Positive Dynamik für die Erholung des Immobilienmarktes

Trotz zahlreicher Risiken und Herausforderungen verfügt der vietnamesische Immobilienmarkt weiterhin über die Grundlagen für eine Erholung. Denn ab Ende dieses Jahres und in den folgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin auf die Unterstützung durch die Mechanismen und Maßnahmen der Regierung , der Ministerien und der einzelnen Branchen angewiesen sein, um die Rahmenbedingungen zu vervollständigen, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und dem Erholungsprozess neue Impulse zu verleihen.

Landesweit warten bis zu 1.200 Projekte auf ihre Entscheidung, aber nur etwa 500 Projekte werden derzeit geprüft. (Foto: MP)

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt rasant entwickelt, was unter anderem auf die enorme Investitionsnachfrage zurückzuführen ist. Aktuell kühlt sich der Markt jedoch ab, da die Preise zu hoch getrieben wurden und rechtliche Probleme das Vertrauen der Investoren schwächen. Ein deutlicher Beweis dafür ist, dass landesweit bis zu 1.200 Projekte auf ihre Genehmigung warten, aber nur etwa 500 davon tatsächlich in Bearbeitung sind. Das bedeutet, dass über 800 Projekte weiterhin auf ihre Realisierung warten.

Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden von GP Invest, hängen tatsächlich 70–80 % der Probleme von Unternehmen mit rechtlichen Fragen und Verwaltungsverfahren zusammen. Daher warten die Unternehmen gespannt auf die Gesetzesänderungen, die die Nationalversammlung derzeit prüft. Beispielsweise ziehen sich die Genehmigungsverfahren und die Sanierungsmechanismen in die Länge … es gibt Projekte, die seit 15 Jahren nicht abgeschlossen sind. Was die Investitionsverfahren betrifft, so müssen derzeit für ein einziges Projekt mehr als 30 Genehmigungen eingeholt werden. Dies schadet der Wirtschaft der Unternehmen.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, teilte diese Ansicht und merkte an, dass die aktuellen Schwierigkeiten des Immobilienmarktes jedoch auch im Markt selbst begründet lägen und die Immobilienbranche mit zahlreichen Problemen zu kämpfen habe. Statistiken der zuständigen Abteilungen der Staatsbank und des Bauministeriums zeigten, dass Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² sehr selten, wenn nicht gar nicht vorhanden seien. Derzeit herrsche ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wobei das Angebot hauptsächlich im gehobenen und mittleren Preissegment liege. Das Angebot im unteren Preissegment für Menschen mit geringem Einkommen sei weiterhin begrenzt.

Auf der kürzlich abgehaltenen Online-Konferenz zur Umsetzung des offiziellen Erlasses 993/CD-Ttg des Premierministers erklärte Dao Minh Tu, stellvertretender Gouverneur der Staatsbank, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit nur sehr langsam, teilweise sogar gestiegen seien, während die Kreditzinsen gesunken seien. Immobilienunternehmen müssten im Wettbewerb um die Immobilienpreise an einem Strang ziehen. Angesichts der aktuell sehr hohen Preise müssten die Unternehmen Maßnahmen ergreifen, um das Problem der Marktkaufkraft zu lösen.

Laut Daten aus Ho-Chi-Minh-Stadt entfällt seit 2020 mit 70–80 % der Immobilienangebote ein überwältigender Anteil auf das Luxussegment, der Rest auf das mittlere Preissegment. In den letzten drei Jahren gibt es in der Stadt keine bezahlbaren Wohnungen mehr unter 25 Millionen VND pro Quadratmeter, obwohl dieses Segment 2017 noch über 44 % ausmachte. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise seit 2017 kontinuierlich und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten von Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), erklärte, dass Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, die jährlich 100 Millionen VND sparen, etwa 25 Jahre bräuchten, um sich eine bezahlbare Wohnung im Wert von 2–3 Milliarden VND leisten zu können. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus werden Menschen, die eine Einkommensteuer der Stufe 1 zahlen (reguliert auf unter 60 Millionen VND pro Jahr), diese nicht kaufen können, wenn sich die Politik nicht ändert, während bezahlbarer kommerzieller Wohnraum für sie unerreichbar bleibt.

Die Gouverneurin der Staatsbank, Nguyen Thi Hong, erklärte, Projekttransparenz und Preisgestaltung seien wichtige Faktoren, um die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen wieder anzukurbeln. Unternehmen müssten zudem die Vorgaben der Regierungsverordnung Nr. 33 befolgen, die eine gute Unternehmensführung, ausgewogene Gewinnziele, eine angepasste Produktstruktur und gegebenenfalls Preissenkungen vorsieht. Zusammen mit den Maßnahmen der Ministerien, Behörden und Kommunen werde die Investitionsnachfrage in diesem Markt weiter gefördert.

