Wie sich Stadtbahnen auf die Immobilienpreise in angrenzenden Gebieten auswirken

Derzeit sind in Hanoi zwei Stadtbahnlinien in Betrieb. Die erste ist die Linie 2A, Station Cat Linh – Station Yen Nghia, die ab November 2021 mit einer Gesamtlänge von 13 km in Betrieb gehen wird. Die zweite ist die Linie 3 (Phase 1), Station Nhon – Station Hanoi, die Hochbahnstrecke von Nhon nach Cau Giay und umgekehrt. Diese U-Bahnlinie wird Anfang August 2024 in Betrieb gehen und eine Länge von 8,5 km haben.

Bis 2030 will Hanoi 97 km Stadtbahnstrecken fertigstellen, darunter die Linie 2 sowie die restlichen Teile der Linie 3 und der Linie 5. Bis 2035 werden 301 km der insgesamt 398 km Eisenbahnstrecke in Betrieb bleiben, was 76 % der gesamten Eisenbahnlänge entspricht. Dazu gehören die Linien 1 und 2 (verlängert nach Soc Son), die Linie 2A (verlängert nach Xuan Mai), die Linie 3 (verlängert nach Son Tay), die Linien 4, 6, 7 und 8 sowie die Linie, die die Satellitenstädte verbindet. Bis 2045 wird die Stadt gemäß dem genehmigten Masterplan 200 km angepasste und ergänzte U-Bahn-Linien fertigstellen.

In Bahnhofsnähe, entlang der in Betrieb genommenen S-Bahn-Linien, stiegen die Immobilienpreise um über 30 %.

Der Anteil der S-Bahn-Fahrgäste in Hanoi ist derzeit deutlich niedriger als in anderen Großstädten der Region. Zahlen zeigen, dass dieser Anteil nur 1 % der Bevölkerung beträgt, verglichen mit den Anteilen in Singapur, Bangkok und Kuala Lumpur von 50 %, 15 % bzw. 10 %.

Nguyen Thi Hong Van, stellvertretende Direktorin der Bewertungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, erläuterte dies wie folgt: „Die Gesamtlänge des städtischen Schienennetzes in Hanoi ist noch immer begrenzt, lediglich 22 km sind in Betrieb. Im Vergleich zu anderen Städten ist das nur ein Zehntel, was das Reisen und die Verkehrsanbindung für die Menschen unbequem macht.“

Neben dem Umfang des Betriebs spielen auch die Reisegewohnheiten der Menschen eine wichtige Rolle. Vietnamesen bevorzugen private Fahrzeuge, insbesondere Motorräder. In Vietnam ist die U-Bahn erst seit drei Jahren in Betrieb. In anderen Ländern der Region ist sie bereits seit 20 bis 30 Jahren in Betrieb, in Industrieländern sogar schon seit bis zu 100 Jahren.

Darüber hinaus war die Politik der Regierung zur Regulierung des Pkw-Verkehrs in der Vergangenheit nicht drastisch. Die Beschränkung des Pkw-Verkehrs zur Reduzierung von Staus und Umweltverschmutzung in städtischen Gebieten wurde bereits vor über 20 Jahren vorgeschlagen und vielfach diskutiert, eine wirksame Lösung wurde jedoch nie umgesetzt.

Am 28. Juni 2024 verabschiedetedie Nationalversammlung in ihrer 7. Sitzung das Hauptstadtgesetz 2024. Demnach wird Hanoi die Einfahrt von Privatfahrzeugen in die Innenstadt beschränken, um Verkehrsstaus und Emissionen durch die Erhebung von Gebühren zur Verkehrsberuhigung zu reduzieren.

Der Einfluss von Stadtbahnlinien auf die Immobilienpreise

Historische Daten zeigen, dass Immobilienverkäufe und -mieten rund um U-Bahn-Stationen günstiger ausfallen als an anderen Standorten.

In Singapur waren die Bewohner bereit, für Wohnungen im Umkreis von 400 Metern einer Circle-Line-Station einen Aufpreis von etwa 15 Prozent zu zahlen, als diese 2012 eröffnet wurde. In Kuala Lumpur lag der durchschnittliche Wohnungspreis (2017–2018) im Umkreis von 800 Metern eines Bahnhofs 30 Prozent über dem stadtweiten Durchschnitt. In Bangkok stiegen die Immobilienpreise in der Nähe von U-Bahn-Stationen je nach Entfernung um 7 bis 21 Prozent.

Illustration

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Wohnungspreise entlang der Stadtbahnlinie seit der Eröffnung des Verkaufs kontinuierlich gestiegen, und zwar je nach Standort um durchschnittlich 35–70 %, wobei sich die Preise bei einigen Projekten im Zeitraum 2015–2023 verdoppelt haben.

Beispielsweise liegt das Apartment Masteri Thao Dien neben der Stadtbahn, die das Zentrum mit Thu Duc City verbindet. Es steht seit Ende 2014 zum Verkauf. Im Jahr 2015 lag der Preis bei 35–39 Millionen VND/m², jetzt (Q2/2024) liegt der Zweitpreis bei 69–75 Millionen VND/m².

In Hanoi stieg der Durchschnittspreis für Wohnungen im Bezirk Cau Giay für Abschnitte in einem Umkreis von 500 m um die Stadtbahn-Stationen Cau Giay – Nhon innerhalb eines Jahres um über 40 % (vom 3. Quartal 2023 im Vergleich zum 3. Quartal 2024).

„Wir haben auch die Preissteigerungsdaten in Gebieten abseits der S-Bahn-Linie überprüft. Die Wohnungspreise auf dem Markt haben aufgrund des knappen Angebots den durchschnittlichen Preisanstieg je nach Lage um etwa 25 bis 35 Prozent getrieben. Das zeigt, dass der Vorteil der S-Bahn-Station auch die umliegenden Immobilienpreise beeinflusst hat, die um 5 bis 15 Prozent über dem allgemeinen Preisanstieg liegen“, sagte Frau Nguyen Thi Hong Van.

Stadtbahnlinien tragen zur Wertsteigerung der Immobilien entlang ihrer Strecken bei. Noch wichtiger ist jedoch, dass das Stadtbahnsystem das soziale Leben der Einwohner der Hauptstadt deutlich verbessert. Dieses öffentliche Verkehrsmittel trägt nicht nur dazu bei, Verkehrsunfälle und Staus zu reduzieren, sondern trägt dank des elektrischen Betriebs und der damit verbundenen Kostenersparnis auch zur Verringerung der Umweltverschmutzung bei.

Quelle: https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/duong-sat-do-thi-tac-dong-nhu-the-nao-den-gia-bat-dong-san-khu-vuc-lan-can-post1124774.vov