Wohnungsinvestitionen schaffen einen „zusammengesetzten“ Gewinn und ziehen Investoren an

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Die Wohnungspreise steigen kontinuierlich

Die Wohnungspreise sind in den letzten Jahren trotz der allgemein schwierigen Lage auf dem gesamten Immobilienmarkt kontinuierlich gestiegen. Während der Immobilienmarkt in den letzten Monaten des Jahres 2023 zwar ins Straucheln geriet und den Tiefpunkt erreichte, hat sich das Immobiliensegment, das den realen Wohnbedarf bedient, insbesondere der Wohnungstyp, erholt, ist wieder auf der Wachstumswelle gelandet und konnte seine Wachstumsdynamik während der schwierigen Marktphase sogar beibehalten.

Laut Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren durchschnittlich jährlich zweistellig gestiegen. Allein im Jahr 2023 stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi Ende 2023 im Vergleich zum Jahresbeginn um 16 Prozentpunkte. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt befindet sich dieser Index seit dem dritten Quartal 2023 dank des allmählichen Preisrückgangs bei High-End- und Luxusprojekten auf dem Sekundärmarkt wieder in einem Wachstumszyklus. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis von Wohnungen ist landesweit ebenfalls hoch, da das neue Marktangebot hauptsächlich Produkte mit Preisen über 40 Millionen VND/m² umfasst und es kaum Projekte im erschwinglichen Wohnungssegment gibt.

Wohnungsbauprojekte in Städten setzen ständig neue Preisniveaus, und die Mietpreise für Alt- und Neubauwohnungen in Wohngebieten steigen weiter. Insbesondere seit Mitte 2022, wenn Mietverträge – während des Pandemie-Hochs – auslaufen und verlängert werden, sofern weiterhin Nachfrage besteht. Viele Wohnungen sind im Vergleich zum Pandemie-Hoch um bis zu 40 % und im Vergleich zur Mitte 2022 um etwa 20 % teurer geworden.

Nach Angaben von VARS sind die Mietpreise für Wohnungen in Hanoi in den letzten Jahren relativ stark gestiegen, insbesondere beim Studio-Typ (Apartments mit einem Schlafzimmer), wobei die Gewinnspannen bis zu doppelt so hoch sind wie bei größeren Wohnungen.

Insbesondere im Bezirk Long Bien werden Studio-Apartments zu einem Preis von 7–8 Millionen VND/Monat vermietet, was einem Anstieg von 10–15 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres und etwa 30–40 % im Vergleich zu 2022 entspricht. Vollständig möblierte 2-Zimmer-Apartments sind teurer, mit einem geringeren Anstieg von etwa 10 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum, bis hin zu etwa 10–11 Millionen VND/Monat. Im Projekt Greenbay Me Tri (Nam Tu Liem) werden voll möblierte Studio-Apartments derzeit für etwa 10 Millionen VND vermietet, 2-Zimmer-Apartments kosten 14–16 Millionen VND, was einem Anstieg von über 15 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum entspricht. Auch in anderen Bezirken verzeichneten die Wohnungsmieten ähnliche Anstiege.

Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt haben die Wohnungsmieten in letzter Zeit leicht zu steigen begonnen, insbesondere in der Innenstadt, üblicherweise von 500.000 auf 1 Million VND/Monat. Zuvor, Mitte 2023, blieben die Wohnungsmieten in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch gleich und sanken in einigen großen Wohnungen sogar leicht, nachdem sie am Ende der Pandemie stark angezogen hatten. Beispielsweise stieg der Mietpreis für eine Einzimmerwohnung bei Vinhomes Golden River in Distrikt 1 von 15 Millionen VND/Monat auf 20 Millionen VND/Monat, als der alte Vertrag auslief. Der neue Preis wurde gerade vom Vermieter bekannt gegeben und sofort gab es Mieter. Auch in Projekten weit außerhalb des Zentrums wie Sunrise Riverside, New Saigon (Distrikt Nha Be) ... trieben die Preise für Mietwohnungen aufgrund der massiv gestiegenen Mieternachfrage die Preise an.

