Vorschlag zur Hinzufügung von zwei Gebühren zum Dekret 44 zur Regulierung der Grundstückspreise

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Kürzlich hat die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ein Dokument übermittelt, in dem sie das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auffordert, die Hinzufügung von zwei Ausgaben, darunter Reserveausgaben und Darlehenszinsausgaben, zu Klausel 3, Artikel 5d des „Entwurfs des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise“ zu prüfen und dem Premierminister vorzulegen.

Beseitigung von Hürden bei der Bewertung von Immobilienprojekten

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, begrüßt der Verband die großen Anstrengungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, den „Erlassentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Erlasses Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise“ fertigzustellen. Wenn dieser bald veröffentlicht wird, werden damit Hindernisse bei der Bewertungsarbeit zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundstücksmieten für Hunderte von Immobilien- und gewerblichen Wohnungsbauprojekten beseitigt.

Immobilien - Vorschlag zur Hinzufügung von zwei Gebühren zum Dekret 44 zur Regulierung der Grundstückspreise — Die frühzeitige Veröffentlichung des „Entwurfs des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise“ wird Hindernisse bei der Bewertungsarbeit zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundmieten für Hunderte von Immobilien- und gewerblichen Wohnungsbauprojekten beseitigen.

Die frühzeitige Veröffentlichung des Dekrets zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets Nr. 44 zur Regelung der Grundstückspreise wird laut dem Vorsitzenden des HoREA dazu beitragen, dass es nicht zu Einnahmeverlusten des Staats kommt, sodass Kunden und Projektinvestoren ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachkommen können.

Gleichzeitig werden dadurch auch die legitimen Rechte und Interessen von Eigenheimkäufern (einschließlich ausländischer Privatpersonen) gewahrt, denen ein „Pink Book“ gewährt wird, und der Projektinvestor darf die restlichen 5 % des Vertragswerts einziehen, und die verspätete Zahlung von Landnutzungsgebühren und Grundmieten ist nicht auf ein „Verschulden“ des Investors zurückzuführen.

Allerdings stellte HoREA fest, dass Klausel 3, Artikel 5d des Dekrets Nr. 44, geändert und ergänzt in Klausel 8, Artikel 1, zwei Punkte nicht enthält, nämlich unvorhergesehene Kosten während der Bauphase und Darlehenszinskosten.

Dies ist nicht wirklich sinnvoll und es besteht ein Ungleichgewicht zwischen der Berechnung der „geschätzten Gesamtentwicklungskosten des Grundstücks, der Grundstücksfläche“ in Abschnitt 3 und der Berechnung der „geschätzten Gesamtentwicklungserlöse des Grundstücks, der Grundstücksfläche“ in Abschnitt 2.

Laut HoREA wird die Überschussmethode umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks bzw. der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung ermittelt werden.

Und in Absatz 2, Artikel 5d, wird im Abschnitt „Geschätzte Gesamterlöse aus der Erschließung von Grundstücken und Landflächen“ der Faktor „Schwankung der Verrechnungspreise und Mietpreise während der Projektdurchführungsdauer“ berücksichtigt.

Schlagen Sie vor, zwei weitere Kostenarten hinzuzufügen

Allerdings wird in Absatz 3, Artikel 5d im Teil „Schätzung der gesamten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche“ der Faktor „Eventualkosten“ nicht berücksichtigt, was unausgewogen und unangemessen ist.

Da in der Realität bei der Umsetzung von Projekten häufig zusätzliche Bauinvestitionskosten anfallen, ist die Bildung von „Rücklagen“ unbedingt erforderlich.

Immobilien – Vorschlag, dem Dekret 44 zur Regelung der Grundstückspreise zwei Gebühren hinzuzufügen (Abbildung 2). — HoREA schlug dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor, dem Premierminister die Hinzufügung von zwei weiteren Kostenarten zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise vorzulegen.

Darüber hinaus handelt es sich bei den „Zinsaufwendungen“ laut Herrn Le Hoang Chau um die tatsächlichen Aufwendungen aller Projektinvestoren, einschließlich Immobilienunternehmen.

In Absatz 2, Artikel 14 des Dekrets 43/2014/ND-CP und in Punkt c, Absatz 2, Artikel 9 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 (gültig ab 1. Januar 2025) heißt es: „Immobilienunternehmen müssen bei Immobilienprojekten über Eigenkapital von mindestens 20 % des gesamten Investitionskapitals für Projekte mit einer Landnutzungsgröße von weniger als 20 Hektar und mindestens 15 % des gesamten Investitionskapitals für Projekte mit einer Landnutzungsgröße von 20 Hektar oder mehr verfügen und müssen die Fähigkeit sicherstellen, Kapital zur Umsetzung von Investitionsprojekten zu mobilisieren.“

Wenn ein Immobilienunternehmen mehrere Projekte gleichzeitig umsetzt, muss es über ausreichend Eigenkapital verfügen, um sicherzustellen, dass jedes Projekt das oben genannte Verhältnis zur Umsetzung aller Projekte einhält.“

Aus diesem Grund müssen Unternehmen andere Kapitalquellen, einschließlich Kredite, mobilisieren, sodass die „Zinsaufwendungen“ tatsächliche Ausgaben aller Investoren in Immobilienprojekte darstellen.

Derzeit gilt jedoch gemäß den Bestimmungen von Punkt a, Klausel 3, Artikel 16 des Dekrets 132/2020/ND-CP: „Die gesamten Zinsaufwendungen, die bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens von Unternehmen mit Transaktionen mit verbundenen Unternehmen abzugsfähig sind, einschließlich der gesamten Zinsaufwendungen nach Abzug der während der Periode des Steuerzahlers anfallenden Einlagenzinsen und Darlehenszinsen, die bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens des Unternehmens abzugsfähig sind, überschreiten nicht 30 % des gesamten Nettogewinns aus Geschäftstätigkeiten während der Periode, zuzüglich der Zinsaufwendungen nach Abzug der während der Periode anfallenden Einlagenzinsen und Darlehenszinsen, zuzüglich der während der Periode des Steuerzahlers anfallenden Abschreibungskosten.“

Daher schlägt HoREA vor, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Premierminister vorlegen sollte, zwei Ausgabenpositionen, nämlich „Unvorhergesehene Ausgaben“ und „Darlehenszinsausgaben“, zu Klausel 3, Artikel 5d des Dekrets Nr. 44 hinzuzufügen, geändert und ergänzt in Klausel 8, Artikel 1 des „Entwurfs eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise“.

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