt werden müssen, bevor Anpassungen und Änderungen an den Katasteraufzeichnungen vorgenommen werden; Landnutzer müssen ihren finanziellen Verpflichtungen gemäß den Vorschriften nachkommen.
Stellen Sie keine Zertifikate für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte aus, wenn eine Mitteilung über die Rückforderung von Land vorliegt oder eine Entscheidung zur Rückforderung von Land durch eine zuständige staatliche Behörde vorliegt, um die Einhaltung der Bestimmungen von Klausel 6, Artikel 19 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP der Regierung vom 15. Mai 2014 sicherzustellen, in dem die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Landgesetzes detailliert beschrieben wird.
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Quelle
![[Foto] Der Vorsitzende der Nationalversammlung, Tran Thanh Man, besucht die vietnamesische Heldin Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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