Angesichts einer Reihe positiver Signale in jüngster Zeit gehen viele Experten davon aus, dass der Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt überschritten hat und in einen neuen Zyklus eintritt. Dies dürfte den Bedarf an Fachkräften bei Maklerunternehmen und Immobilienmaklern erhöhen. Der Immobilienmarkt erlebt seit dem dritten Quartal 2023 einen deutlichen Aufschwung mit stark steigenden Transaktionszahlen. Kunden kehren aktiv zum Markt zurück, insbesondere im Rahmen von Projektverkäufen. Laut einem aktuellen Bericht des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) ist die erhöhte Liquidität ein erstes Anzeichen für den Eintritt des Marktes in eine neue Phase. Konkret verzeichnete der Markt im zweiten Quartal 2023 3.700 Transaktionen, ein Plus von 37 % gegenüber 2.700 im ersten Quartal. Im dritten Quartal stieg die Zahl der Transaktionen auf fast 6.000 – das 1,5-Fache des Wertes des zweiten Quartals 2023.

Laut VARS haben neue, landesweit gestartete Projekte kürzlich das Interesse vieler Investoren geweckt. Einige Projekte in vielversprechenden Lagen verzeichneten einen sprunghaften Anstieg der Buchungen. Viele Menschen haben bereits Reihenhäuser, Villen und Gewerbeimmobilien im Wert von über 5 Milliarden VND erworben.

Tatsächlich wird sich der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 erholen und dank des gestiegenen Anlegervertrauens, niedrigerer Zinsen und eines günstigeren Angebots im Vergleich zu den drei vorangegangenen Quartalen deutlich verbesserte Handelsergebnisse erzielen. Dank der klaren Erholung des Immobilienmarktes in den letzten Monaten hat sich auch der Arbeitsmarkt in diesem Bereich wieder belebt. Das Wachstum des Immobilienmarktes wird auch durch den Zinssatz begünstigt. Derzeit sinken die Sparzinsen der Banken stark, teilweise auf nur noch 3–5 % pro Jahr. Dies motiviert Anleger mit angespartem Geld, in attraktivere Anlageformen wie Immobilien zu investieren, obwohl der durchschnittliche Vorzugszins für Immobilienkredite im ersten Jahr bei etwa 7–9 % pro Jahr liegt.

Viele Experten prognostizieren eine deutliche Erholung des Immobilienmarktes nach dem zweiten Quartal 2024. Sinkende Bankzinsen werden sich spürbar auf den Markt auswirken. Bis Anfang 2024 wird eine Senkung der Betriebskosten schwierig sein. Der Grund dafür ist nicht die Inflation, sondern der Wechselkursdruck. Steigt der Wechselkurs zu stark, wird nicht nur der Cashflow, sondern auch das Geschäft selbst stark beeinträchtigt. Eine gewisse Abwertung des VND ist zwar zu akzeptieren, darf aber nicht zu hoch ausfallen.

HoREA bewertete das Wachstumspotenzial des Marktes und erklärte, dass sich ab der zweiten Jahreshälfte 2024 deutliche Anzeichen einer Erholung zeigen werden. Die größten rechtlichen Probleme und Hindernisse werden von staatlichen Stellen durch Gesetzesentwürfe, unter anderem zum Wohnungsgesetz und zum Immobilienwirtschaftsgesetz, gelöst. Hunderte von Projekten werden ebenfalls abgeschlossen, Investoren restrukturieren ihre Portfolios und Produkte, und die Wohnungspreise sinken, was dem Markt Erholungsperspektiven verleiht. Obwohl der Immobilienmarkt nach wie vor schwierig ist, gibt es aufgrund folgender treibender Kräfte eine solide Grundlage, die Aussicht auf Erholung und anhaltendes Wachstum in Richtung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu bekräftigen: Die Nationalversammlung berät derzeit über den Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes, des geänderten Immobilienwirtschaftsgesetzes, des geänderten Kreditinstitutsgesetzes und des geänderten Immobilienauktionsgesetzes. Sollten diese Gesetze verabschiedet werden, gewährleisten sie Synchronisation, Einheitlichkeit und Realisierbarkeit. Darüber hinaus ist die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach bezahlbarem und sozialem Wohnraum, weiterhin sehr hoch.

Ich glaube, der neue Marktzyklus wird von ganz anderen Faktoren geprägt sein, denn der aktuelle Trend geht dahin, sich auf die Entwicklung realer Werte zu konzentrieren, die tatsächlichen Bedürfnisse der Kunden zu erfüllen und so wesentlich zur Erholung des Marktes beizutragen.

Wie der Wirtschaftsexperte Vo Tri Thanh anmerkte, arbeitet die Regierung an Lösungen, unter anderem durch die Anpassung einiger Verordnungen und Rundschreiben des Bauministeriums. Die Gesetzeslage muss eindeutig sein, damit Banken Kapital investieren können. Der Immobilienmarkt hat zwar viele Chancen auf eine Erholung, steht aber auch vor zahlreichen Risiken und Herausforderungen. Ab Ende dieses Jahres und in den folgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin auf die Unterstützung durch Mechanismen und Maßnahmen der Regierung, der Ministerien und der einzelnen Branchen angewiesen sein, um die Erholung anzukurbeln.

Kommunistische Partei Vietnams

Quellenlink