Das Angebot nimmt weiter ab
Laut Savills-Bericht ging das Angebot an neuen Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal weiter zurück, und zwar um 47 % und im Vergleich zum Vorjahr um 65 % auf 1.891 Wohnungen der Klasse B. Bemerkenswert ist, dass der Markt im letzten Quartal kein neues Angebot der Klassen A und C verzeichnete.
Das Angebot an Erstwohnungen belief sich auf 19.808 Einheiten, ein Rückgang von 3 % im Vergleich zum Vorquartal und 6 % im Vergleich zum Vorjahr. 92 % des Angebots entfielen auf die Kategorie B. Die Anzahl der verkauften Wohnungen sank weiterhin um 16 % im Vergleich zum Vorquartal und 42 % im Vergleich zum Vorjahr und erreichte 2.100 Einheiten.
Das Angebot nimmt weiter ab. (Foto: KL)
Was das Angebot an Villen/Stadthäusern betrifft, verzeichnete der Markt keine neuen Projekte, lediglich 30 neue Einheiten aus dem bestehenden Projekt in Thanh Tri.
Das Angebot an neuen Flachbauten ging im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Vergleich zum Vorjahr um 94 % zurück. Die im dritten Quartal 2023 verkauften Einheiten sanken um 5 % im Vergleich zum Vorquartal und um 66 % im Vergleich zum Vorjahr auf 101 Einheiten. Die vierteljährliche Absorptionsrate erreichte 14 %, ein Anstieg gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 11 % im Vergleich zum Vorjahr.
Hohe Lagerpreise haben zu einem Anstieg der Primärpreise für alle Produktarten geführt. Die Primärpreise für Wohnungen erreichten 54 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 13 % gegenüber dem Vorjahr.
Aufzeichnungen zufolge sind die Preise für Erstwohnungen 19 Quartale in Folge gestiegen und liegen 77 % höher als im ersten Quartal 2019. Ebenso stieg der durchschnittliche Preis für Erstvillen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 103 Millionen VND/m2 Grundstück.
Auch die Preise für Reihenhäuser stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 9 % auf 190 Millionen VND/m2, während die Preise für Geschäftshäuser im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls um 6 % stiegen.
Das begrenzte Angebot an neuen Primärimmobilien hat dem Sekundärmarkt zu mehr Popularität verholfen. Auf dem Wohnungsmarkt erreichte der durchschnittliche Sekundärmarktpreis 36 Millionen VND/m², ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 8 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig erreichte der durchschnittliche Sekundärmarktpreis für Flachbauprodukte 23 Milliarden VND/Einheit, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch 19 % unter dem Preis für Primärprodukte.
Mit Blick auf die Zukunft lässt der Bericht von Savills darauf schließen, dass das Angebot an Wohnungen und Villen weiterhin begrenzt sein wird und das neue Angebot hauptsächlich aus der Kategorie B besteht. Im Jahr 2023 werden 9.500 Wohnungen fertiggestellt.
Von 2021 bis 2025 wird die Zahl der übergebenen Einheiten voraussichtlich um 26 % pro Jahr sinken, was die Nachfrage auf dem Sekundärmarkt ankurbeln und das Vertrauen der Investoren stärken dürfte. Bis 2025 werden 52.500 Wohnungen aus 51 Projekten auf den Markt gebracht, wobei die Kategorie B mit 76 % des zukünftigen Angebots die größte Angebotsquelle bleiben wird.
Reicht eine Zinssenkung aus, um den Immobilienmarkt zu stützen?
Matthew Powell, Direktor von Savills Hanoi, kommentierte die Marktentwicklung im letzten Quartal wie folgt: „Der Markt war im Quartal träge, das Transaktionsvolumen war gering und die Anleger waren vor der Einführung neuer Produkte zurückhaltend.“
„Der Markt verzeichnete jedoch weiterhin neue positive Signale, die zur allmählichen Erholung beitrugen. Dazu gehören die Bildung neuer Bezirke und der positive Fortschritt bei Infrastrukturprojekten“, sagte Matthew Powell.
