(CLO) Es gibt weiterhin Anzeichen für Unregelmäßigkeiten bei den Zuschlagspreisen und der Anzahl der Registrierungsanträge, da die spekulative Psychologie und die Erwartung steigender Immobilienpreise weiterhin bestehen.
Bereits im August sorgten Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Thanh Oai und Hoai Duc für ständige Aufregung in der Öffentlichkeit. Zahlreiche Anmeldungen, lange Auktionszeiten und hohe Höchstgebote, die den Startpreis um ein Vielfaches übertrafen, sorgten für heftige Unruhe. Diese Entwicklung und das Ergebnis setzten sich bei den jüngsten Grundstücksauktionen in Ha Dong und Thuong Tin fort.
So wurden am 19. Oktober im Bezirk Ha Dong erfolgreich 27 Grundstücke in den Bezirken Phu Luong, Yen Nghia und Duong Noi versteigert. Bemerkenswerterweise wurde nach 14 Runden der Höchstbietende mit 262 Millionen VND/m² ermittelt, also achtmal mehr als der Startpreis. Der niedrigste Zuschlagspreis lag mit 133 Millionen VND/m² sogar 5,8-mal höher.
Am 19. Oktober fand in Ha Dong eine Grundstücksversteigerung statt. (Foto: VV)
Am 22. Oktober wurden in Thuong Tin nach einer 16-stündigen, erbitterten Auktion 19 von 40 Grundstücken des technischen Infrastrukturprojekts in der Gemeinde Van Diem im Bezirk Thuong Tin in Hanoi erfolgreich versteigert. Der Höchstpreis betrug 52,864 Millionen VND/m²; der niedrigste Preis lag bei 24,384 Millionen VND/m², der Startpreis bei 3,864 Millionen VND/m². Die restlichen 21 Grundstücke wurden nicht erfolgreich versteigert, da die Auktionsteilnehmer gegen die Vorschriften verstoßen hatten.
Exorzistische Grundstücksauktionspreise, gefolgt von der Stornierung von Anzahlungen, werden zur „Alltäglichkeit“
Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VAR) erklärte, dass sich trotz der Einschaltung der Behörden am Ende nichts an den Auktionen geändert habe und dass sogar die Preise für versteigerte Grundstücke weiter steige.
Zunächst zum Anfangspreis. Der Anfangspreis ist immer noch sehr niedrig, viel niedriger als der Marktpreis, der unter voller Einhaltung der geltenden Vorschriften ermittelt wurde und durch Multiplikation des Koeffizienten K mit der Grundstückspreisliste der Stadt berechnet wird.
„Das örtliche Volkskomitee basiert noch immer auf der alten Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2020, die bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist. Der Anfangspreis wird sich erst ändern, wenn Hanoi eine neue Grundstückspreisliste herausgibt“, sagten die VARs.
Zweitens steigen die Grundstückspreise bei Auktionen weiterhin an, weil die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Produkten mit rechtlichen Garantien und klarem Wachstumspotenzial wie etwa versteigertem Land, sehr hoch ist.
In Gebieten wie Hoai Duc oder Ha Dong weckt das Potenzial für Stadtentwicklung und Infrastrukturausbau hohe Erwartungen bei Investoren. Viele Anleger sind bereit, hohe Preise für diese limitierten Produkte zu zahlen, auch wenn der Preis den tatsächlichen Wert des Grundstücks deutlich übersteigen kann.
Da zudem davon ausgegangen wird, dass Grundstücke auch in Zukunft weiter an Wert gewinnen, akzeptieren Käufer möglicherweise Preise, die weit über der üblichen Schätzung liegen.
Der hohe Preisanstieg ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass der Immobilienmarkt in Hanoi bei begrenztem Angebot „heiß“ wächst und die Primärpreise zusammen mit den Erwartungen an den Ausbau der Stadt- und Verkehrsinfrastruktur kontinuierlich neue Höchststände erreichen.
Ein weiterer wichtiger Grund für den hohen Zuschlagspreis ist das Verhalten, einen höheren Preis zu zahlen und dann die Anzahlung zu verlieren, das Zuschlagsgebot nicht zu bezahlen, sogar bereit, die Risiken zu ignorieren, Verpflichtungen bei der Auktion zu erfüllen, um den Zuschlagspreis zu legalisieren mit dem Ziel, den Preis „aufzublähen“ und ein „virtuelles“ Preisniveau als Grundlage zu schaffen, um den Preis der entsprechenden Grundstücke gewinnbringend in die Höhe zu treiben.