VARS prognostiziert, dass die Wohnungspreise ihren Aufwärtstrend um etwa 10 % mindestens ein weiteres Jahr fortsetzen werden, wenn das Angebot an bezahlbarem Wohnraum größer ist.

Viele junge Menschen entscheiden sich dafür, ein Haus zu mieten.

Viele Familien entscheiden sich für das Mieten, da hohe Wohnungspreise den Erwerb eines Eigenheims für die Mehrheit der Bevölkerung zunehmend erschweren. Die Kreditzinsen, auch für Eigenheimkredite, sind jedoch gesunken.

Allerdings ist die Aufnahme eines Kredits zum Kauf eines Hauses und die monatlichen Schuldenzahlungen für viele Familien noch immer eine Belastung, da die Menschen aufgrund der instabilen Wirtschaftslage unsicher hinsichtlich ihrer zukünftigen Arbeitsplätze und ihres Einkommens sind. Aufgrund der stark steigenden Zahl ausländischer Fachkräfte, die im Rahmen von FDI-Projekten nach Vietnam kommen, wird die Miete eines Hauses weiterhin stark zunehmen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund zahlreicher Veränderungen bei den Konsumtrends. Die Generation der Millennials (Generation Z), die 47 % der vietnamesischen Bevölkerung ausmacht, legt größeren Wert auf Lebensstil, Wohnumfeld und Versorgungssysteme, um ihre Lebensqualität zu verbessern. Die meisten von ihnen werden sich für Wohnungen mit allen Annehmlichkeiten und einem besseren Wohnumfeld entscheiden – etwas, das Wohngrundstücke zu vergleichbaren Preisen nicht bieten können. Auch für diese Generation ist die Miete eines Hauses eine vorrangige Wahl.

Die Mietnachfrage steigt weiterhin, während das Angebot aufgrund des kontinuierlichen Rückgangs des Wohnungsangebots, insbesondere von Wohnungen, knapp ist, was zu steigenden Mietpreisen führt. VARS-Daten zeigen, dass das Angebot an neuen Wohnungen in allen Segmenten im ersten Halbjahr 2022 über 22.700 Einheiten erreichte, weniger als die Hälfte im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2021. Mehr als die Hälfte der auf dem Markt gehandelten (gekauften, verkauften, gemieteten) Wohnungen sind Wohnungen aus bereits angebotenen Projekten.

Das Klischee brechen, dass Wohnungen „Verbrauchsgüter“ sind

Die Preise für Kauf, Verkauf und Miete von Wohnungen sind in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen. Dies hat auch das Klischee widerlegt, dass Investitionen in Wohnungen ein „Konsumgut“ seien. Früher dachten die meisten Menschen, dass Wohnungen eine unrentable Form des Kaufs und Verkaufs seien, die nur Verluste verursacht. Investitionen in Wohngrundstücke und ein Grundstück zum Wohnen waren jedoch aufgrund ihrer einfachen Liquidität und hohen Rentabilität die optimale Lösung. Derzeit ist die Investition in Wohnungen und deren anschließende Vermietung in Großstädten ein beliebter Trend, da sie nicht nur einen stetigen Cashflow aus monatlichen Mieten – höher als Ersparnisse – einbringt, sondern auch von der Möglichkeit möglicher Preissteigerungen profitiert.

VARS prognostiziert, dass die Mietpreise weiter steigen werden, allerdings langsamer. Die Aussichten für den Wohnungsmarkt werden klarer, da sich Produktion und Geschäftstätigkeit allmählich erholen und die Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten steigt. Angesichts der steigenden Mietpreise müssen Langzeitmieter entsprechende Entscheidungen treffen. Mit einem stabilen Einkommen kann die jüngere Generation Wohnungen mit günstigen und sicheren Ratenzahlungsmodalitäten kaufen.

Konkret haben einige Großinvestoren auf dem heutigen Markt begonnen, Policen aufzulegen, die jungen Menschen den Kauf von Häusern mit Ratenzahlungen in Höhe der Mietkosten erleichtern. Durch die Verpflichtung auf eine maximale Zinsobergrenze vermeiden Eigenheimkäufer die mit variablen Zinssätzen verbundenen Risiken.

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