Neu am Bodengesetz von 2024 ist, dass Artikel 45 keine Beschränkungen mehr für die Übertragung oder Schenkung von Reisanbauland vorsieht. Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, dürfen weiterhin Übertragungen oder Schenkungen von Reisanbauland erhalten.
Darüber hinaus besagt Artikel 96 des Bodengesetzes eindeutig, dass Haushalte und Einzelpersonen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, wenn der Staat Land zurückgewinnt, sofern sie die Bedingungen für eine Entschädigung erfüllen, mit landwirtschaftlichen Flächen oder Geld oder mit Land, das einem anderen Zweck dient als das zurückgewonnene Land, oder mit Wohnraum entschädigt werden.
Die drastische Änderung der Vorschriften für landwirtschaftliche Flächen dürfte diesem Segment eine Boomphase bescheren.
Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri sagte Herr Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, dass das Landgesetz von 2024 einen bahnbrechenden Rechtskorridor für landwirtschaftliche Flächen geschaffen habe.
Die Aufhebung der Übertragungsbeschränkungen wird den Markt für landwirtschaftliche Grundstücke beleben. Die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke werden dadurch mit Sicherheit steigen. Dies schafft die Voraussetzungen für Landwirte, ihre Benachteiligungen zu verringern.
Es wird jedoch Gruppen von Investoren und Unternehmen geben, die sich mit landwirtschaftlichen Flächen beschäftigen und auf hohe Entschädigungen oder Wohnraum hoffen. Tatsächlich gab es Spekulationen mit landwirtschaftlichen Flächen nicht, als das Gesetz in Kraft trat. Zuvor hatten viele Investoren Land gekauft und verkauft, allerdings nur mit handschriftlichen Dokumenten, da sie nicht transaktionsberechtigt waren. Nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes wird es jedoch mehr Transparenz bei Transaktionen geben, was diesem Segment eine große Dynamik verleihen wird“, sagte Herr Diep.
Der Experte wies jedoch darauf hin, dass die Spekulation mit landwirtschaftlichen Flächen für Investoren viele Risiken birgt, denn wenn die Projektplanung über viele Jahre ausgesetzt wird, ist das Kapital der Investoren mit Sicherheit „vergraben“. Darüber hinaus ist die Umnutzung landwirtschaftlicher Flächen sehr schwierig, wenn nicht sogar unmöglich.
Ein Stadtgebiet im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) ist seit vielen Jahren verlassen (Foto: Tran Khang).
Experte Pham Duc Toan sagte, dass die Rückgabe landwirtschaftlicher Flächen mit einer Entschädigung in Form von Bargeld oder Wohnraum viele Verhandlungsoptionen für Investoren und Landnutzer eröffne.
„In der Vergangenheit gab es Fälle, in denen Landnutzer zu hohe Entschädigungen verlangten und die Investoren dadurch zur Zahlung großer Summen gezwungen wurden. Sie einigten sich jedoch darauf, dass sie nach Abschluss des Projekts diejenigen entschädigen würden, deren Land durch das Projekt zurückgewonnen wurde, sei es durch Grundstücke oder Häuser oder durch Vorzugspreise beim Kauf.
„Derzeit ist die Rückgewinnung landwirtschaftlicher Flächen gegen eine finanzielle Entschädigung oder den Bau von Wohnraum als eine Form der Legalisierung gesetzlich geregelt, was den Investoren bei der Räumung des Geländes freie Hand lässt“, erklärte Herr Toan.
Ihm zufolge gab es in der Vergangenheit Gruppen, die landwirtschaftliche Flächen sammelten, diese mit handschriftlichen Dokumenten kauften und verkauften und bei der Umsetzung des Projekts auf eine Entschädigung warteten. Dies sei jedoch nicht üblich gewesen. Heutige Investoren können jedoch nur bis zu einem bestimmten Betrag entschädigen. Ist der Preis zu hoch, haben sie möglicherweise die Möglichkeit, die lokale Regierung um eine Rodung des Landes zu bitten.
Da es um die lokale Wirtschaftsentwicklung geht, handeln die Kommunen oft sehr streng, um einen negativen Präzedenzfall zu vermeiden. Dies ist auch ein riskantes Thema für Spekulanten mit landwirtschaftlichen Flächen. Herr Toan erklärte außerdem, dass zusätzliche Risiken entstünden, wenn sich das Projekt verzögert oder sogar abgesagt wird. Dadurch könnten die Spekulanten sehr hohe Verluste erleiden.
„Während des jüngsten ‚Landfiebers‘ stiegen auch die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke stark an, und die Leute waren nicht bereit, zu einem niedrigen Preis zu verkaufen. Gäbe es ein Bauprojekt, würden die Leute sicherlich nicht verkaufen, sondern auf eine Entschädigung warten. Daher birgt die Spekulation mit landwirtschaftlichen Grundstücken mehr Risiken als Chancen. Ich kenne einige Gruppen, die früher mit landwirtschaftlichen Grundstücken spekuliert haben, jetzt aber desillusioniert sind, weil sie mit Verlust verkaufen und es keine Käufer gibt“, sagte er.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dau-co-dat-nong-nghiep-de-duoc-den-bu-co-the-vo-mong-20240702104011786.htm
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