Zwar haben die Behörden Kontrollmaßnahmen eingeleitet, doch dient diese Maßnahme in erster Linie dazu, die Transparenz und Rechtmäßigkeit des Auktionsprozesses sicherzustellen. Eine Einflussnahme auf die Marktpreise ist daher schwierig.
Exorbitante Grundstücksauktionspreise, gefolgt von der Stornierung von Anzahlungen, werden immer häufiger. (Foto: ST)
Denn in einer Marktwirtschaft folgen die an Kauf- und Verkaufstransaktionen beteiligten Parteien dem Prinzip des willigen Käufers und des willigen Verkäufers. Sie können die Anzahlung ohne Nachweis vollständig stornieren. Und es ist unvermeidlich, dass sie den Preis in die Höhe treiben, wenn bestimmte Waren auf dem Markt knapp sind.
„Die aktuelle Bezeichnung dieser Verhaltensweisen als Spekulation und Preisinflation ist ebenfalls emotional bedingt. In Vietnam gibt es keine Rechtsdokumente, die dieses Verhalten als Grundlage für den Umgang damit definieren“, erklärten die VARs.
Darüber hinaus muss eine Person, die eine Auktion gewinnt, aber den vollen Betrag nicht innerhalb von 120 Tagen bezahlt, gemäß den geltenden Bestimmungen eine „relativ geringe“ Strafe zahlen. Dabei wird lediglich das Ergebnis annulliert und die Anzahlung wird einbehalten – die aufgrund des niedrigen Startpreises sehr gering ist.
Das überarbeitete Gesetz über Immobilienauktionen hat die Bestimmungen für Gewinner von Auktionen für Landnutzungsrechte verschärft. Diese Bestimmungen treten jedoch erst am 1. Januar 2025 in Kraft. Doch selbst wenn die neuen Bestimmungen in Kraft treten, ist angesichts der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation und der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt in Hanoi die Wahrscheinlichkeit, dass bei den kommenden Auktionen weiterhin neue Preisrekorde erzielt werden, sehr hoch und werden im Bezirk allmählich zum Alltag gehören. Denn die Spekulationsmentalität ist weiterhin vorhanden und die Erwartung steigender Immobilienpreise wird weiterhin aufrechterhalten.
Es sind stärkere Maßnahmen erforderlich.
Um sicherzustellen, dass der Auktionsprozess fair und transparent ist und Spekulationen und Preisinflation minimiert werden, schlägt VARS eine Reihe von Empfehlungen vor.
Erstens müssen Auktionsveranstalter alle Auktionsprozesse und -verfahren genau prüfen und sicherstellen, dass sie den geltenden gesetzlichen Bestimmungen entsprechen.
Zweitens müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden weiterhin jede „Bewegung“ der Auktionen genau überwachen, um bei Anzeichen von „Instabilität“ rechtzeitig Korrekturmaßnahmen ergreifen zu können.
Erwägen Sie gleichzeitig, umgehend Anpassungen an Mechanismen, Richtlinien und strengere Vorschriften im Zusammenhang mit dieser Aktivität in Kraft zu setzen, um diese Aktivität umgehend in die richtige Richtung zu lenken.
Insbesondere sollte die Strafe für den Verzicht auf Einzahlungen höher angesetzt werden. Dadurch wird das „Gegengewicht“ zwischen „Gewinnen und Verlusten“ der an der Auktion teilnehmenden Personen erhöht und der „Spekulationstrend“ durch Auktionsaktivitäten etwas eingeschränkt.
Drittens muss der Staat auch stärkere Maßnahmen gegen Fälle ergreifen, in denen Auktionen gewonnen werden, die Immobilien aber innerhalb kurzer Zeit den Besitzer wechseln. Das wichtigste Problem ist laut VARS nach wie vor der Engpass bei der Wohnungsversorgung.
Es bedarf rasch aktiver und praktischer Maßnahmen, um das Wohnungsangebot zu entlasten. Insbesondere die Überprüfung und Lösung von Projekten, die in rechtlichen Schwierigkeiten stecken, ist der schnellste Weg, um mehr Angebot auf den Markt zu bringen.
„Wenn das Angebot allmählich der Nachfrage entspricht, wird sich der Markt automatisch anpassen und die Preise im Allgemeinen und die Auktionspreise im Besonderen werden näher am tatsächlichen Wert der Immobilie liegen“, betonten die VARs.
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Quelle: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
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