Konkret entfielen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 31 % des primären Wohnungsangebots und 6 % des Angebots an niedrigen Gebäuden in Hanoi auf Gia Lam. 29 % der Wohnungstransaktionen wurden ebenfalls in Gia Lam verzeichnet.
Der Marktvorteil liegt darin, dass die Zinsen entsprechend angepasst wurden. (Foto: DM)
Seit 2019 ist der Primärpreis für Wohnungen hier um 13 % gestiegen, wobei der Primärpreis für niedrige Gebäude durchschnittlich um 18 % pro Jahr steigt. Es wird erwartet, dass Gia Lam ab dem vierten Quartal 2023 über ein zusätzliches Wohnungsangebot von 8.700 Einheiten verfügen wird.
Darüber hinaus wird sich der Wohnungsmarkt in Gia Lam und im Osten von Hanoi dank der Entwicklung der Infrastruktur, beispielsweise der zweiten Phase der Vinh-Tuy-Brücke, weiter verbessern.
Auch die Infrastruktur wird bei der Erholung des Immobilienmarktes eine wichtige Rolle spielen. Der Bau der Ringstraße 4 begann im Juni, und die Räumungsarbeiten sind bisher zu über 86 % abgeschlossen. Ziel ist es, bis Ende 2023 100 % abzuschließen.
Nach der Fertigstellung wird die Strecke bis 2027 77 bestehenden und zukünftigen Projekten mit 33.400 Wohnungen in den Gebieten zugutekommen, durch die die Ringstraße 4 verläuft.
Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, kommentierte die bevorstehenden Marktentwicklungen wie folgt: „Der jährlichen Praxis zufolge wird sich der Cashflow aus Quellen im vierten Quartal des Jahres wahrscheinlich aufgrund von Fälligkeiten am Jahresende verbessern, was für Käufer eine treibende Kraft bei der Entscheidung zum Kauf eines Hauses sein kann.“
„Ein weiterer Vorteil des aktuellen Marktes ist, dass die Zinssätze entsprechend angepasst wurden. Dies wird die Kaufentscheidung von Eigenheimkäufern teilweise fördern“, sagte Frau Hang.
Frau Hang erklärte außerdem, dass die Regierung in jüngster Zeit eine Reihe von Dokumenten zur Lösung von Marktschwierigkeiten und -problemen herausgegeben habe. Dies habe die Grundlage für die Genehmigung neuer Projekte durch Investoren und die Markteinführung neuer Produktlinien geschaffen. Sobald Klarheit in den Vorschriften bestehe, werde sich der Markt nachhaltig entwickeln.
Laut Frau Hang hat die Regierung in letzter Zeit sehr aktiv daran gearbeitet, den Fortschritt öffentlicher Investitionen zu beschleunigen und dadurch die Wirtschaftstätigkeit zu verbessern, den Immobilienmarkt dabei zu unterstützen, mehr Cashflow anzuziehen und die Nachfrage zu steigern.
„Darüber hinaus werden die geänderten Gesetze, sofern sie in naher Zukunft verabschiedet werden, die Voraussetzungen für die Entwicklung des Wohnungsmarktes schaffen. Die langfristige Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben, da die Nettozuwanderungsrate positiv ist, das Bevölkerungswachstum steigt und die Urbanisierungsrate hoch ist. Dies sind positive Signale, die sich in letzter Zeit abgezeichnet haben“, kommentierte Frau Hang.
Frau Hang wies jedoch auch darauf hin, dass der Markt noch viele Herausforderungen mit sich bringe, wie etwa die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage sowie die anhaltend hohen Preise. Der Markt verzeichnet vor allem eine Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, doch der Anteil des Angebots in diesem Segment am Gesamtmarkt sei nach wie vor gering.
Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum wird zunehmend knapp. Das deutlichste Beispiel dafür ist der Anteil des Primärangebots an bezahlbaren Wohnungen (Klasse C) auf dem Hanoi-Markt, der 2015 51 % erreichte. Dieser Anteil ist kontinuierlich gesunken und beträgt laut Savills-Daten für das dritte Quartal 2023 aktuell 5 % des gesamten Primärangebots auf dem gesamten Markt“, kommentierte der Experte.
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