Zu den Vorschlägen gehört die Einführung einer 20-prozentigen Steuer auf Gewinne aus Hausverkäufen, um Steuerhinterziehung einzudämmen.

Experten schlagen vor, Steuern nur auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis eines Hauses zu erheben und einen Steuersatz von 20 % anzuwenden, um Steuerhinterziehung zu verhindern, anstatt des derzeitigen Steuersatzes von 2 %, der auch dann gilt, wenn ein Haus mit Verlust verkauft wird.

Auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis sollte eine Einkommensteuer in Höhe von 20 % erhoben werden.

Laut Phan Huu Nghi, außerordentlicher Professor und stellvertretender Direktor des Instituts für Bankwesen und Finanzen (Nationale Wirtschaftsuniversität ), zählen Einkünfte aus Immobilienverkäufen zu den wichtigsten Einnahmequellen im Einkommensteuersystem. Die Berechnungsmethode für die Besteuerung dieser Einkünfte weist jedoch noch viele Schwächen auf.

Herr Nghi erklärte, dass die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen derzeit mit 2 % des Transaktionswertes berechnet wird. Dies bedeutet, dass der Verkäufer unabhängig von einem Gewinn oder Verlust 2 % des im Übertragungsvertrag angegebenen Gesamtwerts der Immobilie als Steuer entrichten muss.

Daher schlägt dieser Experte vor, Steuern nur dann zu erheben, wenn ein Haus mit Gewinn verkauft wird, und zwar mit einem Steuersatz von 20% auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, um Steuerhinterziehung zu verhindern.

Experten schlagen eine Einkommensteuer von 20 % auf Immobilientransfers vor. Foto: Hoang Ha.

„Obwohl die 2%ige Steuer auf den Transaktionswert einfach und leicht zu erheben ist, schafft sie eine große Lücke bei der Preisangabe. Verkäufer geben oft einen niedrigeren Übertragungspreis als den tatsächlichen Betrag an, um die zu zahlende Steuer zu reduzieren. Dies führt nicht nur zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt, sondern macht den Immobilienmarkt auch intransparenter.“

Umgekehrt bietet die 20-prozentige Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis Vorteile, da sie das tatsächliche Einkommen präzise widerspiegelt. Allerdings stößt diese Methode bei der genauen Ermittlung des Kaufpreises an ihre Grenzen, insbesondere bei Immobilientransaktionen, die vor vielen Jahren stattfanden, als es noch keinen so transparenten Mechanismus zur Steuerung von Kauf- und Verkaufspreisen wie heute gab“, analysierte Associate Professor Phan Huu Nghi.

Um Fairness zu gewährleisten und Steuerhinterziehung einzuschränken, schlug er daher vor, eine Steuer von 20% auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zu erheben, ähnlich der Körperschaftsteuer.

Aktuell verfügen die Steuerbehörden und das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt über vollständige Informationen zu An- und Verkaufspreisen für die Steuerberechnung. Daher ist eine Kontrolle der Verrechnungspreise durch Vergleich mit den tatsächlichen Daten problemlos möglich.

„Die Erhebung einer Steuer von 20 % auf den tatsächlichen Gewinn wird dazu beitragen, die Praxis der überhöhten Immobilienpreise einzudämmen. Wird die Steuerpolitik auf die Wertsteigerung konsequent durchgesetzt, müssen Immobilienunternehmen bei der Festlegung ihrer Verkaufspreise sorgfältiger vorgehen, was zu einem transparenteren und realistischeren Markt beitragen wird“, analysierte Herr Nghi.

Sollten Zweitwohnungen besteuert werden?

Laut Dr. Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung globaler Finanz- und Immobilienmärkte, beschränken sich die Immobiliensteuern in Vietnam derzeit auf Posten wie die Steuer auf die Nutzung nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen und die Registrierungsgebühren.

Während die USA, Kanada, Japan und Südkorea alle jährliche Grundsteuern auf Immobilienwerte erheben, um eine gerechte Vermögensverteilung zu gewährleisten und eine nachhaltige Einnahmequelle für den Staatshaushalt zu schaffen.

„Das Versäumnis, eine Grundsteuer in Vietnam effektiv einzuführen, hat zu verstärkter Spekulation und Hortung von Immobilien geführt. Dies trägt zu einem Rückgang des Angebots an Wohnraum bei, der den tatsächlichen Wohnraumbedarf deckt, was wiederum zu steigenden Immobilienpreisen führt.“

„Wenn Immobilien nicht regelmäßig besteuert werden, verliert der Staat eine stabile, langfristige Einnahmequelle“, sagte Herr Hieu.

Der Experte führte die USA als Beispiel an, wo alle Bürger beim Kauf ihres ersten Eigenheims Steuern zahlen müssen. Die Steuerbehörden legen den Kaufpreis der Immobilie als Grundlage für die Besteuerung fest. Jedes Jahr können sie den steuerpflichtigen Wert anhand dieses Preises neu überprüfen. Der Steuersatz beträgt etwa 1–3 % des Wertes des Grundstücks und des darauf errichteten Hauses.

Die erste Immobilie unterliegt, sofern sie als Hauptwohnsitz genutzt wird, weiterhin der Besteuerung. Die an die Bank gezahlten Zinsen für den Immobilienkredit sind jedoch von der Steuerpflicht absetzbar. Für weitere Immobilien gelten hingegen die regulären Besteuerungsregeln; Steuervorteile gibt es nicht.

Herr Hieu schlug daher vor, in Vietnam eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen, um Spekulationen einzudämmen.

Unterdessen lehnt Frau Nguyen Thi Cuc, Präsidentin des vietnamesischen Steuerberatungsverbands (VTCA), den Vorschlag zur Besteuerung von Zweitwohnungen ab. Sie argumentiert, dass manche Häuser zwar nur wenige Dutzend Quadratmeter groß seien, andere aber Tausende von Quadratmetern umfassen könnten – warum also eine Zweitwohnung besteuern?

Frau Cúc argumentierte, dass die Grundsteuer als eigenständige Steuerform nicht nur auf Immobilien, sondern auch auf hochwertige Vermögenswerte wie Schiffe und Flugzeuge angewendet werden sollte. Vermögenswerte, die gemäß den Vorschriften für Anlagevermögen abgeschrieben wurden, sollten jedoch nicht besteuert werden. Der vorgeschlagene Grundsteuersatz würde als Prozentsatz der Einnahmen berechnet.

Die Öffentlichkeit ist besorgt über den Vorschlag, Zweitwohnungen zu besteuern; was sagt das Finanzministerium dazu? Das Finanzministerium untersucht weiterhin Hindernisse und Mängel bei der Umsetzung der Steuerpolitik im Immobilienbereich, um den zuständigen Behörden Bericht zu erstatten.